Кто на новенького?

Какие предложения о продаже и аренде коммерческих помещений появились на рынке в последнюю декаду августа? Среди них есть эксклюзивные и показательные для рынка объекты, есть типовые и совершенно непримечательные помещения, есть переоцененные и неликвидные площади. Присмотревшись к ним, можно составить представление о том, какой будет экспозиция рынка коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы. 

Сразу уточним, что в обзоре не участвуют помещения, регулярно присутствующие на рынке. Речь идет, например, о помещениях в офисных центрах класса В и С или некоторых складских комплексах. Они есть в экспозиции стабильно: меняются лишь метражи и цены (или не меняются даже они). И тем не менее, нельзя не отметить обновление коммерческой экспозиции в классических коридорах стрит-ритейла – на улицах Гагарина и Победы, проспектах Масленникова и Металлургов. На рынок продажи и аренды вышли новые помещения, но цены остались прежними. Например, три соседних площади со свежим ремонтом на ул. Гагарина, 87. Можно приобрести любое из них, а можно все три сразу – цена будет одинаковой, 100 тысяч рублей за «квадрат». Ценовая перегретость классических коммерческих локаций никуда не делась: так, на ул. Победы, 90 продается помещение площадью 61 кв. м за те же 100 тыс. руб./кв. м. Однако попасть внутрь можно не с первой линии Победы, а со стороны улицы Матросова, и окна помещения выходят туда же.

Впрочем, ценовым лидером среди объектов, попавших в обзор, оказалась торговая площадь в микрорайоне эконом-класса. На улице Мира в микрорайоне «Кошелев-проект» к продаже предлагается помещение площадью 412 кв. м. Расположено оно на первом этаже, дом стоит на первой линии, а размещается здесь продуктовый сетевой магазин. Стоимость предложения может удивить даже тех, кто встречался с коммерческими площадями на «золотых» перекрестках и в историческом центре – 125 тысяч за квадратный метр.

Объекты с пометкой «эксклюзивно» тоже вышли на самарский рынок перед началом нового сезона. Есть среди них предложения для средних и крупных инвесторов: например, отдельно стоящее 4-этажное здание на пересечении Ново-Вокзальной и Ново-Садовой. Сейчас в помещении площадью 1062 кв. м завершаются фасадные работы, и скоро владелец будет готов передать его новому инвестору для размещения здесь бизнеса. Среди особо перспективных сфер – медицина, торговля, головные офисы компаний. Цена – 33 миллиона рублей, но в пересчете на квадратный метр переводит предложение в разряд среднерыночных (31 тыс. руб./кв. м). Встречается среди рыночных новинок и эксклюзив неочевидный. Недалеко от стрелки рек Самары и Волги, в границах улиц Водников и Максима Горького, продается 2-этажное кирпичное здание площадью 313 кв. м. По формату это нечто вроде производственного или имущественного корпуса: есть административная часть с кабинетной системой, есть инфраструктура для авторемонтной мастерской, есть складские помещения. В «довесок» к объекту недвижимости идет земельный участок, который в перспективе представляет едва ли не большую ценность, чем расположенные на нем помещения.

А вот рынок аренды коммерческой недвижимости, судя по свежим предложениям, ничем особым не удивил. Площади высвобождаются по причине периодической ротации, ставки привычны для участников рынка, качество помещений также не удивляет (разве что ряд объектов со свежим ремонтом, обновленным или выполненным с нуля). Все так же дорого на «прикормленных» местах, оживленных перекрестках и вблизи генерирующих трафик объектов. Так, на ул. Урицкого, 2 можно арендовать универсальное помещение площадью 71 кв. м по типичной для этой локации ставке выше среднего – 1691 руб./кв. м.

Станислав Кочетов,

генеральный директор АН «Пять звезд»:

- Сегодня наибольшие шансы успешно и выгодно найти подходящую для своего бизнеса площадь у компаний, которым необходимы нежилые помещения для размещения офиса. В рыночной экспозиции  наблюдается большое количество предложений именно по таким объектам на вторых, третьих этажах и не только. Поэтому сегодня  оптимальное время для успешного подбора офисных площадей с точки зрения удобного расположения, хорошего состояния объекта и выгодной для арендатора стоимости аренды. 

Среди предложений, недавно появившихся в экспозиции нашей компании, - помещение площадью 430 кв. м в двух уровнях на первой линии Волжского проспекта, отдельно стоящее здание площадью 5000 кв. м с земельным участком на первой линии улиц Авроры/ Гагарина, офис площадью 400 кв. м на первой линии на пересечении улиц Максима Горького и Некрасовской, а также другие объекты.

С точки зрения потенциального инвестирования объекты очень интересные. Например, подсчитанный срок окупаемости у здания на пересечении Авроры и Гагарина составляет всего 4,7 года! Такой показатель в нынешних условиях фактически уникален для объекта коммерческой недвижимости, расположенного на первой линии домов. Кроме того, это предложение является действующим арендным бизнесом, а потому справедливо позиционируется как надежный, стабильный и выгодный объект для инвестирования.

Актуальная экспозиция свежих объектов коммерческой недвижимости (август 2018 г.):