Нужны ли рынку универсальные коммерческие помещения?

Не так давно такие универсальные характеристики коммерческой площади, как свободная планировка, типовой ремонт, наличие коммуникаций и средних мощностей, гарантировали собственнику если не скорый поиск покупателя, то уж точно результативный. Сейчас сроки экспозиции многих универсальных площадей не уступают другим «зависающим» объектам. То ли структура спроса меняется, то ли универсальные помещения не так уж и готовы к работе.

Универсальные помещения – не лидеры спроса?

По мнению многих участников рынка коммерческой недвижимости, характеристика «универсальный» автоматически расширяет диапазон потенциальных покупателей и арендаторов до максимума. Одни и те же объекты экспонируются в открытых источниках как офисные и торговые помещения, а рядом они же предлагаются как универсальные коммерческие площади. Значит, подходят для любого бизнеса. По крайней мере, позиционируются именно так.

К характеристике универсальности коммерческого помещения добавляются «свободная планировка», оборудованная входная группа (как минимум один обособленный вход), универсальный (в большинстве случаев типовой) ремонт и подведённые коммуникации. Так выглядит усреднённая описательная характеристика большинства универсальных площадей, представленных на рынке. 

Чтобы подкрепить наблюдения наглядными примерами, мы обратились к актуальной экспозиции рынка и выбрали несколько свежих объектов коммерческой недвижимости. Расположенные в разных районах города, все они позиционируются как универсальные площади, то есть подходящие большинству. Многие из них также присутствуют в открытых источниках как торговые объекты и как офисные площади. В зависимости от того, из какой сферы придёт покупатель, эти помещения смогут подстроиться под него и разместить его бизнес с комфортом. По крайней мере, так считают их собственники. 

Для каждого из отобранных объектов мы подыскали альтернативу - помещение со схожими характеристиками в той же локации по близкой цене. Разница в том, что эти нестрогие аналоги висят на рынке в ожидании реализации уже какое-то время. Получилось, что средний диапазон их экспозиции составил 4-8 месяцев. 

Такое сравнение позволяет понять (пусть и с определенной погрешностью), на какую в среднем экспозицию может рассчитывать объект с универсальными характеристиками, выходя на рынок. Поясним на примерах. На ул. Мориса Тореза,119 недавно появилось в экспозиции универсальное помещение - 188 кв. м. У этой площади есть все те характеристики, о которых говорилось выше. Она предлагается как широкоформатный объект фактически для любого бизнеса. А неподалёку, рядом с парком Победы, экспонируется ещё один коммерческий «универсал». Помещение со схожими характеристиками - 170,8 кв. м и все сопутствующие параметры - ожидает покупателя как минимум 6 месяцев. Конечно, причина ещё и в том, что стоимость квадратного метра здесь выше (при меньшей площади самого помещения). Так или иначе, желающих приобрести этот объект и разместить новый бизнес пока не нашлось, несмотря на универсальные характеристики. 

Другие объекты, попавшие в обзор, мы также сравнили с альтернативными вариантами, задержавшимися в экспозиции на долгие месяцы. Конечно, это не значит, что новые предложения в этих же локациях ждёт аналогичная судьба. Но этот факт наглядно показывает: заявленная универсальность коммерческой площади - вовсе не гарантия ее скорой реализации. 

Что лучше: универсальность или уникальность?

Подавляющее большинство предложений на рынке коммерческой недвижимости «заточено» на массового покупателя или арендатора. Проще найти одного из многих, чем подготовить помещение под конкретный потенциальный запрос и предлагать эту площадь адресно. 

Однако на практике часто оказывается, что универсальное помещение, готовое к работе, приходится ещё подгонять под требуемые стандарты. Действительно, фраза собственника «объект готов к работе» часто означает не буквальную способность помещения принять посетителей хоть завтра. Это просто значит, что здесь есть ремонт и коммуникации, планировка максимально обезличенная. И дальше уже сам бизнес будет решать, сколько ему потребуется времени и вложений, чтобы довести эту универсальную площадь до действительно рабочего состояния. 

На рынке практически отсутствует модель такого взаимодействия владельца помещения и собственника бизнеса, когда они договариваются о том, какой будет коммерческая площадь, и сообща меняют ее. Причём договариваются ещё до момента покупки или аренды. Позиция большинства продавцов очевидна: сначала заплати за квадратные метры, а потом делай с ними, что пожелаешь. Так и покупаются универсальные нежилые помещения с перспективой со временем переформатировать их. Или же потенциальный покупатель принимает решение не покупать объект, если не увидел в нем этих перспектив. Время идёт, универсальные коммерческие площади висят в экспозиции. 

Понятно, что реализация объекта с уникальными характеристиками, заточенного под конкретную сферу бизнеса, - дело более рискованное. Но в случае успеха результат окажется достойным всех этих затрат. Пока же рынок остаётся во власти коммерческих «универсалов», а многие из них вовсе дотягивают лишь до статуса коммерческих «полуфабрикатов». Готовых решений либо единицы, либо нет вовсе. Если что и способно переломить эту ситуацию, то, пожалуй, лишь массовый спрос, который перестанет удовлетворяться полуготовыми площадями и потребует полноценный продукт. Тогда, глядишь, и продавцы коммерческой недвижимости захотят этому запросу соответствовать. 

Актуальная экспозиция универсальных коммерческих площадей (январь 2018 г.)