Подпишись на наш Телеграм-канал!
Перестроить Самару

Перестроить Самару

Базу для проектов в сфере редевелопмента можно найти во всех регионах, и Самарская область - не исключение. Более того, в нашем городе с масштабным производственным прошлым реновация заброшенных промышленных объектов и территорий является единственным перспективным способом освоения этих частей города. Каким может быть самарский редевелопмент и чего не хватает для старта масштабных проектов в этой сфере? Об этом и многом другом рассуждали участники практической конференции по редевелопменту, организатором которой выступила консалтинговая компания REC. 

Когда редевелопмент — единственный выход

Снос или реновация - таким вопросом хотя бы гипотетически задаются все собственники пустующих объектов промышленного назначения, а вместе с ними девелоперы, консалтеры, представители городских властей. «Сейчас все чаще приходит понимание, что снести и заново построить - менее выгодно, чем реконструировать объект, - убеждена председатель экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL Эвелина Ишметова. - Объективно снос - это 50% источников мусора. Добавим к этому энергетические и материальные затраты на новое строительство и получим огромные затраты, подчас непосильные для бизнеса. Сегодня бывшие промышленные площади успешно перепрофилируют в музеи, офисные здания, жилые здания. А к заново проектируемым зданиям время предъявляет свои требования: сегодня нужно возводить здания с изначально заложенной возможностью адаптивного использования в будущем. Однако объективно таких зданий сегодня строятся единицы, и это тоже проблема». 
При этом у реновации есть ещё и социальный смысл, поскольку она позволяет сохранить связь времён в границах одного города. Возможно, поэтому многие архитекторы и урбанисты питают к редевелопменту столь тёплые чувства. «Важное правило любой реновации состоит в том, чтобы вытаскивать наружу все, что имеет историю, - поделился Никита Маликов, генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова. - На этот процесс нельзя жалеть денег - в этом и есть смысл реновации. Например, на одном из объектов, в здании бывшей пожарной части мы обнаружили старую кирпичную кладку. Это объект 1900 года постройки, и нам удалось сохранить эту связь с историей».

Что мешает редевелопменту в Самаре?

Площадок для малого и большого редевелопмента в Самаре множество, но в статусе активных и потенциально активных сегодня находятся единицы. Почему так происходит? Почему в городе с таким огромным реновационным потенциалом не реализуются крупные проекты? 
Архитектор, руководитель компании «Архитектурное бюро Храмова»  Дмитрий Храмов охарактеризовал ситуацию с освоением бывших промзон и девелоперскими проектами вообще как «эпоху безвременья». «На протяжении четверти века все промышленные территории в центре города потихоньку доживают и превращаются в складские и производственные площадки, отчуждённые от города. И в исторической части Самары, и внутри города эти объекты не развиваются и изолируются от городской инфраструктуры». Примеров подобных площадок много по всему городу: замерший мукомольный завод, элеватор и примыкающая к ним промзона в историческом центре, площадка бывшего 4-ГПЗ в состоянии разрухи и с не воплощенными пока планами комплексного развития, пустующий завод имени Масленникова и многие другие площадки.
«Исторически в городе сложилась определенная модель взаимоотношения с пространством: мы осваиваем какую-то территорию, возводим на ней промышленное предприятие, а потом, когда оно становится ненужным, бросаем и его, и всю площадку, устремляясь к неосвоенным участкам земли, - рассуждает генеральный директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко. - На протяжении десятилетий в городе появляются новые районы, город растет вширь, а параллельно с этим процессом остаются брошенные территории. Хотя, надо отметить, что пространственное расширение городских границ не совпадает с приростом населения. Как раз наоборот: за последние 30 лет массового притока жителей нет, а плотность населения в двух центральных районах города - Ленинском и Самарском - по сравнению с 60-ми годами прошлого века и вовсе уменьшилась вдвое. Получается, что город буквально расползается, прежде активные территории сегодня пустуют». 
«Конечно, в городе есть примеры небольшого и несложного редевелопмента, - продолжает Дмитрий Храмов. - Среди них, например, клуб «Айсберг», ресторан «Тинькофф», «ЭКСПО-Волга», свежая реновация здания «Химчистки». Однако все эти территории развивались хаотично, и сегодня они предъявляют собой разрозненные участки с нерешенными проблемами общественных пространств». 
Иначе говоря, редевелопмент в Самаре до настоящего времени носил и пока продолжает носить характер точечного. Как правило, изменения затрагивают отдельные здания и часто даже не касаются прилегающих территорий, не говоря уже о логичном встраивании реновируемого объекта в городскую среду. 
Впрочем, есть и хорошая новость. Перспективы у развития редевелопмента в Самаре объективно существуют. Город постепенно приходит к тому, что дальнейшее развитие вширь затруднительно или вовсе невозможно. В этой ситуации остаётся развиваться вглубь, а значит, реновировать и переосмыслять. «Ко всем брошенным без развития территориям придётся вернуться, чтобы обновить их и наполнить новыми функциями, - убеждён Олег Никитенко. - Это единственно возможный и верный путь развития для всех городских площадок, занятых неиспользуемыми и ветшающими объектами».

Реновация в Самаре: сложности и возможности 

В целом, все доступные для редевелопмента городские территории можно разделить на три типа:
1. Бывшие промзоны, площадки промышленных предприятий
Многие из этих территорий сегодня расположены фактически в центре города, хотя на момент строительства находились в окраинных частях Куйбышева. Это площадки 4-ГПЗ, завода имени Масленникова и других закрывшихся в связи с нерентабельностью предприятий. 
2. Исторические городские кварталы с ветхим и аварийным жильём 
Несмотря на отдельные вкрапления точечной высотной застройки, весь старый город - это серьёзный ресурс для развития городской территории. На протяжении последних десятилетий пространство исторического центра непрерывно редеет и с точки зрения плотности населения (несмотря на всю современную застройку этой части города), и с позиции присутствия здесь бизнеса. Остановить процесс обезлюдения исторического городского центра могут только мощные реанимационные меры - такие как крупный редевелопмент. 
3. Территории бывших воинских частей
Утрата городом статуса центра оборонной промышленности освободила ряд площадок, крупных и перспективных. Часть бывших военных городков постепенно вводится в оборот, с вовлечением в процесс остальных возникают трудности. Однако это мощные ресурсы для освоения и строительства как в жилой, так и в коммерческой сфере. 
«Риски, связанные с освоением, есть у каждого типа территорий, - комментирует Олег Никитенко. - Например, площадки первого типа, как правило, имеют понятное количество собственников, но с точки зрения Генплана города и ПЗЗ они либо до конца не осмыслены, либо у них сохраняется промышленное назначение в качестве основной функции. А в силу их масштаба даже процедура внесения изменений в Генплан и ПЗЗ проходит тяжело, даже если у проектов на этих территориях есть инвестор. Причина в том, что весь остальной Генплан продуман с той позиции, что эту площадку занимают промышленные объекты - а это означает определённую плотность транспортных и пешеходных потоков, не сопоставимых с жилой застройкой». 
Отсутствие единой стратегии развития городских территорий - это глобальная проблема. Территорию бывшего завода нельзя освоить точечно, и пример освоения площадки 4-ГПЗ, которую не так давно дробили и пытались реализовать по частям, это доказывает. Только на то, чтобы поменять функциональное назначение земли, уйдёт 2-3 года. Поэтому самарская реновация - процесс объективно небыстрый. Добавим к этому возможное сопротивление общественности и властей, столь типичные для любого крупного проекта в городе. 
Ещё один глобальный риск освоения неиспользуемых городских территорий связан с инженерными сетями и экологией пространства. «Этот фактор часто недооценивают, но он влияет на экономику всего проекта, - продолжает Олег Никитенко. - На месте строительства промышленных предприятий грунт заражён до нескольких метров в глубину. К тому же многие ошибочно считают, что сам статус промышленного предприятий автоматически означает высокие мощности. Однако на многих этих площадках отсутствует подключение к системе водоснабжения, нет ливневой канализации, большие проблемы с подачей тепла. А имеющиеся сети часто принадлежат третьим лицам, и вынести их с территории без колоссальных затрат невозможно. В одном конкретном случае это удорожит процесс освоения на 200-300 миллионов рублей и потребует временных затрат». 
У процесса освоения ветхих исторических кварталов риски свои. Основной - это масса собственников, владеющих микродолями в одном объекте недвижимости. Анекдотический случай, когда в одной комнате площадью 27 кв. м столько же собственников, здесь становится реальностью. Идентифицировать каждого из них и договориться с каждым - такая задача стоит перед девелопером. «К этому примешиваются вопросы с инженерными сетями и проблема охранных зон вокруг памятников, которых в историческом центре масса, - говорит Олег Никитенко. - Впрочем, эта проблема сегодня решается: выход из ситуации можно найти в создании единых охранных зон для квартала или всего исторического центра». 
Все эти риски попросту съедают рентабельность девелоперского проекта - убеждены многие самарские инвесторы и застройщики. Именно поэтому к большинству пустующих площадок и исторических кварталов пока так и не подступились. Действительно, если девелопер возьмётся решать все эти проблемы самостоятельно, то стоимость его рыночного предложения «на выходе» окажется запредельной. Риски и затраты конвертируются в деньги - иначе никак. 
Однако иной путь освоения все же возможен. «Без большого редевелопмента город не сможет развиваться. И региональная особенность Самары состоит в значимости промежуточного звена, способного взять на себя риски освоения таких площадок и своими профессиональными компетенциями позволить грамотному проекту реализоваться», - подытожил Олег Никитенко. 
Процесс освоения площадки по такой модели можно представить в два этапа:
1. Всесторонняя подготовка площадки, формирование полноценного инвестпродукта
2. Приход инвестора на готовую к освоению территорию (прозрачная документация, четкие границы и права, понятные перспективы подключения к сетям). 
Это не теоретический механизм работы, в городе уже есть опыт формирования проектов в таком виде. Есть и уверенность, что назревшие проекты редевелопмента будут востребованы - и не в гипотетическом будущем, а в современной реальности. 

Самара будущего: редевелопмент, способный изменить город

Одним из перспективных проектов, способным объединить несколько городских пространств и создать объект редевелопмента на новом уровне, может стать проект парка «Союз». Концепцию работы сразу с несколькими значимыми до города территориями озвучил Дмитрий Храмов. «Мы разработали проект, объединяющий музей «Самара Космическая» (с одним из символов города - ракетой), здание Фабрики-кухни и КРЦ «Звезда». Вместе они могут стать единым драйвером развития всей близлежащей территории и изменить качество этой среды». 
Идея проекта предполагает создание единого бульварного пространства через улицу Ново-Садовую, общего закольцованного парка с каркасом общественных пространств. «Это, безусловно, локация со своими проблемами: в первую очередь, здесь нужно решать вопрос с паркингами, - заметил Дмитрий Храмов. - Тем не менее, есть возможность связать реновируемое общественное пространство с дворами, выстроив единую систему». 
Еще один перспективный проект редевелопмента, внимание к которому приковано ещё с 2009 года, - это стрелка рек Волги и Самары. Конечно, почти за 10 лет ситуация с освоением этого пространства сдвинулась с мертвой точки, хотя и по сей день об оптимальных форматах реновации Стрелки спорят урбанисты и архитекторы. «Важное сделано: удалось выявить историческую идентичность этого места, базис, на котором будет выстроена вся концепция, - поделился Дмитрий Храмов. - Определены границы территории, реализуется совместный с московским «Флаконом» проект на мельнице Соколова. А главное, несмотря на актуальный статус городской окраины, пришло понимание, что всю эту локацию можно перезапустить. Почему люди сегодня так не активно посещают исторический центр? Потому что это рыхлая локация, а нужно, чтобы она стала центром социального и бизнес-притяжения». 
Ещё один проект, уже получивший хорошую порцию внимания горожан и властей, - «5 кварталов». Глобальный и сложный замысел по реновации пяти исторических кварталов не стоит на месте, механизм запущен. «Несмотря на то, что проект требует длительной подготовки, большой объём работы уже проделан, - сообщил Олег Никитенко. - Один из кварталов почти полностью расселен. На этом этапе также удалось плотно поработать с квартальной застройкой: фактически каждое строение оценивалось с точки зрения его взаимодействия с памятниками архитектуры. Это сложная скрупулезная работа, и её смысл не в том, чтобы быть сделанной быстро, а в том, чтобы быть сделанной качественно».

Туризм и образование как векторы нового развития города

Эксперты рынка высказывают мнение, что в редевелопменте недооценена роль объектов туристического и образовательного профиля. В преддверии игр чемпионата мира по футболу-2018 это мнение выглядит справедливым. Впрочем, и без мундиаля очевидно, что образовательно-развлекательная ниша в Самаре глобально по-прежнему свободна.  Почему бы здесь не появиться новым проектам в формате редевелопмента? 
«Запрос на интеллектуальный досуг детей сегодня огромен и продолжает расти, - убеждена директор по развитию «Проектной компании ПАРК» Елизавета Мартынова. - На фоне снижения доступности заграничных путешествий прирост внутреннего туризма составляет порядка 20-25% в год. В количественном отношении это 55 миллионов внутренних поездок против 30 миллионов поездок три года назад. Причем это платежеспособная аудитория, и инфраструктурные функции для неё обязательно нужно включать в объект редевелопмента». 
Какой может быть стратегия редевелопмента в туристическо-образовательной сфере? Елизавета Мартынова предложила потенциальным девелоперам и инвесторам три сценария:
1. Создание объекта, который привлечёт внимание туристов (это история нового строительства, а не редевелопмента)
2. Создание объекта, комплементарного к существующему туристическому потоку (например, коломенский Кремль, а для Самары таковыми могут стать объекты на правом берегу Волги). 
3. Капитализация существующего потока объектом.
По сути, сценариями реновации являются вторая и третья стратегии. Проект редевелопмента, реализованный таким образом, может стать полноценным туристическим магнитом, способным притягивать жителей не только соседних регионов. 
«Перспективным и развивающимся направлением редевелопмента является проектирование тематических парков, - рассказала Елизавета Мартынова. - Можно выделить четыре формата: парки аттракционов, познавательные парки, парки дикой природы (на площади не менее 100-200 га) и парки активного отдыха. При этом средний парк культуры и отдыха по статистике привлекает 100% ареала своего обитания, то есть его посещают все, кто живёт в округе. Несложно предположить, что объём трафика в концептуальном парке будет в два раза больше». 
Современные тематические парки только начинают появляться в российских городах. Примерами таких проектов (по оценкам экспертов, не безупречных) являются, например, тематические парки в Казани, Переславль-Залесском (малоформатный парк на площади в 20 га). Для реализации подобного проекта в Самарском регионе нужны земельный участок и концепция. Такой вариант освоения территории перспективен для собственников земли, которые пока не привлекли девелоперов для застройки, а то и вовсе пока не решили, как осваивать пустующую землю. 
Что касается образовательной темы отдельно, то ей тоже прочат активное развитие в ближайшие годы. Здесь ситуация ещё перспективнее: в регионах отсутствуют операторы образовательной сферы, почти нет сетевых арендаторов. «Рынку нужны сильные арендаторы в образовательной сфере, - подытоживает Елизавета Мартынова. - В городах ещё будут возникать детские развивающие центры и образовательные центры в новых форматах».

Ишметова Эвелина
Эвелина Ишметова,

председатель экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL:

- Минимальный финансовый порог для инвестиций в редевелопмент - порядка 10-12 тысяч рублей на квадратный метр. Этой суммы хватит, чтобы привести в порядок входные группы, установить освещение и обеспечить безопасность на объекте. В таком виде уже можно пытаться искать арендаторов с лозунгом "Творите, что хотите" - например, так поступили в известном московском "Флаконе". Именно в арт-кластере рождаются самые дешёвые истории. 
Более затратные инвестиции - 30-40 тысяч на квадратный метр. И даже это все равно дешевле, чем новое строительство. 

Маликов Никита
Никита Маликов,

генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова:

  - В России 120 миллионов человек могут себе позволить недвижимость среднего класса и выше. А ещё 120 миллионов не могут себе позволить ничего выше эконом-класса - как в сегменте жилья, так и в сфере коммерческой недвижимости. Так что с проектами эконом-формата нужно работать, хотя архитекторов в основном и привлекают на объекты классом выше. 
Редевелопмент с участием малых вложений возможен. Простой пример: можно взять палеты из-под кирпичей и сделать уличную мебель. Улица оживет, по ней начнут гулять люди, затем подтянется бизнес из сферы общепита. Порой среду способны изменить очень простые вещи. 






Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

MAPIC Russia 2020 ­– долгожданное оффлайн-событие рынка торговой недвижимости и ритейла – собрало...

28.09
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И РИТЕЙЛ В СВЕТЕ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ

18.09
Мы зафиксировали публикации в соцсетях от участников конкурса #RSвыбираемлучших. И сейчас готовы соо...
14.09