На волне ценовых снижений

На волне ценовых снижений

Эксперты констатируют: на рынке коммерческой недвижимости продолжают снижаться арендные ставки. На сегодняшний день в среднем этот сегмент рынка «просел» на 10-20%. Рынок меняется, и его участникам приходится подстраиваться под новые условия. Однако складывается впечатление, что далеко не все участники рынка осознают реальную ситуацию и возможные направления его развития.

Рынок арендатора

Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Владельцы и управляющие коммерческой недвижимости уверены в их росте. Арендаторы, наоборот, считают даже текущие цены на аренду завышенными.
Офисный сегмент пострадал в большей степени: здесь существенно увеличился простой помещений, так как помимо кризиса свою роль в этом процессе играет переизбыток предложения, который значительно превышает спрос. На данный момент в Самаре достаточный выбор различных вариантов офисных площадей. Естественно, что перед нанимателями – особенно крупными игроками, заинтересованными в региональном развитии - стоит достаточно широкий выбор. Пользуясь ситуацией, арендатор сегодня может вступать в переговоры с собственником помещения об изменении условий – обсуждать возможное снижение арендных ставок, различные бонусы, арендные каникулы, ремонт за счет собственника недвижимости и т.д. Если собственник не соглашается на смягчение условий, то арендатор начинает искать другое помещение. «Сегодня рынок аренды коммерческой недвижимости принадлежит арендаторам, и собственники должны считаться с их запросами — и это нормальный цивилизованный способ работы. Если в большинстве случаев в 2012-2013 года условия для арендаторов были достаточно жесткими, то сейчас собственники становятся более гибкими. Мы видим, что можно договориться о снижении арендных ставок и условиям оплаты. Арендаторы выдвигают встречные предложения и успешно договариваются. И это правильная стратегия работы, когда стороны договариваются на взаимовыгодных условиях», - считает Вадим Вахлаков, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Визит».

Пустующие помещения

Позиция многих собственников все еще остается консервативной. Если помещение заинтересовало бизнес, то можно не соглашаться на дисконт, держать цены и продолжать играть по своим правилам. Тем более, если это крупный якорный арендатор – федеральный или сетевой игрок, который не будет размениваться по мелочам, если помещение ему уже подошло.
Однако, такая позиция арендодателя не соответствует текущим реалиям. Значительно увеличилось время на принятие решений: многие компании из-за большого числа вакантных площадей не спешат с заключением сделок и рассматривают различные варианты в поисках самого привлекательного. Часть их находится в ожидании максимально низкой цены и специальных предложений. Даже крупные и желанные для собственника арендаторы, такие, например, как «Сбербанк», стремятся к пересмотру текущих договоров и приближения арендных ставок к актуальным показателям. И это несмотря на расположение офисов в отличных проходных локациях, вблизи «золотых» перекрестков, в местах со сформированным пешеходным трафиком. Банковский сектор несколько лет являлся одним из ключевых игроков в сегменте стрит-ритейл, наряду с общепитом формируя существенную долю спроса на уличные помещения. Потеря долгосрочных контрактов грозит простоем помещений. Необходимо понимать, что сегодня рынок находится в стадии переговоров, и те арендодатели, которые не идут на уступки, теряют арендаторов. Исключениями из правила являются случаи суперуспешных торговых центров с хорошим местоположением и устоявшейся аудиторией, обычно располагающие листом ожидания из будущих арендаторов. Опрошенные эксперты отмечают, что сегодня собственникам для дальнейшего успешного ведения бизнеса необходимо менять стратегию, индивидуально подходить к каждому нанимателю и возможно где-то стараться идти навстречу. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня — это не рынок арендодателя или арендатора, это рынок потребителя, который голосует рублем за востребованные бизнес-модели. Сегодня собственнику и нанимателю нужно научиться находить общий язык. Времена изменились и возврата к старому не будет. Нужно жить в настоящей реальности. В дальнейшем, возможно, будут рождены новые формы отношений между арендаторами и собственниками», считает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей.

Александр-Черкасов.png
Александр Черкасов 
директор ООО «Бизнес-недвижимость»



«В отношении торговых и офисных площадей мы отмечаем тенденцию к снижению арендных ставок. Можно отметить уменьшение ставок на 10-20%. Причем, это общий тренд к снижению. Связано это в первую очередь с переизбытком офисных площадей. К тому же кризис в разгаре, и некоторые предприятия закрываются. Кто-то использует свое монопольное положение, и, естественно, терять надежных арендаторов никому не хочется, поэтому собственники помещений вынуждены идти на уступки.
В моей практике есть ситуации, когда арендаторы пишут претензии к собственникам помещений. И естественно, если крупных игроков что-то не устраивает, они спокойно съезжают. Самые интересные условия сейчас в только запускающихся объектах под аренду. Первоначальное предложение может достигать 50% от рыночной ставки».

Бей Сергей
Сергей Бей
руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»



«С конца 2015 года стала проявляться тенденция обращений арендаторов с просьбой о снижении арендной ставки. Причем эта тенденция проявляла себя довольно активно. Связать это можно с кризисными явлениями на рынке, а также с проблемами отдельно взятых бизнес-направлений. Обращения поступают, как от мелких игроков, так и от крупных сетевых компаний, которые стремясь сократить затраты на аренду площадей просят дисконт в размере 10-20% существующей ставки. Как правило, эти обращения носят разовый характер и во время переговоров арендатор и собственник либо договариваются об изменении условий, либо расторгают договор. При этом локальное проседание ставок на некоторые объекты можно отметить в локациях перенасыщенных рыночными предложениями. Так, например, традиционно перегрет стрит-ритейл на ул. Гагарина».

Нет фото М
Вадим Вахлаков 
руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Визит»



«На сегодняшний день мы фиксируем падение ставок на аренду коммерческой недвижимости на 20-30%. Такое проседание цен связано в первую очередь с тем, что сейчас у арендатора есть выбор помещений. Многие виды бизнеса переживают второе рождение, где-то предприятия закрываются и на их место приходят другие. Также свободные площади появляются там, где изменяется пешеходный трафик, который перетягивают на себя открывшиеся более перспективные объекты. В качестве примера можно привести улицу Победы, где уже нет такого ажиотажа, как раньше. Стоимость метра здесь доходила до 2 тысяч рублей, теперь же в лучшем случае 1,3 — 1,5 тысячи.
Средний же чек аренды по городу варьируется в размерах 300 — 500 руб./кв. м в достаточно неплохих местах. При всем этом нельзя сказать, что арендный бизнес умирает, спрос есть, хоть и по другим ценам. В первую очередь, снизилась арендная плата на офисные помещения, которых освободилось достаточно много. У кого-то закрылся бизнес, кто-то оптимизирует затраты, сокращая сотрудников, некоторые фирмы переходят на аутсорсинг. Возможно, что арендные ставки еще снизятся, но это не плохо. Статистика за последние три года показывает, что в 2016 году бизнес активен и хорошо развивается. Примером может служить взрывной рост бизнеса пекарен, которые мы видим в большом количестве по всей Самаре. Бизнесмены перестраиваются и учатся работать в новых рыночных реалиях».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

На месте аттракциона в парке Дружбы планируют возвести физкультурно-оздоровительный центр. 
10.07
Торговые и офисные центры потихоньку оживают. Каким будет восстановление рынка коммерческой недвижим...
03.07
В связи с продолжающимся на территории региона частичным режимом самоизоляции и временным запретом н...
03.07