Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Тенденция снижения цен на коммерческую недвижимость
Официальный представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе рассказала об изменениях цен. 
Мария Иванова
официальный представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе
«На этапе приобретения коммерческой недвижимости – неважно, совершается эта покупка в инвестиционных целях или для размещения собственного бизнеса – будущему собственнику следует понимать, с какими финансовыми показателями он будет из этой сделки выходить. Иными словами, покупая недвижимость, нужно уже представлять, насколько выгодной окажется ее последующая эксплуатация и реализация.
Общерыночная тенденция снижения цен на коммерческую недвижимость очевидна. По данным официальной статистики, по сравнению с прошлым годом цены снизились на 12-13%, однако по факту этот показатель достигает 20%. Те сделки, которые сейчас реально проходят на рынке, демонстрируют, что с рынка уходят объекты, имеющие этот дисконт в 20% по сравнению с прошлогодними ценами. Такое движение стоимости приводит к тому, что бизнесу становится выгодно покупать для себя помещение, а не арендовать его. Однако даже в этом случае будущему собственнику коммерческой площади следует трезво оценивать стоимость входа и понимать, что он будет делать с этим объектом в том случае, если бизнес вдруг не пойдет. Эффективный инструмент, которым стоит пользоваться будущим собственникам перед принятием решения о покупке, — расчет ставки капитализации объекта. Его не любят "большие" эксперты, но он прост и понятен непрофессиональному инвестору буквально на бытовом уровне понимания. К слову, средняя ставка капитализации по городу сегодня составляет около 9,6%.
Рассчитать ставку капитализации просто: сначала нужно посчитать все расходы на содержание помещения (обычно в них включают траты на «коммуналку» и ежегодный налог). Затем посчитать сумму ежегодного дохода, который может принести сдача этой площади в аренду (как правило, берется ставка по нижней рыночной планке). Если вычесть из суммы дохода все расходы – получится условная прибыль владельца. Ее нужно разделить на стоимость объекта и умножить на 100% — так мы получим ставку капитализации объекта.
В идеале ставка капитализации должна значительно превышать процент банковского депозита, сегодня он составляет в среднем 8%. Оптимальным уровнем входа на объект коммерческой недвижимости считается ставка капитализации от 10 %. Другой вопрос, как достичь этой ставки, если в исходном формате предложения объект до него не дотягивает.
Здесь у покупателя есть два варианта. Первый – увеличить размер арендной платы, которую он сможет получать с помещения. Очевидно, что в нынешних условиях повсеместного снижения ставок это маловероятно. Второй вариант реализовать куда легче и учесть "в моменте" принятия решения. Покупателю нужно стремиться к снижению порога входа – иными словами, снижать стоимость объекта.
Таким образом, принятию любого решения о покупке объекта коммерческой недвижимости должен предшествовать несложный, но показательный расчет. Показатель ставки капитализации ниже 10% должен повлечь вопрос о целесообразности такого приобретения»
Мария Иванова
официальный представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе
«На этапе приобретения коммерческой недвижимости – неважно, совершается эта покупка в инвестиционных целях или для размещения собственного бизнеса – будущему собственнику следует понимать, с какими финансовыми показателями он будет из этой сделки выходить. Иными словами, покупая недвижимость, нужно уже представлять, насколько выгодной окажется ее последующая эксплуатация и реализация.
Общерыночная тенденция снижения цен на коммерческую недвижимость очевидна. По данным официальной статистики, по сравнению с прошлым годом цены снизились на 12-13%, однако по факту этот показатель достигает 20%. Те сделки, которые сейчас реально проходят на рынке, демонстрируют, что с рынка уходят объекты, имеющие этот дисконт в 20% по сравнению с прошлогодними ценами. Такое движение стоимости приводит к тому, что бизнесу становится выгодно покупать для себя помещение, а не арендовать его. Однако даже в этом случае будущему собственнику коммерческой площади следует трезво оценивать стоимость входа и понимать, что он будет делать с этим объектом в том случае, если бизнес вдруг не пойдет. Эффективный инструмент, которым стоит пользоваться будущим собственникам перед принятием решения о покупке, — расчет ставки капитализации объекта. Его не любят "большие" эксперты, но он прост и понятен непрофессиональному инвестору буквально на бытовом уровне понимания. К слову, средняя ставка капитализации по городу сегодня составляет около 9,6%.
Рассчитать ставку капитализации просто: сначала нужно посчитать все расходы на содержание помещения (обычно в них включают траты на «коммуналку» и ежегодный налог). Затем посчитать сумму ежегодного дохода, который может принести сдача этой площади в аренду (как правило, берется ставка по нижней рыночной планке). Если вычесть из суммы дохода все расходы – получится условная прибыль владельца. Ее нужно разделить на стоимость объекта и умножить на 100% — так мы получим ставку капитализации объекта.
В идеале ставка капитализации должна значительно превышать процент банковского депозита, сегодня он составляет в среднем 8%. Оптимальным уровнем входа на объект коммерческой недвижимости считается ставка капитализации от 10 %. Другой вопрос, как достичь этой ставки, если в исходном формате предложения объект до него не дотягивает.
Здесь у покупателя есть два варианта. Первый – увеличить размер арендной платы, которую он сможет получать с помещения. Очевидно, что в нынешних условиях повсеместного снижения ставок это маловероятно. Второй вариант реализовать куда легче и учесть "в моменте" принятия решения. Покупателю нужно стремиться к снижению порога входа – иными словами, снижать стоимость объекта.
Таким образом, принятию любого решения о покупке объекта коммерческой недвижимости должен предшествовать несложный, но показательный расчет. Показатель ставки капитализации ниже 10% должен повлечь вопрос о целесообразности такого приобретения»
Комментарии
Комментариев нет
|
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
Галерея крупноформатных объектов торговой недвижимости, выставленных на продажу в Самаре в 2022 году,...
25.10
14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE:...
19.04
С конца февраля — начала марта 2022 года мировые бренды друг за другом начали сообщать о приостановке...
14.03