Бизнес на земле

Земельные участки для коммерческого использования – это объекты недвижимости, которые очень сложно классифицировать. Предложения по схожей цене порой разительно отличаются – локацией, размером, качественными характеристиками. И, конечно, коммерческая земля – это тот актив, который нужно выбирать, отталкиваясь от конкретной задачи. Есть концепция – ищем землю.

Что предлагает рынок сегодня

Начать строительство коммерческого объекта на земле в Самарском регионе сегодня можно, располагая условной суммой в 1 миллион рублей. Естественно, участки такого формата расположены за чертой города и порой удалены от Самары значительно. К подобным предложениям относится, например, участок в 2,5 га с расположенным на этой земле неотапливаемым ангаром в Похвистнево, на расстоянии более 140 км от Самары. Если подыскивать дешевую коммерческую землю ближе к областной столице, то это будут небольшие наделы, где можно разместить небольшой склад. Так, по цене в 1,2 млн рублей продается участок в 13 соток, расположенный в селе Белозерки Красноярского района.

Следующий ценовой диапазон можно условно обозначить в границах 5-10 млн рублей. В нем представлено откровенно немного рыночных предложений. Чаще это тоже загородные локации – Красноярский, Ставропольский, Кинельский районы. За такую цену потенциальный инвестор уже может рассчитывать на наличие каких-либо коммуникаций, более или менее оборудованного подъезда и даже концепции возможного использования в зачаточном виде. Это уже не просто небольшой кусок голой земли, а объект хоть с какими-то качественными характеристиками и связанными с этим перспективами использования.

Вообще, характерная черта продаваемых земельных участков с коммерческим потенциалом – это их невероятная пестрота. Они разнообразны и по локациям, и по площадям, и по возможностям использования. При этом стоимость таких разных земельных активов может быть фактически идентичной. Например, располагая суммой в 15 млн рублей, можно приобрести:

• 25 соток в Кировском районе для строительства автосервиса,

• 75 соток пустой земли в Куйбышевском районе рядом со строящимся Фрунзенским мостом,

• 80 соток, готовых для размещения производственной базы, в Кинеле,

• 15 соток на первой линии на ул. Тухачевского с коммуникациями для небольшого магазина.

Очень часто владельцы коммерческой земли продают локацию и инфраструктуру по соседству (от ветки железной дороги и крупной магистрали до остановок общественного транспорта и успешного бизнеса рядом). Часто продают и перспективы – как в случае с землей в зоне благоустройства возле Фрунзенского моста или с пустыми участками, расположенными на территории лесного фонда.

Мониторинг актуальных предложений обнаружил еще один очевидный ценовой разрыв: участки в диапазоне 30 – 50 млн рублей на рынке встречаются в разных локациях и с различными качественными характеристиками, а вот в сегменте 100 – 200 миллионов в этот раз оказалось пусто. Одним из примеров самых дорогих предложений на рынке в сентябре стал участок площадью почти 4,5 га на Южном шоссе недалеко от торгового комплекса «Амбар». Земля оснащена коммуникациями, расположена на первой линии, стоимость этого предложения – 250 млн рублей.

На два года назад: состояние рынка коммерческой земли в 2016 году

Какие цены демонстрировали земельные участки для коммерческого использования два года назад? Минимальные по размеру и стоимости предложения были сопоставимы с нынешними. К таким объектам относились предложения за границей города или в черте Самары, но абсолютно «пустые». В качестве примеров – участок площадью 7 соток на Красноглинском шоссе за 1 миллион, участок площадью 14,5 сотки в Кировском районе Самары за 1,4 млн рублей. Оба без коммуникаций, лишь с перспективами.

«Прослойка» из предложений в диапазоне 2-5 млн рублей два года назад, как и сейчас, была очень тонкой и включала в себя очень разноформатные объекты. Например, за 3,5 млн рублей можно было перекупить право долгосрочной аренды 78 соток на 24 километре Московского шоссе. А на миллион дороже стоил пустой участок на улице Речной в Железнодорожном районе площадью всего 9 соток!

Затем в рыночной экспозиции шел большой пробел, вслед за которым уже появлялось немалое количество предложений в широком диапазоне от 20 до 40 млн рублей. Среди них был, например, участок площадью почти 34 сотки на Заводском шоссе, оснащенный коммуникациями и с расположенной производственной площадью. Объект предлагался за 30 миллионов. Если у тогдашних инвесторов возникало желание «двинуться в город», ближе к центральным магистралям, то стоимость предложений заметно увеличивалась. 44 сотки на Димитрова вдоль Московского шоссе предлагались за 48 млн рублей, а земля площадью 64 сотки на 9-й просеке в 50 метрах от Волги – за 49 млн рублей.

Наконец, самые высокие ценники на коммерческую землю в 2016 году доходили до 100-150 млн рублей. А абсолютным рекордсменом обзора двухгодовалой давности оказалась земля площадью 9,3 га на 17 километре Московского шоссе, расположенная в районе новой автомобильной развязки. Ее стоимость тогда составляла ни много ни мало - 780 миллионов.

Актуальная экспозиция земельных участков для коммерческого использования (сентябрь, 2018 г.)