Не перевелись еще: квартиры на первых этажах как бизнес-перспектива

Бывшие квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, - это основа самарского стрит-ритейла как в «махровых» локациях наподобие улиц Победы и Гагарина, так и в современных микрорайонах с плотной высотной застройкой, как на дальних просеках. Можно ли среди рыночных остатков еще не переведенных в нежилье квартир найти интересные предложения?

 Способы создания коммерческой площади для себя

Логичное движение мысли потенциального покупателя коммерческой недвижимости – от готовых вариантов к иным возможностям и альтернативам. В предыдущих номерах мы уже рассмотрели, как выглядит современная универсальность рынка коммерческой недвижимости, какие предложения позиционируются как объекты, готовые к работе. Однако если среди этого объема нежилых площадей собственник бизнеса вдруг не найдет оптимальный для себя вариант - что ему остается? Очевидно, что в этом случае следует обратиться не к выбору между покупкой и арендой, а к стратегии создания коммерческой площади в соответствии со своими запросами, возможностями и предпочтениями.

В буквальном смысле создать свое будущее бизнес-пространство можно несколькими способами, и каждый из них мы рассмотрим отдельно. Первый вариант – построить рабочее пространство фактически с нуля, купив необходимый для этого земельный участок. Понятно, что это вариант не для мелкого и среднего бизнеса, требующий соответствующего уровня инвестиций.

Вторая возможность – приобрести коммерческий «полуфабрикат», будущее бизнес-пространство в черновой отделке и свободной планировке. А впоследствии придать этой площади те параметры, экстерьер и интерьер, которые требуются.

Наконец, третий вариант – обратиться к рынку вторичного жилья и один из объектов этого рынка перевести в нежилой фонд. Классический пример этой стратегии – перевод квартиры, расположенной на первом этаже жилого дома. Несмотря на скепсис тех, кто считает, что все стоящие квартиры уже давно переведены в нежилье, такие предложения на рынке все еще встречаются. И спрос на них есть, хоть и не ажиотажный. Возможно ли среди предложений такого рода отыскать потенциальную коммерческую жемчужину?

География цен: сколько стоят потенциальные «переведенки»

Предложениями о продаже квартир на первых этажах для перевода в нежилой фонд рынок сегодня не изобилует. Нам удалось найти буквально по одному или паре предложений на крупных улицах города. В область поиска попали квартиры площадью до 100 кв. м, расположенные на первых этажах домов и просматриваемые с проезжей части. Некоторые из этих объектов уже соседствуют с коммерческими «переведенками», некоторые имеют техническую возможность для оборудования отдельной входной группы, а какие-то уже находятся на пути к переводу в статус нежилья.

В среднем стоимость подобных объектов находится в диапазоне от 50 до 70 тысяч рублей за квадратный метр. Естественно, на цену влияют локация, качественные характеристики самого помещения, общее состояние дома и коммуникаций. Одно из самых дешевых предложений обнаружилось на ул. Димитрова, 29. Расположенная на первом этаже квартира площадью 73,4 кв. м предлагается к продаже за 3,2 млн рублей (43,6 тыс. руб./кв. м). Объект неплохо просматривается с проезжей части, однако два из пяти окон выходят во двор. Собственник откровенно демпингует, признаваясь, что продажа срочная и цена минимально возможная. Объект ищет нового владельца с конца прошлого года.

Напротив, самым дорогим предложением оказалась 80-метровая квартира на ул. Ново-Садовой, 164. Здесь уже все окна выходят на Ново-Садовую, да и сама локация диктует иной ценник – 6 млн рублей (75 тыс. руб./кв. м). Кстати, место неплохое: рядом пересечение с ул. Советской Армии, по соседству небольшой бизнес-конгломерат в медицинской сфере (лаборатория, аптека, неподалеку – стоматология, медклиника и медсанчасть). Но и стоимость входа высока, а к ней еще нужно добавить предстоящие затраты на перевод в нежилой фонд и ремонт.

Средний ценовой диапазон – 60-70 тысяч рублей за квадратный метр. В него укладываются большинство обнаруженных предложений. Есть среди них и абсолютные «полуфабрикаты», требующие работы на всех этапах, и объекты с разной степенью готовности. Например, «двушка» площадью 45 кв. м на ул. Стара-Загора, 100 юридически уже перестала быть квартирой и переведена в нежилой фонд. Ценник остался в среднерыночных границах – 66,7 тысяч за «квадрат». Собственники квартир на пр. Кирова, 143 и ул. Подшипниковой, 23 подтверждают возможность оборудовать отдельные входные группы для своих объектов.

Выбора нет?

Перспективные объекты для перевода в нежилой фонд в классических коридорах стрит-ритейла закончились еще несколько лет назад – убеждены скептики. В определенной мере такое мнение справедливо: в актуальной экспозиции привычные (и слегка надоевшие всем) улицы Гагарина и Победы, проспекты Кирова, Масленникова и Металлургов, а также другие давно протоптанные стрит-ритейлом дорожки почти не представлены. Лишь единственное предложение нам удалось обнаружить на Гагарина. Это 3-комнатная квартира площадью 56 кв. м, все ближайшие ее соседи уже выкуплены бизнесом и переведены в нежилье. Собственник этой квартиры готов расстаться со своей недвижимостью за 3,6 млн рублей (более 64 тысяч за «квадрат»).

Кстати, почти полгода назад, в октябре 2017 года, в экспозиции на ул. Победы нам удалось обнаружить одну-единственную квартиру с перспективой перевода в нежилой фонд. Она была расположена на ул. Победы, 2. Жилье площадью 55 кв. м предлагали к продаже по цене 3,7 млн рублей (или более 67 тысяч за «квадрат»). При этом бизнес-перспективы объекта на том этапе вызывали вопросы. С одной стороны, исток улицы Победы – давно сформированная и активная бизнес-локация. С другой, конкретно у этой квартиры три из четырех окон выходили не на первую линию, а во двор. А это едва ли преимущество для классической торговой площади. Причем все ближайшее окружение, как и в случае с рассмотренной квартирой на Гагарина, уже было переведено в нежилье.

В соседях объекта на ул. Ново-Вокзальной, 128 – тоже коммерческие помещения, хотя сам дом бизнесом пока не освоен. Рядом уже функционируют поликлиника, офис банка, но сама девятиэтажка, где расположен потенциальный коммерческий объект, скрыта от проезжей части торговыми павильонами.

Словом, объекты в формате «последний из могикан» все же должны вызывать вопросы. Ведь по какой-то причине они остались в статусе жилья, пока соседние квартиры становились коммерческими площадями? Многие из этих объектов, увы, не могут похвастаться избытком внимания со стороны потенциальных покупателей. Например, квартира на Льва Толстого, 46 площадью 100 кв. м продается с прошлого лета. Объект расположен в доме-памятнике архитектуры – возможно, причина столь вялого инвесторского интереса именно в этом. К тому же общую ценовую тенденцию в сфере квартир для перевода все же можно нащупать: стоимость «уцелевших» объектов в сложившемся коммерческом окружении точно не растет.

---

 

 

---

Чек-лист перед переводом в нежилой фонд

• наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;

• есть ли это помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;

• является ли здание памятником архитектуры;

• находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;

• - находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

 

---

 

---

Станислав Кочетов,
генеральный директор АН «Пять звезд»:
- У перевода готовой квартиры в нежилой фонд как у бизнес-стратегии есть свои преимущества. Во-первых, изначально понятна локация, можно реально оценить окружение, инфраструктуру, трафик. Также примерно понятны сроки ремонта и открытия бизнеса. Основным минусом в данном случае является необходимость пройти достаточно непростую процедуру перевода квартиры в нежилой фонд, которая сейчас происходит в районных администрациях. Но если грамотно подойти к этому вопросу и обратиться за помощью к профессионалам, то можно избежать сложностей на этом этапе.

---

Актуальная экспозиция квартир для перевода в нежилой фонд (март, 2018 г.)

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость
3-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 128 1-й этаж, 1-я линия, середина дома. По соседству поликлиника и офис банка. В соседнее помещение ведет отдельный вход.	63 кв. м	4,56 млн руб. (72,4 тыс. руб./кв. м)
2-комн. квартира на ул. Стара-Загора, 100 Переведена в нежилой фонд. 1-й этаж, все окна на ул. Стара-Загора.	45 кв. м	3 млн руб. (66,7 тыс. руб./кв. м)
2-комн. квартира на пр. Кирова, 143 3 окна и возможность оборудовать отдельный выход на пр. Кирова, высота потолков 3,2 м.	60 кв. м	4,2 млн руб. (70 тыс. руб./кв. м)
3-комн. квартира на ул. Льва Толстого, 46 Отдельный вход с ул. Льва Толстого, все окна выходят на улицу. Комнаты раздельные, санузел совмещен. Дом – памятник архитектуры.	100 кв. м	6,3 млн руб. (63 тыс. руб./кв. м)
2-комн. квартира на ул. Подшипниковой, 23 Состояние после качественного ремонта, есть погреб глубиной 2 м. Возможно оборудовать отдельный выход на ул. Подшипниковую.	44 кв. м	2,25 млн руб. (51,1 тыс. руб./кв. м)
3-комн. квартира на ул. Гагарина, 112 1-й этаж, 1-я линия, все остальные квартиры на этаже выкуплены под нежилье.	56 кв. м	3,6 млн руб. (64,2 тыс. руб./кв. м)
3-комн. квартира на ул. Галактионовской, 45 1-й этаж кирпичного дома, 1-я линия, три окна выходят на ул. Галактионовскую, два во двор. Хорошее состояние.	50,3 кв. м	3,09 млн руб. (61,4 тыс. руб./кв. м)
4-комн. квартира на ул. Димитрова, 29 1-я линия, 3 окна выходят на ул. Димитрова, 2 во двор. Этаж невысокий, просматривается хорошо.	73,4 кв. м	3,2 млн руб. (43,6 тыс. руб./кв. м)
4-комн. квартира на ул. Ново-Садовой, 164 1-й этаж, окна на ул. Ново-Садовую.	80 кв. м	6 млн руб. (75 тыс. руб./кв. м)