О том, как вписать коммерческий проект в городскую среду и почему важно масштабироваться не вширь, а вглубь

Что нужно сделать, чтобы получился качественный коммерческий проект, грамотно и эффективно вписанный в городскую среду? 

В процессе, ориентированном на этот результат, участвуют региональные власти, девелопер и оператор бизнеса.

Сфера ответственности представителей региональной власти — это разработка Генплана. Если этот документ понятен всем участникам рынка и дает полное понимание о векторах развития города, девелопер и представители бизнеса могут выстроить для себя перспективу. Как правило, срок жизни современных девелоперских проектов — от 30-50 лет и более. Соответственно, очень важно понимать, как будет развиваться город, чтобы создаваемый проект сохранял актуальность как можно дольше.

Еще одна функция региональных властей как участника девелоперского процесса — это фиксация регламентов и стандартов. Если проект планируется в центре города и формирует его лицо, важно, чтобы региональные власти участвовали в его реализации и следили за соблюдением ограничительных требований.

Помимо сознательных девелоперов, которые заботятся о будущем облике города, есть те, для которых важна исключительно коммерческая выгода. Так появляются проекты с низкой себестоимостью, с несовременной отделкой фасада, устаревшей архитектурой. Задача муниципальных властей — выступать регулятором в процессе создания и реализации девелоперских проектов.

Например, я думаю, что в современных условиях решение о появлении новых девелоперских проектов в центре города должна принимать полноценная экспертная комиссия, а не отдельные должностные лица. С одной стороны, чем больше людей — тем больше мнений. Но с другой, внутри этого профессионального сообщества можно выработать единую методику принятия решений. Иной раз удивляешься: как то или иное здание с неэстетичным архитектурным обликом могло появиться в центре? Такие проекты негативно влияют на весь девелоперский рынок. И наоборот, чем больше грамотно реализованных концепций — тем быстрее и лучше развивается рынок недвижимости.

Девелопер, в свою очередь, тоже должен внести существенный вклад в появление качественного проекта и встроить его в городскую среду. Именно от него зависит, каким получится архитектурный облик объекта. Девелопер на практике воплощает свое видение развития конкретной территории, наполняет ее инфраструктурными объектами.

Сейчас многие проекты в сфере жилой недвижимости реализуются по модели кондоминиумов, внутри которых можно найти все необходимое — салоны красоты, магазины, кафе и рестораны, ухоженную и закрытую дворовую территорию. Это такие маленькие миры, в которых жители чувствуют себя комфортно и безопасно.

Нашему региональному рынку этот этап развития еще предстоит. Пока появляются первые проекты в новой парадигме: я бы выделил «Баланс Towers», «ЗИМ Галерею», «Империалъ», «Green River». Девелопер — созидательная профессия, создавать нужно на десятилетия вперед и оставлять после себя яркие красивые проекты. Если девелопер реализует именно такой подход, то бизнес точно захочет пойти на его коммерческие площади.

В современных качественных жилых комплексах девелоперы проектируют не только здания и квартиры, но полностью создают концепцию, включая назначение и облик коммерческих площадей, они создают образ жизни. Если в ЖК будет ресторан, нужно уже на старте подумать про вентиляционную шахту. Если будет магазин — решить вопрос с зоной разгрузки. Лидеры рынка сегодня преследуют цель не сдать квадратные метры во что бы то ни стало, а максимально интегрировать бизнес в создаваемую среду как инфраструктурный объект. Для них важно, кто займет то или иное помещение.

Мы работаем с некоторыми девелоперскими проектами, которые будут реализованы в перспективе, и от нас хотят, чтобы мы реализовали именно тот объект, который нужен в этом проекте с точки зрения инфраструктуры.

А третья сторона процесса — собственники коммерческих помещений или операторы бизнеса. В сфере ритейла, ресторанного бизнеса или услуг есть свои требования к помещениям, предпочтения по локации. На эти параметры и опираются при выборе коммерческой площади. Учитывают организацию дорожного подъезда и трафика, наличие витринных окон и технические требования.

Эффективное взаимодействие этих трех сторон зависит и от операторов бизнеса в том числе. Специфика у каждой бизнес-сферы своя, и девелопер не может в рамках своего проектного офиса обладать всеми компетенциями, поэтому с нами консультируются уже на стадии строительства, и это стратегически верно. Только при условии налаженной коммуникации между участниками объект получится грамотным с точки зрения инженерии, полноценным с точки зрения инфраструктуры и комфортным в эксплуатации. При таком взаимодействии городская среда будет развиваться гармонично, экологично, а мы будем видеть красивые проекты с интересным наполнением.

Чтобы привлекать жителей и гостей города не только как место, где можно вкусно поесть, но и как привлекательное для досуга пространство, современный ресторан должен быть концептуальным. Это пространство нуждается в четкой концепции, которую формируют под аудиторию и местоположение. Например, если в районе большое количество молодых мам с колясками, то важно продумать места для их парковки, а также сервис для детей — специальное меню, комфортное размещение, комната с аниматором. Представителям ресторанного бизнеса важно быть в конъюнктуре, формировать именно ту среду, которая дает посетителям ценность. Нужно полностью и в деталях продумать гостевой путь, все точки контакта. Чтобы люди понимали, что о них подумали и позаботились, а им остается только пересечь порог и расслабиться.

При создании концепции ресторана есть четкий алгоритм, где просчитываются формирование ядра концепции, все модели поведения, развитие проекта в конкретном пространстве, наполнение его функциями. Я всегда метафорически сравниваю этот процесс с нанизываем камней на нить: если хорошо подбирать цвет и сочетаемость элементов, может получиться драгоценное колье. А если делать это необдуманно, просто нанизывать камушки — получится безделушка.

Считаю сильной стороной нашей компании - умение интегрироваться в любую среду и создавать проекты, которые усиливают то или иное место, дополняют его. Мы можем одинаково эффективно вписаться в акватермальный комплекс и павильон «Атом» на ВДНХ, разместиться в закрытом жилом комплексе или построить ресторан на крыше. Иногда мы следуем за потребительским спросом и предлагаем концепцию под него, а порой сами формируем рынок. Мы создаем рестораны-порталы, переступая порог которых, без виз и паспортов, гость попадает в другой мир.

Каких решений не хватает нашему городу и его среде? Рынок ресторанных проектов в Самаре достаточно насыщенный. В этих условиях призываю все же сфокусироваться не на количестве осваиваемых метров, а на качестве проработки того или иного объекта. Стройка становится все дороже, да и уже возведенных площадей немало. Пришло время масштабироваться не вширь, а вглубь, работать с командой и продуктом. Этого, на мой взгляд, нашему рынку пока не хватает, и на этом фокусируемся мы.

Уже реализованный проект может развиваться и дальше, он продолжает жить. Можно докрутить концепцию, обновить меню, улучшить сервис. И чем меньше мы сейчас будем запускать новые проекты, тем больше будет возможностей укрепить и усилить действующие.

При этом нереализованных концепций бесконечное количество! Так, с крупными и дорогими в реализации ресторанными проектами в Самаре проблем нет. Есть выбор на любой вкус и кошелек. А вот у среднего и среднего-минус сегментов есть большой потенциал: мало успешных реализованных проектов в демократичном сегменте, в сфере самообслуживания, фастфуда, фаст-кэжуала. К тому же именно эти объекты могут успешно встраиваться в существующую инфраструктуру и становиться частью городской среды.