Из жилого в нежилое: вызовы нового времени

Процедура перевода жилых помещений в нежилые изменилась (читай: усложнилась). С 9 июня вступил в силу Федеральный закон, где прописан новый механизм. Рассмотрим пошагово, как перевести квартиру в нежилой фонд по новым правилам.

Какой бизнес мешает жильцам дома?

Инициаторами нового закона можно назвать самих жильцов многоквартирных домов, которые массово жаловались на открытие того или иного бизнеса в непосредственной близости от их места проживания. Больше всего недовольства вызывали магазины и небольшие кафе, где торговали алкогольными напитками и разливали их же. Также, по данным федеральных аналитиков, в числе бизнесов, мешающих всем, оказались хостелы (о резонансном запрете на размещение этих объектов в жилых домах не слышал только ленивый), а также частные детские сады, салоны красоты и посещаемые офисы. Люди жалуются на шум, невозможность припарковаться рядом с домом, большое количество посторонних людей рядом с подъездом (и внутри – если в офис можно попасть через общую дверь подъезда), а еще на неприятные запахи, которые часто сопутствуют небольшим магазинам продуктов и напитков. И что же в итоге? Теперь сами жильцы, по новому закону, могут не дать собственнику бизнеса зеленый свет на размещение магазина или офиса в доме.

Кто должен поддержать перевод квартиры в нежилье?

Если собственник квартиры в многоэтажном доме все же решает перевести свою площадь в нежилой фонд, каким планом действий он должен руководствоваться? Теперь весь процесс будет выглядеть так: важно будет соблюсти три условия.

1. Перевод площади в нежилой фонд возможен, если за него проголосовали более 50% всех собственников в доме.
2. Перевод в нежилой фонд возможен, если за него проголосовали 2/3 жителей, проживающих в том же подъезде.
3. Доказательством коллективного решения жильцов являются письменные согласия. Их должны предоставить собственники прилегающих квартир, имеющих с будущим коммерческим помещением общие стены, пол или потолок.

Таким образом, только заручившись поддержкой абсолютного большинства, собственник квартиры сможет перевести ее в нежилой фонд. Теперь мнение тех, кто живет в непосредственной близости от переводимого объекта, играет более значимую роль. Впрочем, решающее слово все же осталось за мнением большинства. Только совокупность всех трех факторов даст возможность планировать перевод в нежилье.

Что предлагает рынок?

Нынешняя экспозиция квартир, расположенных на первых этажах жилых домов и потенциально готовых к переводу в статус коммерческих, объективно невелика. Для мониторинга мы отобрали несколько объектов, которые хоть как-то могут быть интересны бизнесу или инвесторам. Однозначно коммерческого потенциала на голову меньше у помещений, выходящих во двор или расположенных внутри давно сложившегося квартала – их в расчет мы не брали. Также сомнительными коммерческими перспективами обладают квартиры, расположенные в ветшающих или уже аварийных домах высотой до трех этажей. Одно из подобных предложений попало в обзор: это квартира в доме на Венцека, 44. Дом находится на первой линии, но является памятником культурного наследия, и это означает дополнительные сложности для бизнеса, который потенциально может заинтересоваться помещением.

На рынке по-прежнему можно найти уцелевшие «хрущевки» со спорной ликвидностью. Среди подобных предложений, например, квартира на ул. Свободы, 79. Окна этой «двушки» выходят на улицу Матросова, а соседние помещения уже переведены в нежилье. С одной стороны, дом угловой и просматривается с перекрестка. В доме представлен бизнес, но очень разношерстный – от свадебного салона до шашлычной, от офиса транспортной компании до стоматологии. Вписаться в эту пеструю компанию можно, но результат предсказать сложно. Все же трафик в этой части города исключительно «спальный».

Еще одна категория актуальных предложений с потенциалом перевода в нежилье – это объекты на первых этажах недавних новостроек. Высоток с незапроектированными коммерческими площадями на первых этажах немного, но они есть. И часто на этапе высокой готовности дома или спустя некоторое время после ввода на рынок выходят квартиры, расположенные внизу, которые можно перевести в нежилой фонд. Из примеров – «однушка» площадью 35 кв. м в квартале новостроек на ул. Гая. Дом, где продается квартира, введен в эксплуатацию в прошлом году, а сегодня это жилье можно купить за 2,3 млн рублей. И, по предложению продавца, перевести в нежилой фонд. Правда, для этого по новому закону придется заручиться поддержкой большинства жителей этой 16-этажки. Тот еще челлендж! 

Протокол общего собрания собственников, где они выразят согласие на перевод помещения из жилого в нежилое, включен в перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для принятия решения о переводе. А представители органов регионального государственного жилищного надзора вправе проверить истинность полученного от жильцов дома согласия на перевод помещения.

Актуальная экспозиция квартир с перспективой перевода в нежилой фонд (июнь, 2019 г.)