Как изменились цены на коммерческую недвижимость в Самаре за 5 лет?

В последние годы динамику рынка коммерческой недвижимости Самары эксперты оценивают как стагнирующую. Проще говоря, заметного движения цен не происходит - ни вверх, ни вниз. Мы решили расширить диапазон анализа и посмотреть, как изменились цены на торговые, офисные и складские площади за 5 лет. Удастся ли на этом отрезке найти более очевидные векторы? 

Офисы в Самаре: рост средней цены и расширение диапазона стоимости

Для сравнения мы возьмём две точки - II квартал 2014 и II квартал 2019 года. А несколько месяцев спустя добавим к этим цифрам данные по II кварталу 2020 года, чтобы отследить динамику прошедшего года.

Почему именно II квартал мы выбрали сейчас? В I квартал года рынок по традиции может немного проседать, в IV - «перегреваться», поэтому середина года представляется оптимальным периодом для анализа. В мониторинге мы использовали данные Территориального Агентства Оценки и собственного мониторинга рынка.

Итак, взглянем на динамику рынка в сегменте офисных площадей. Средняя рыночная стоимость офисных помещений в Самаре во II квартале 2014 года составляла 41-49 тыс. руб./кв. м. Самые доступные офисные площади предлагались по цене от 19 тыс. руб./кв. м, максимальная стоимость доходила до отметки в 72 тыс. руб./кв. м. Спустя пять лет, во II квартале 2019 года средняя стоимость офисных помещений немного подросла и образовала ценовой диапазон от 45 до 51 тыс. руб./кв. м. Минимально возможный рыночный ценник опустился до 15 тыс. руб./кв. м, и такие предложения низкокачественных офисных площадей были распространены по территории почти всех городских районов. Купить помещение по цене до 38 тысяч за «квадрат» можно было в Октябрьском, Железнодорожном, Ленинском и Самарском районах, не говоря об окраинных локациях. А вот максимальная стоимость самарских офисов в середине 2019 года выросла до 99 тыс. руб./кв. м и фактически сравнялась со стоимостью качественных и востребованных торговых площадей. Предложения по максимальной цене можно было встретить в локациях, приближенных к набережной, а также в географическом центре города и на некоторых участках Московского шоссе (например, в точке пересечения Московского шоссе и проспекта Кирова).

Торговые площади в Самаре: рассредоточение дорогих площадей по разным районам

Среднерыночная стоимость торговых помещений стабильно выше стоимости офисной недвижимости. Во II квартале 2014 года, по данным ТАО, диапазон средних цен на торговые площади в Самаре находился на уровне 55-67 тыс. руб./кв. м. Торговые помещения по минимальным ценам, расположенные на городских окраинах, можно было приобрести от 21 до 32 тыс. руб./кв. м. Максимальные цены в этом сегменте достигали 101 тыс. руб./кв. м. То есть уже тогда ценник «выше 100 тысяч за квадрат» существовал в качестве верхней границы рынка. Помещения по такой цене можно было приобрести в квадрате улиц Полевой, Ново-Садовой и проспекта Масленникова.

Во II квартале 2019 года средний диапазон цен расширил свои границы: больше всего в городе оказалось предложений от 50 до 70 тыс. руб./кв. м. Географически они расположились по всему городу. Самые доступные торговые площади в диапазоне стоимости от 20 до 35 тыс. руб./кв. м можно было встретить в границах улиц Антонова-Овсеенко и XXII Партсъезда, на ул. Промышленности, а также на разных участках проспекта Карла Маркса. Интересно, что за прошедшие 5 лет самые дорогие торговые помещения рассредоточились по нескольким районам города: в середине 2019 года они уже не были сконцентрированы только на прилегающих к набережной территориях. Так, зонами с наиболее высокими ценниками за торговые площади стали пересечение улиц Авроры и Гагарина, пр. Масленникова, участок на ул. Победы и несколько участков вдоль Московского шоссе. Район Ново-Садовой, Полевой и Красноармейской по уровню цен своих высоких позиций не сдал. Иными словами, ценность предложения в разных городских локациях возросла, и случилось это в течение последних пяти лет.

Склады и производство в Самаре: почти без изменений

В середине 2014 года среднерыночная стоимость недвижимости этого сегмента находилась в диапазоне от 20 до 26 тыс. руб./кв. м. Городские окраинные территории были местом расположения минимальных по цене помещений в этом сегменте – от 3 до 9 тыс. руб./кв. м. А такое явление, как дорогостоящие склады и производственные площади вообще было нехарактерно для города: большинство предложений не дотягивали до ценовой планки в 20-25 тысяч за «квадрат». Единственными островками, в которых квадратный метр складской недвижимости стоил от 30 до 40 тыс. руб., были территория Советского района вдоль ул. XXII Партсъезда и за ул. Промышленности, а также участок за ул. Аэродромной в Железнодорожном районе города.

В 2019 году среднерыночный диапазон цен на складскую и производственную недвижимость немного расширился - до 19-28 тыс. руб./кв. м, однако при этом предложений по максимальной цене больше не стало. Все те же локации в Советском и Железнодорожном районах предлагали помещения по цене 28-30 тыс. руб./кв. м. При этом складов и производственных площадей в минимальном ценовом диапазоне (от 5 до 14 тысяч за «квадрат») на территории города предлагалось больше всего. Очевидно, что именно этот сегмент коммерческой недвижимости в пятилетней перспективе выглядит максимально стагнирующим.

Этап прогнозов: коммерческая недвижимость будущего

По итогам этого года в России суммарно может быть введено 2,08 млн кв. м арендопригодной торговой недвижимости — это более чем в два раза превышает аналогичный показатель 2019 года (870 тыс. кв. м). При этом больше половины (580 тыс. кв. м) придется на региональные города. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики Knight Frank. Поэтому именно за сегментом торговой недвижимости наблюдать будет интереснее всего. В Самаре в ближайшее время также ожидается строительство новых крупноформатных объектов торговой недвижимости, которые впоследствии повлияют на общерыночный ценовой расклад. Среди перспектив - возведение торгового центра на территории «Кошелев-проекта», строительство второй очереди ТРК «Вива Лэнд». Однако это перспектива не ближайшего года.

А вот в сегменте офисной недвижимости стоит ожидать новых игроков, причём в ближайшие месяцы. На второй квартал 2020 года запланирован ввод в эксплуатацию нового офисного центра «Монте Роза» на площадке 4-ГПЗ, также на рынок выходят или готовятся к появлению объекты в составе жилых комплексов (например, отдельно стоящее 4-этажное офисно-административное здание на территории ЖК «Феникс»). Тем интереснее будет оценить стоимость коммерческих площадей в этих и других городских локациях через три месяца.

Никита Петухов,

генеральный директор консалтинговой компании REC, полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов в Самарской области:

   — Объективные предпосылки таковы, что если рынок в течение года и будет расти, то не стоит ожидать взрывных темпов. Аналогичным образом я бы не ожидал резкого падения цен: даже в случае жестких международных проблем в экономике прямого влияния на рынок коммерческой недвижимости не будет. 

В таком рыночном контексте особое значение приобретает фактор готовности и упакованности объекта недвижимости. Современные покупатели хорошо умеют считать и жестко относятся к предстоящим затратам, а еще они знают, что решать вопросы с перепланировкой и инженерией с нуля дорого и непросто. Поэтому рыночная ценность объектов с посчитанной экономикой, объектов, которые позиционируются как готовые продукты, будет только расти или как минимум удерживаться в рамках справедливой рыночной стоимости. Объекты, требующие серьезных вложений или концептуальной проработки, будут падать в цене или в лучшем случае оставаться в нынешних ценовых значениях.