От классических планировок и опенспейсов — к коворкингам и «удаленке»

Куда движется рынок офисной недвижимости? Сможет ли «удаленка» победить физическое присутствие в кабинетах и есть ли у коворкингов региональные перспективы? На эти и другие вопросы ответил председатель комитета по офисной недвижимости Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Гайк Папоян во время своего выступления на деловой программе в рамках Премии RS-AwaRdS-2019.

Офисы и пандемия: общественные зоны и «удаленка»

Важный вывод о первичном влиянии пандемии коронавируса на офисные пространства звучит так: запрос на площади в среднем не изменился. Хотя многие эксперты и участники рынка ожидали, что главным поствирусным трендом станет оптимизация рабочих площадей. «Скорее, меняется подход к зонированию, - комментирует Гайк Папоян. - Раньше больше места отводилось под стандартные рабочие места, а зоны для коллективной работы и неформального общения формировались по остаточному принципу. Теперь же опыт функционирования компаний в пандемию показал, что часть рабочих мест можно организовать удаленно — из дома или любой другой точки. Вместе с тем у сотрудников остается необходимость общения с коллегами. Важно хотя бы 2-3 раза в неделю выходить в офис, чтобы социализироваться и обсуждать общие задачи, не теряя связи с компанией. Это важная часть мотивации».

В связи с этим переосмыслением офисного пространства все большее распространение получают зоны для неформального общения. В офисах растет число переговорных — это заметная тенденция. «Я не верю в то, что после пандемии формат удаленной работы все же победит, - рассуждает Гайк Папоян. - Большинство организаций и их сотрудников довольно инертны в выборе рабочего формата. Так что переходы на «удаленку» продолжатся, но массовыми все равно не будут». И здесь хочется добавить: особенно в регионах. Ведь самые заметные примеры, о которых говорил эксперт, сосредоточены в Москве или Санкт-Петербурге. Сотрудники российских офисов Google, Facebook, «Альфа Банка» и других корпораций остаются на удаленном режиме как минимум до конца 2020 года. Некоторые самарские представительства федеральных компаний также следуют заветам головного офиса и продолжают трудиться из дома. Но общей тенденции к росту удаленной работы в регионе нет — это очевидный факт.

Кстати, он имеет под собой абсолютно объективные причины. Возможность организовать дома полноценное рабочее место есть далеко не у всех. Процент владельцев 1-комнатных квартир высок (не только в Самаре, но и в столице и в других регионах), и зонировать такую жилую площадь для постоянной работы из дома подчас просто не представляется возможным. В том числе поэтому массового перехода на «удаленку» сейчас ждать точно не стоит.

«Как показывает опыт предыдущих кризисов, оптимизации офисных пространств не происходит, - объяснил Гайк Папоян. - В 2008-2009 годах впервые заговорили об осознанном потреблении офисного пространства. Перед кризисом, в ситуации дефицита предложений, многие набрали рабочих помещений и потом не знали, что с ними делать. Однако кризис прошел, и год-два спустя компании вновь стали арендовать площади с большим запасом. В 2014-2015 годах лишние офисные площади вновь вышли на рынок, и в Москве он просел на 25-30%. В регионах ситуация была лучше: например, в Самаре офисный сегмент упал всего на 15-20%. Однако и нового предложения за ближайшие годы почти не появилось. За последние лет пять в городе появилось от силы два новых офисных здания. Получается, что рынок не развивается, притока новых офисных площадей нет. Одни компании отказываются от излишков офисных площадей, другие приходят на их место и выбирают помещения «на вырост».

Коворкинг — это не региональный формат?

Еще одна тенденция рынка офисной недвижимости, о которой говорят как о новом векторе развития, - это коворкинги как рабочие пространства нового поколения. Для начала стоит договориться о терминах. «По результатам прошлогоднего анализа самарского рынка ни одно помещение я не могу назвать полноценным коворкингом, - заметил Гайк Папоян. - Скорее, это формат антикафе, куда можно прийти и поработать, попутно получив какой-то сервис и услуги, в то время как «правильный» коворкинг зарабатывает на том, что предлагает арендатору уже готовый продукт. Владельцы коворкингов зарабатывают с каждого рабочего места, и финальная стоимость в данном случае зависит от многих факторов, в том числе от арендной ставки, по которой сам владелец коворкинга берет эти помещения. То есть коворкинг — это, по сути, субаренда под ключ».

Как выглядит динамика развития рынка коворкингов сегодня? С одной стороны, ежегодно этот сегмент демонстрирует рост на 30-40%. «Однако не стоит обольщаться: это результат изначально низкой степени присутствия, - подчеркивает Гайк Папоян. - Общая площадь всех коворкингов и сервисных офисов составляет не больше 1% от офисного рынка». Очевидно, этих показателей пока недостаточно, чтобы всерьез рассуждать о глобальном развитии коворкингов.

Для арендатора, который въезжает на такую рабочую площадь, преимущества ощутимы. Прежде всего, это возможность занять полностью готовое к работе помещение, не тратиться на ремонт и меблировку. Многие коворкинги предлагают более гибкие условия аренды: долгосрочным периодом считается не 5 лет, а 3 года. При этом ставки в полноценных коворкингах весьма высоки, и потянуть их могут только серьезные участники рынка.

В чем основные отличия регионального коворкинга от столичного? «Те условия, которые предлагают сервисные офисы и коворкинги в Москве и Санкт-Петербурге, — это стандарт для 75% собственников офисных площадей в Самаре, - говорит Гайк Папоян. - Помещения с отделкой, мебелью, коммуникациями и возможностью адаптироваться под запросы конкретного арендатора — это не ноу-хау для местного рынка. А получить такую площадь можно и в краткосрочную аренду на 11 месяцев с возможностью пролонгации». Вопрос: зачем этому рынку коворкинг как продукт, если на протяжении последних 5-7 лет самый популярный запрос среди арендаторов звучит так - «офисное помещение, готовое к работе и полностью оснащенное»? Как считает московский эксперт, региональному рынку просто не нужны помещения такого типа.

«Да и в целом, если оценивать перспективы развития коворкингов в России, вызывает сомнения экономика таких проектов с точки зрения владельца коворкинга, - подытоживает Гайк Папоян. - В идеале каждый владелец коворкинга мечтает найти одного долгосрочного арендатора на свой объект. Но так происходит не всегда. Чаще приходится дробить помещение и сдавать в аренду на 1-2 года. Каждому арендатору — своя отделка, мебель, сервисные «плюшки». Получается, что стоимость одного рабочего места в пересчете на квадратный метр оказывается выше стандартных офисных вариантов. И если субарендатор не продлит договор, то экономика может рухнуть. А ведь следующему арендатору, который придет через эти 1-2 года, тоже понадобится ремонт, своя планировка и мебель. Для владельца это означает новые затраты и отсрочку окупаемости всего проекта».

Кстати, крупных корпораций, которые сегодня используют коворкинги, до сих пор можно пересчитать по пальцам двух рук. И это тоже важный косвенный показатель: в регионах крупный бизнес наверняка предпочтет арендовать представительскую офисную площадь или вовсе заняться строительством офиса с нуля, нежели размещаться в коворкинге. «Чтобы коворкинг окупил себя, количество рабочих мест на арендатора должно составлять около 150. В Самаре арендатор, который ищет площадь такого формата для своего офиса, - это довольно крупный игрок. И я с трудом представляю, что он выберет коворкинг, пусть даже полностью оснащенный. Это не столь престижно. Хотя для многих московских компаний такого фактора уже нет: крупные площади в коворкингах арендуют «Тинькофф Банк» или крупный девелопер «ЛСР», - отметил Гайк Папоян.

Какое место в структуре рынка офисной недвижимости займут коворкинги, пока неясно. Во всяком случае, в Самаре эти рабочие пространства пока продолжают оставаться преимущественно местами, где можно без проблем получить юридический адрес. И сервисное обслуживание — в качестве бонуса.

Приватное и общественное: как менялись офисные пространства

Гайк Папоян поделился с участниками обсуждения показательными примерами развития офисного пространства за последние 150 лет. Просто анализируя планировки в линейном порядке, можно сделать важные выводы о балансе между личным и общественным пространством, который всегда выстраивается в рабочих помещениях.

• Конец XIX в. (США) — исключительно рабочие места-столы. Гардероба нет, одежда висит в общем помещении. Площадь используется для размещения сотрудников по максимуму.

• Начало XX в. (США) — опенспейс с незатейливой планировкой, также без зонирования. Сотрудники сидят плечом к плечу.

• Начало 30-х гг. XX в. — еще больше людей в одном пространстве за маленькими столами. Зонирования все еще нет.

• 80-е гг. XX века — в США появились кюбиклы, когда из большого единого опенспейса выделили отдельные пространства для каждого сотрудника. Потом стены в этих кюбиклах поднялись выше, а сами они стали причинами самоубийств. Изоляция сотрудников внутри офиса привела к депрессиям, а невозможность общаться с коллегами - к падению производительности труда.

• В это же время в СССР — декорации из фильма «Служебный роман». Офис с открытой простой планировкой, но уже с появлением зонирования (шкафы посередине, стеллажи с папками и растениями). Но столы все же стоят близко друг к другу.

• Конец 70 - начало 80 гг. — в СССР начали формироваться первые общественные пространства внутри офисов (столы для пинг-понга, например).