Вместо старых дач – новый парк и новое жилье

Территория в границах Ракитовского и Московского шоссе за последние годы заметно изменилась. Однако самые глобальные изменения еще впереди: изучаем проект планировки этой территории, который предусматривает создание городского парка (по площади больше Загородного в три раза) и строительство нового жилья.

Почти 150 га на освоение

Разрешение на планировку территории в границах улицы Алма-Атинской, проспекта Карла Маркса, Московского и Ракитовского шоссе городские власти выдали в ноябре. Размеры участка впечатляют: 141,35 гектаров, которые сейчас заняты лесной полосой с дачными наделами, расположенными по окраинам. Внешне площадка имеет вид прямоугольника с несколькими выдающимися вперед участками. Существенная ее часть относится к рекреационной правовой зоне функционального использования.

Концепция развития площадки уже готова, в конце октября она оказалась в свободном информационном доступе. Итак, какой эту часть города увидели проектировщики?

Парково-развлекательный комплекс с жилой функцией

По проекту центром всего замысла должен стать новый городской парк, который раскинется на площади почти в 100 гектаров. Первая очередь рекреационной зоны расположится на площадке в границах улицы Алма-Атинской, Московского и Ракитовского шоссе. Для размещения второй парковой очереди предусмотрен участок между проспектом Карла Маркса и улицей Стара-Загорой (с предварительным продлением улицы вплоть до Ракитовского шоссе).

Рекреационная инфраструктура в проекте имеет вид целого комплекса. Так, помимо классических спортплощадок и велодорожек авторы идеи предложили разместить на площадке парка теннисные корты, скейтодромы, пейнтбольные поля, скалодром, стоянку для квадроциклов, а также универсальный спорткомплекс. Спортивную инфраструктуру дополнит развлекательная: в парке запланированы также ресторан, конференц-зал, центр развлечений, кафе-мороженое, парк аттракционов, мангальные площадки, тир, площадки для выступлений и даже собственный небольшой зоопарк. Однако и это еще не все. Помимо спортивного и развлекательного досуга авторы проекта предлагают позаботиться и о комфортном размещении и безопасности посетителей. Для этого на все той же территории запланированы мотели, гостиничные домики и медцентр.

Необычность замысла состоит не только в том, что на единой площадке могут появиться разные операторы развлечений и разные возможности досуга. Авторы проекта также предусмотрели возможность поселиться в этой части города на постоянной основе. Иными словами, на территории развлекательного комплекса с прилегающим парком могут появиться частные коттеджи (подчеркнуто – VIP-класса) для проживания или аренды. Так в одном проекте совместились рекреационная, развлекательная и жилая функции.

Ко всему этому добавляется еще функция социальная: в проекте отражены еще два объекта, которые могут иметь значение для всей этой части города. Это запланированное здание нового ЗАГСа Кировского района и прилегающая к нему парковка для гостевых авто. А главное – проект предусматривает строительство нового жилья, и об этом подробнее.

Экспертный взгляд: проект - цитата из советских и постсоветских времен

Профессиональную оценку разработанному проекту планировки территории в границах Ракитовского и Московского шоссе, улицы Алма-Атинской и проспекта Карла Маркса дали специалисты в сфере архитектуры и проектирования компании «ОКТОГОН». 

Вообще, появление подобного проекта выглядит абсолютно закономерно на фоне значительных изменений в инфраструктуре этой части города. Если сравнить, как выглядел участок на пересечении Ракитовского и Московского шоссе пару-тройку лет назад и как он выглядит теперь, мы получим две разные локации. Состояние и облик транспортной инфраструктуры изменились кардинально. Это и стало важнейшей предпосылкой к тому, чтобы девелоперы обратили своё не гипотетическое, а вполне реальное внимание на эту территорию. «Реконструкция Московского шоссе, строительство трамвайных путей повышают привлекательность данной локации, создавая благоприятные условия для привлечения потребителя в эти нелегкие для застройщика времена, когда транспортная доступность – ключевой фактор выбора жилья. А близость к новому стадиону и планируемому Гагарин-центру может рассматриваться как преимущество нового жилого района, расположенного в «новом сердце» Самары», - подтверждает архитектор компании «ОКТОГОН» Мария Черноталова.

Итак, как увидели проект эксперты? «Застройщик предлагает традиционную микрорайонную застройку с благоустроенной рекреацией на прилегающей территории, с четкими границами зонирования квартала и выраженным ядром в виде образовательных учреждений». По плану предусмотрено строительство 24-этажных домов, объединённых в секции. Сопутствующим объектом выступают два отдельно стоящих паркинга, а также подземные парковки на 11 919 машино-мест в общей сложности. «При таком подходе разнообразия не будет, а вместе с ним и того, чего требуют урбанисты и маркетологи: силуэтности, идентичности, прозрачности, функциональной интеграции и многого другого. Безусловно, все можно скорректировать качественным архитектурно-стилистическим решением фасадов, благоустройством и малыми формами, но уже на данном этапе можно сказать: современные тренды, характерные в том числе и для регионов России, миновали эту концепцию», - комментирует Мария Черноталова. 

Отдельного упоминания заслуживает решение проблемы с парковкой. Как видим, авторы проекта выбрали формат отдельно стоящего и подземного паркингов. «Придомовая территория - один из самых злободневных вопросов каждого самарского двора с населением больше 50 человек. Виной всему - места хранения автомобилей, - продолжает Мария Черноталова. - Дело в том, что самарский житель еще не приучен парковать свое средство передвижения на расстоянии более 20 метров от входа в подъезд, и платить за это место он тоже еще не привык. Результат – двор, заставленный автомобилями, причем не только на проезжей части. Мировой опыт показывает, что один из немногих способов воспитать потребителя - создать условия, где во двор заехать на автомобиле просто невозможно». В случае с проектом освоения площадки в границах Ракитовского и Московского шоссе выполнена резонансная норма 2017 года по обеспечению нормативных машино-мест из расчёта одна квартира - одно машино-место. «Но высока вероятность, что избежать транспортного коллапса внутри дворовых групп не удастся, так как альтернативные места при внутриквартальных проездах также в наличии. А это значит, что о популярной концепции «Двор без машин» не может быть речи. Жильцы предпочтут оставить свои автомобили напротив подъезда, несмотря на пустующие паркинги и вопреки общему представлению о безопасности и чистоте придомовой территории», - уверена Мария Черноталова.

Другой критерий качества жилых групп - их индивидуальность. Речь идёт об индивидуальности как с позиции девелопера, так и в глазах будущих собственников. «В первом случае все просто: какая концептуальная особенность позволит отнести данное жилье к престижному, помимо заявленного расчета численности населения из условия 40 квадратных метров на человека? Ответа нет. Фактически застройка представляет собой решение эконом-класса по форме и по сути», - объясняет Мария Черноталова. 

Конечно, от ближайших территориальных конкурентов в эконом-формате новый проект отличают лучшая транспортная доступность и близость к свежей, создаваемой инфраструктуре стадиона. Однако напрямую повлиять на будущую маркетинговую стратегию объекта и в разы увеличить спрос на него с помощью одной лишь локации не удастся, считают архитекторы. 

«Индивидуальность для покупателя можно рассмотреть как математическое уравнение, где все лучшее стремится к единице. Количество типовых фасадов, секций, дворов, которое приходится на сумму квартир в жилом массиве. Результат: три нуля после запятой. Число, сопоставимое с аналогичным коэффициентом, характерным для массовой застройки конца двадцатого века», - говорит Мария Черноталова. Само собой, фактор эксклюзивности в доступном жилье находится на одном из последних мест, а массовые покупатели выбирают его исключительно из-за доступного ценника. Впрочем, в случае с рассматриваемым проектом освоения территории не все так просто, ведь уникальным «соседом» будущей застройки станет полноценный парк. 

«Нетрудно догадаться, что линия жилых домов вдоль рекреации будет одним из немногих мест комфортной жизни, вдали от шумных магистралей и видом на зеленую зону, - комментирует Мария Черноталова. - Однако централизованное решение парковой территории, обособленной от жилой застройки, вновь отправляет нас на 40 лет назад.

Таким образом, стремясь создать альтернативу советской типовой застройке как одному из сильных игроков рынка недвижимости, проект практически дословно цитирует приемы предшественников, без попытки адаптировать понимание жилого блока (квартала) в соответствии с нуждами нового тысячелетия. Особенно на контрасте с космическим проектом стадиона и планируемым Гагарин-центром».

7 тысяч человек – на такую максимальную единовременную посетительскую загрузку рассчитывают создатели проекта.