Коммерческая встройка-2020: тенденции и стратегии для инвесторов и собственников бизнеса

Пандемия коронавируса спровоцировала рост спроса на коммерческие площади в новостройках, отмечают эксперты в разных регионах. Причина проста: жители города оказались ограниченны в своих передвижениях, и потому формат магазина/ услуги у дома оказался самым востребованным вариантом. Как развивалась коммерческая «встройка» в 2020-м и каковы ее перспективы в следующем году?

Аналитики рынка коммерческой недвижимости уже назвали встроенные коммерческие площади на первых этажах жилых домов самым востребованным и перспективным форматом для локального бизнеса. Одной из популярных стратегий остается покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов с высокой степенью готовности. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, объекты образовательной инфраструктуры для детей и взрослых. Такой вариант позволяет участвовать в формировании коммерческой инфраструктуры жилого комплекса и его ближайшего окружения фактически с нуля, прогревать местную аудиторию и формировать посетительские потоки.

Немного статистики

По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них пришлось 50% спроса в течение года. Это подтверждает тенденцию: люди стали чаще приобретать продукты и товары повседневного спроса в шаговой доступности от дома. Дистанционный режим работы и учебы этому только способствовал.

Среди других заметных игроков рынка в уходящем году аналитики назвали частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологическая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

Впрочем, в Самаре этот тренд не проявился столь очевидно. Небольшие коворкинги продолжали работать, но пиковой заполняемости не показали. Количество частных клиник и лабораторий в городе тоже осталось примерно на том же уровне. Очевидно, что этап почти повсеместной «удаленки» горожане провели преимущественно дома, а потребность в медицинских услугах больше проявилась в существенной нагрузке на государственные поликлиники и больницы.

Как выбрать помещение во встройке?

На этапе отбора цели у владельца бизнеса и инвестора будут в чем-то схожи. Но не во всем. «Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. - Можно сравнить помещения, расположенные на первой линии, и те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов». Логично предположить: если бизнес рассчитывает на «внешний» трафик, ему нужна традиционная первая линия. Если инвестор-владелец рассчитывает привлечь такого арендатора, то ему тоже не следует углубляться во двор в поисках коммерческой площади.

К тому же разницу в стратегии у инвестора и собственника бизнеса будет определять степень готовности помещения и дома в целом. Если инвестор считает деньги «на входе», прикидывая сроки окупаемости, то для него перспективной остается покупка на стадии строительства, когда еще можно вложиться в покупку не на пиковой цене. Для владельца бизнеса момент стоимости входа тоже значим, но помимо этого важно оценить, насколько сформировано ближайшее коммерческое окружение и как можно будет в него встроиться и успешно конкурировать за клиентов.

Цели и инструменты у инвесторов и собственников бизнеса разные. Но одна из тенденций, которую подмечают аналитики рынка, связана именно с активизацией инвестиционного вектора в коммерческой «встройке». «Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — отметили эксперты в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока». Словом, при выборе правильной рабочей площади учитываются все те же факторы, что и в эпоху до пандемии.

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства. Эти параметры определяют степень гибкости помещения. Ведь еще один пандемийный тренд - постепенное сокращение и оптимизация размера коммерческой площади. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали активнее продавать еду и напитки на вынос или переформатировали часть помещения в «темную кухню», которая не требует гостевых залов.

Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости для инвестора связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя».

Ну а если инвестор нацелен на перепродажу, то здесь основной совет по выбору площади тоже будет весьма универсальным. Приобретать стоит исключительно ликвидные объекты. Например, таким вариантом может стать коммерческая площадь на этапе строительства – по соответствующей цене. Когда дом введут в эксплуатацию, стоимость объекта вырастет, и к тому моменту его можно будет реализовать как действующий арендный бизнес.

Интересной статистикой запросов на коммерческие помещения в 2020 году поделились аналитики из компании AFI Development. По их наблюдениям, основной запрос от операторов сегмента ритейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ритейл-операторы предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м. Эти цифры актуальны и для регионов, куда бизнес приходит, чтобы расширить свою сеть.