Перестроить Самару
Базу для проектов в сфере редевелопмента можно найти во всех регионах, и Самарская область - не исключение. Более того, в нашем городе с масштабным производственным прошлым реновация заброшенных промышленных объектов и территорий является единственным перспективным способом освоения этих частей города. Каким может быть самарский редевелопмент и чего не хватает для старта масштабных проектов в этой сфере? Об этом и многом другом рассуждали участники практической конференции по редевелопменту, организатором которой выступила консалтинговая компания REC.
Когда редевелопмент — единственный выход
Снос или реновация - таким вопросом хотя бы гипотетически задаются все собственники пустующих объектов промышленного назначения, а вместе с ними девелоперы, консалтеры, представители городских властей. «Сейчас все чаще приходит понимание, что снести и заново построить - менее выгодно, чем реконструировать объект, - убеждена председатель экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL Эвелина Ишметова. - Объективно снос - это 50% источников мусора. Добавим к этому энергетические и материальные затраты на новое строительство и получим огромные затраты, подчас непосильные для бизнеса. Сегодня бывшие промышленные площади успешно перепрофилируют в музеи, офисные здания, жилые здания. А к заново проектируемым зданиям время предъявляет свои требования: сегодня нужно возводить здания с изначально заложенной возможностью адаптивного использования в будущем. Однако объективно таких зданий сегодня строятся единицы, и это тоже проблема».При этом у реновации есть ещё и социальный смысл, поскольку она позволяет сохранить связь времён в границах одного города. Возможно, поэтому многие архитекторы и урбанисты питают к редевелопменту столь тёплые чувства. «Важное правило любой реновации состоит в том, чтобы вытаскивать наружу все, что имеет историю, - поделился Никита Маликов, генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова. - На этот процесс нельзя жалеть денег - в этом и есть смысл реновации. Например, на одном из объектов, в здании бывшей пожарной части мы обнаружили старую кирпичную кладку. Это объект 1900 года постройки, и нам удалось сохранить эту связь с историей».
Что мешает редевелопменту в Самаре?
Площадок для малого и большого редевелопмента в Самаре множество, но в статусе активных и потенциально активных сегодня находятся единицы. Почему так происходит? Почему в городе с таким огромным реновационным потенциалом не реализуются крупные проекты?Архитектор, руководитель компании «Архитектурное бюро Храмова» Дмитрий Храмов охарактеризовал ситуацию с освоением бывших промзон и девелоперскими проектами вообще как «эпоху безвременья». «На протяжении четверти века все промышленные территории в центре города потихоньку доживают и превращаются в складские и производственные площадки, отчуждённые от города. И в исторической части Самары, и внутри города эти объекты не развиваются и изолируются от городской инфраструктуры». Примеров подобных площадок много по всему городу: замерший мукомольный завод, элеватор и примыкающая к ним промзона в историческом центре, площадка бывшего 4-ГПЗ в состоянии разрухи и с не воплощенными пока планами комплексного развития, пустующий завод имени Масленникова и многие другие площадки.
«Исторически в городе сложилась определенная модель взаимоотношения с пространством: мы осваиваем какую-то территорию, возводим на ней промышленное предприятие, а потом, когда оно становится ненужным, бросаем и его, и всю площадку, устремляясь к неосвоенным участкам земли, - рассуждает генеральный директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко. - На протяжении десятилетий в городе появляются новые районы, город растет вширь, а параллельно с этим процессом остаются брошенные территории. Хотя, надо отметить, что пространственное расширение городских границ не совпадает с приростом населения. Как раз наоборот: за последние 30 лет массового притока жителей нет, а плотность населения в двух центральных районах города - Ленинском и Самарском - по сравнению с 60-ми годами прошлого века и вовсе уменьшилась вдвое. Получается, что город буквально расползается, прежде активные территории сегодня пустуют».
«Конечно, в городе есть примеры небольшого и несложного редевелопмента, - продолжает Дмитрий Храмов. - Среди них, например, клуб «Айсберг», ресторан «Тинькофф», «ЭКСПО-Волга», свежая реновация здания «Химчистки». Однако все эти территории развивались хаотично, и сегодня они предъявляют собой разрозненные участки с нерешенными проблемами общественных пространств».
Иначе говоря, редевелопмент в Самаре до настоящего времени носил и пока продолжает носить характер точечного. Как правило, изменения затрагивают отдельные здания и часто даже не касаются прилегающих территорий, не говоря уже о логичном встраивании реновируемого объекта в городскую среду.
Впрочем, есть и хорошая новость. Перспективы у развития редевелопмента в Самаре объективно существуют. Город постепенно приходит к тому, что дальнейшее развитие вширь затруднительно или вовсе невозможно. В этой ситуации остаётся развиваться вглубь, а значит, реновировать и переосмыслять. «Ко всем брошенным без развития территориям придётся вернуться, чтобы обновить их и наполнить новыми функциями, - убеждён Олег Никитенко. - Это единственно возможный и верный путь развития для всех городских площадок, занятых неиспользуемыми и ветшающими объектами».
Реновация в Самаре: сложности и возможности
В целом, все доступные для редевелопмента городские территории можно разделить на три типа:1. Бывшие промзоны, площадки промышленных предприятий
Многие из этих территорий сегодня расположены фактически в центре города, хотя на момент строительства находились в окраинных частях Куйбышева. Это площадки 4-ГПЗ, завода имени Масленникова и других закрывшихся в связи с нерентабельностью предприятий.
2. Исторические городские кварталы с ветхим и аварийным жильём
Несмотря на отдельные вкрапления точечной высотной застройки, весь старый город - это серьёзный ресурс для развития городской территории. На протяжении последних десятилетий пространство исторического центра непрерывно редеет и с точки зрения плотности населения (несмотря на всю современную застройку этой части города), и с позиции присутствия здесь бизнеса. Остановить процесс обезлюдения исторического городского центра могут только мощные реанимационные меры - такие как крупный редевелопмент.
3. Территории бывших воинских частей
Утрата городом статуса центра оборонной промышленности освободила ряд площадок, крупных и перспективных. Часть бывших военных городков постепенно вводится в оборот, с вовлечением в процесс остальных возникают трудности. Однако это мощные ресурсы для освоения и строительства как в жилой, так и в коммерческой сфере.
«Риски, связанные с освоением, есть у каждого типа территорий, - комментирует Олег Никитенко. - Например, площадки первого типа, как правило, имеют понятное количество собственников, но с точки зрения Генплана города и ПЗЗ они либо до конца не осмыслены, либо у них сохраняется промышленное назначение в качестве основной функции. А в силу их масштаба даже процедура внесения изменений в Генплан и ПЗЗ проходит тяжело, даже если у проектов на этих территориях есть инвестор. Причина в том, что весь остальной Генплан продуман с той позиции, что эту площадку занимают промышленные объекты - а это означает определённую плотность транспортных и пешеходных потоков, не сопоставимых с жилой застройкой».
Отсутствие единой стратегии развития городских территорий - это глобальная проблема. Территорию бывшего завода нельзя освоить точечно, и пример освоения площадки 4-ГПЗ, которую не так давно дробили и пытались реализовать по частям, это доказывает. Только на то, чтобы поменять функциональное назначение земли, уйдёт 2-3 года. Поэтому самарская реновация - процесс объективно небыстрый. Добавим к этому возможное сопротивление общественности и властей, столь типичные для любого крупного проекта в городе.
Ещё один глобальный риск освоения неиспользуемых городских территорий связан с инженерными сетями и экологией пространства. «Этот фактор часто недооценивают, но он влияет на экономику всего проекта, - продолжает Олег Никитенко. - На месте строительства промышленных предприятий грунт заражён до нескольких метров в глубину. К тому же многие ошибочно считают, что сам статус промышленного предприятий автоматически означает высокие мощности. Однако на многих этих площадках отсутствует подключение к системе водоснабжения, нет ливневой канализации, большие проблемы с подачей тепла. А имеющиеся сети часто принадлежат третьим лицам, и вынести их с территории без колоссальных затрат невозможно. В одном конкретном случае это удорожит процесс освоения на 200-300 миллионов рублей и потребует временных затрат».
У процесса освоения ветхих исторических кварталов риски свои. Основной - это масса собственников, владеющих микродолями в одном объекте недвижимости. Анекдотический случай, когда в одной комнате площадью 27 кв. м столько же собственников, здесь становится реальностью. Идентифицировать каждого из них и договориться с каждым - такая задача стоит перед девелопером. «К этому примешиваются вопросы с инженерными сетями и проблема охранных зон вокруг памятников, которых в историческом центре масса, - говорит Олег Никитенко. - Впрочем, эта проблема сегодня решается: выход из ситуации можно найти в создании единых охранных зон для квартала или всего исторического центра».
Все эти риски попросту съедают рентабельность девелоперского проекта - убеждены многие самарские инвесторы и застройщики. Именно поэтому к большинству пустующих площадок и исторических кварталов пока так и не подступились. Действительно, если девелопер возьмётся решать все эти проблемы самостоятельно, то стоимость его рыночного предложения «на выходе» окажется запредельной. Риски и затраты конвертируются в деньги - иначе никак.
Однако иной путь освоения все же возможен. «Без большого редевелопмента город не сможет развиваться. И региональная особенность Самары состоит в значимости промежуточного звена, способного взять на себя риски освоения таких площадок и своими профессиональными компетенциями позволить грамотному проекту реализоваться», - подытожил Олег Никитенко.
Процесс освоения площадки по такой модели можно представить в два этапа:
1. Всесторонняя подготовка площадки, формирование полноценного инвестпродукта
2. Приход инвестора на готовую к освоению территорию (прозрачная документация, четкие границы и права, понятные перспективы подключения к сетям).
Это не теоретический механизм работы, в городе уже есть опыт формирования проектов в таком виде. Есть и уверенность, что назревшие проекты редевелопмента будут востребованы - и не в гипотетическом будущем, а в современной реальности.
Самара будущего: редевелопмент, способный изменить город
Одним из перспективных проектов, способным объединить несколько городских пространств и создать объект редевелопмента на новом уровне, может стать проект парка «Союз». Концепцию работы сразу с несколькими значимыми до города территориями озвучил Дмитрий Храмов. «Мы разработали проект, объединяющий музей «Самара Космическая» (с одним из символов города - ракетой), здание Фабрики-кухни и КРЦ «Звезда». Вместе они могут стать единым драйвером развития всей близлежащей территории и изменить качество этой среды».Идея проекта предполагает создание единого бульварного пространства через улицу Ново-Садовую, общего закольцованного парка с каркасом общественных пространств. «Это, безусловно, локация со своими проблемами: в первую очередь, здесь нужно решать вопрос с паркингами, - заметил Дмитрий Храмов. - Тем не менее, есть возможность связать реновируемое общественное пространство с дворами, выстроив единую систему».
Еще один перспективный проект редевелопмента, внимание к которому приковано ещё с 2009 года, - это стрелка рек Волги и Самары. Конечно, почти за 10 лет ситуация с освоением этого пространства сдвинулась с мертвой точки, хотя и по сей день об оптимальных форматах реновации Стрелки спорят урбанисты и архитекторы. «Важное сделано: удалось выявить историческую идентичность этого места, базис, на котором будет выстроена вся концепция, - поделился Дмитрий Храмов. - Определены границы территории, реализуется совместный с московским «Флаконом» проект на мельнице Соколова. А главное, несмотря на актуальный статус городской окраины, пришло понимание, что всю эту локацию можно перезапустить. Почему люди сегодня так не активно посещают исторический центр? Потому что это рыхлая локация, а нужно, чтобы она стала центром социального и бизнес-притяжения».
Ещё один проект, уже получивший хорошую порцию внимания горожан и властей, - «5 кварталов». Глобальный и сложный замысел по реновации пяти исторических кварталов не стоит на месте, механизм запущен. «Несмотря на то, что проект требует длительной подготовки, большой объём работы уже проделан, - сообщил Олег Никитенко. - Один из кварталов почти полностью расселен. На этом этапе также удалось плотно поработать с квартальной застройкой: фактически каждое строение оценивалось с точки зрения его взаимодействия с памятниками архитектуры. Это сложная скрупулезная работа, и её смысл не в том, чтобы быть сделанной быстро, а в том, чтобы быть сделанной качественно».
Туризм и образование как векторы нового развития города
Эксперты рынка высказывают мнение, что в редевелопменте недооценена роль объектов туристического и образовательного профиля. В преддверии игр чемпионата мира по футболу-2018 это мнение выглядит справедливым. Впрочем, и без мундиаля очевидно, что образовательно-развлекательная ниша в Самаре глобально по-прежнему свободна. Почему бы здесь не появиться новым проектам в формате редевелопмента?«Запрос на интеллектуальный досуг детей сегодня огромен и продолжает расти, - убеждена директор по развитию «Проектной компании ПАРК» Елизавета Мартынова. - На фоне снижения доступности заграничных путешествий прирост внутреннего туризма составляет порядка 20-25% в год. В количественном отношении это 55 миллионов внутренних поездок против 30 миллионов поездок три года назад. Причем это платежеспособная аудитория, и инфраструктурные функции для неё обязательно нужно включать в объект редевелопмента».
Какой может быть стратегия редевелопмента в туристическо-образовательной сфере? Елизавета Мартынова предложила потенциальным девелоперам и инвесторам три сценария:
1. Создание объекта, который привлечёт внимание туристов (это история нового строительства, а не редевелопмента)
2. Создание объекта, комплементарного к существующему туристическому потоку (например, коломенский Кремль, а для Самары таковыми могут стать объекты на правом берегу Волги).
3. Капитализация существующего потока объектом.
По сути, сценариями реновации являются вторая и третья стратегии. Проект редевелопмента, реализованный таким образом, может стать полноценным туристическим магнитом, способным притягивать жителей не только соседних регионов.
«Перспективным и развивающимся направлением редевелопмента является проектирование тематических парков, - рассказала Елизавета Мартынова. - Можно выделить четыре формата: парки аттракционов, познавательные парки, парки дикой природы (на площади не менее 100-200 га) и парки активного отдыха. При этом средний парк культуры и отдыха по статистике привлекает 100% ареала своего обитания, то есть его посещают все, кто живёт в округе. Несложно предположить, что объём трафика в концептуальном парке будет в два раза больше».
Современные тематические парки только начинают появляться в российских городах. Примерами таких проектов (по оценкам экспертов, не безупречных) являются, например, тематические парки в Казани, Переславль-Залесском (малоформатный парк на площади в 20 га). Для реализации подобного проекта в Самарском регионе нужны земельный участок и концепция. Такой вариант освоения территории перспективен для собственников земли, которые пока не привлекли девелоперов для застройки, а то и вовсе пока не решили, как осваивать пустующую землю.
Что касается образовательной темы отдельно, то ей тоже прочат активное развитие в ближайшие годы. Здесь ситуация ещё перспективнее: в регионах отсутствуют операторы образовательной сферы, почти нет сетевых арендаторов. «Рынку нужны сильные арендаторы в образовательной сфере, - подытоживает Елизавета Мартынова. - В городах ещё будут возникать детские развивающие центры и образовательные центры в новых форматах».
Эвелина Ишметова,
председатель экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL:
- Минимальный финансовый порог для инвестиций в редевелопмент - порядка 10-12 тысяч рублей на квадратный метр. Этой суммы хватит, чтобы привести в порядок входные группы, установить освещение и обеспечить безопасность на объекте. В таком виде уже можно пытаться искать арендаторов с лозунгом "Творите, что хотите" - например, так поступили в известном московском "Флаконе". Именно в арт-кластере рождаются самые дешёвые истории.
Более затратные инвестиции - 30-40 тысяч на квадратный метр. И даже это все равно дешевле, чем новое строительство.
Никита Маликов,
генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова:
- В России 120 миллионов человек могут себе позволить недвижимость среднего класса и выше. А ещё 120 миллионов не могут себе позволить ничего выше эконом-класса - как в сегменте жилья, так и в сфере коммерческой недвижимости. Так что с проектами эконом-формата нужно работать, хотя архитекторов в основном и привлекают на объекты классом выше.
Редевелопмент с участием малых вложений возможен. Простой пример: можно взять палеты из-под кирпичей и сделать уличную мебель. Улица оживет, по ней начнут гулять люди, затем подтянется бизнес из сферы общепита. Порой среду способны изменить очень простые вещи.
Комментарии
Комментариев нет
|
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
Галерея крупноформатных объектов торговой недвижимости, выставленных на продажу в Самаре в 2022 году,...
25.10
14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE:...
19.04
С конца февраля — начала марта 2022 года мировые бренды друг за другом начали сообщать о приостановке...
14.03