Построим бизнес в ЖК?

Коммерческие площади в возводимых жилых комплексах – товар на рынке недвижимости специфический. Большинство застройщиков в процессе реализации этих объектов так и не отказались от крупной нарезки, но, несмотря на это, в целом ряде строительных проектов нежилые помещения уходят из экспозиции до того, как будет сдан весь комплекс.

Глобально весь объем доступных для покупателей коммерческих помещений в современных жилых комплексах не исчерпывается рассмотренным перечнем объектов. В этом обзоре мы сосредоточились лишь на тех строительных проектах, реализация которых началась в 2015 году или находится в активной стадии. Помимо этих объектов на рынке достаточно предложений в сегменте уже построенного жилья – как от застройщиков и подрядчиков, так и от частных инвесторов, купивших эти площади еще в статусе «долевок».

Чем перспективна покупка или аренда коммерческого помещения в строящемся жилом комплексе? Очевидно, что в первую очередь это дает покупателю время, чтобы определиться с дальнейшей стратегией использования этой нежилой площади: пока «население» ЖК только складывается, есть возможность стать частью формируемого коммерческого облика всего строительного проекта, продумать концепцию дальнейшего использования купленной площади – сформировать круг потенциальных арендаторов или покупателей, а возможно, разместить на этом метраже собственный бизнес. «Запросы на покупку коммерческих помещений в строящихся жилых комплексах сегодня есть,и порой даже предложение не поспевает за спросом: интерес к строящемуся ЖК есть, но девелопер еще не сформировал рыночное предложение по коммерческим площадям, не выделил их и не успел вывести на рынок, – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – В структуре спроса торговые площади в новостройках ощутимо в приоритете, а среди потенциальных покупателей есть немало серьезных компаний, которые детально изучают плотность застройки, активность покупательского спроса в этом районе и качественные характеристики коммерческой площади, прежде чем принять решение о покупке».

В целом ряде жилых комплексов с доступными коммерческими помещениями в продаже остались лишь единичные объекты, среди таких строительных проектов, например, ЖК «Желябово. РФ» (с вакантным помещением площадью 126 кв. м), жилой дом на Арцыбушевской, 115 (площадь в 350 кв. м с возможностью разделить ее на два помещения), ЖК «Александровский двор» (офис площадью 140 кв. м на 2-м этаже) и др. В жилом комплексе «Новая Самара» на сегодня вовсе закончился пул нежилых площадей, выставленных на продажу, зато пока есть выбор коммерческих помещений в ЖК «Фаворит», «21 квартал» и др.

Найти помещение небольшого и среднего метража от застройщика – по-прежнему редкость. До сих пор большинство девелоперов не изменяет своей традиции реализовывать крупные коммерческие площади. В качестве исключения нам удалось найти помещение площадью 94,9 кв. м на ул. Новокомсомольской, 42 в жилом районе «Волгарь» (2,4 млн руб.), помещения площадью 70, 79 и 98 кв. м в ЖК «126 квартал» (60–63 тыс. руб./кв. м), а также площадь в 91,1 кв. м в ЖК «21 квартал» (3,37 млн руб.). Все остальные предложения имеют гораздо большую площадь.

ПОПЫТАТЬСЯ ОТЫСКАТЬ АНАЛОГ вакантным помещениям по площади непросто: по соседству с масштабными строительными проектами, которые реализуются в окраинных или, наоборот, исторических районах города, попросту нет сложившейся коммерческой экспозиции (например, локация близ жилого района «Волгарь» или окружение жилого комплекса «21 квартал»). Найденные аналоги довольно интересны: так, на ул. Рабочей неподалеку от строящегося ЖК «Александровский двор», в новом доме продается помещение с ремонтом, коммуникациями и окнами на две стороны. Площадь в 132 кв. м предлагается по цене 7 млн руб. или 53 тыс. руб./кв. м, то есть стоимость метра даже дешевле на 1 тыс. руб., чем предложение в строящемся комплексе. А на ул. Панова, 52, недалеко от пересечения с ул. Подшипниковой, продается 2-комнатный офис, полностью готовый к работе. Его площадь – 45,5 кв. м, а стоимость для сегмента офисной недвижимости впечатляет – 72,5 тыс. руб./кв. м. Впрочем, выбирать в этой локации пока особо не из чего: в расположенном по соседству ЖК «Ливерпуль» сегодня доступны лишь крупноформатные цокольные объекты – 189,7 кв. м по цене 22 тыс. руб./кв. м и 191,8 кв. м по цене 33 тыс. руб./кв. м.

Актуальная экспозиция коммерческих площадей в новостройках Самары (декабрь, 2015 г.)

Из попавших в обзор предложений нижняя ценовая планка в сегменте коммерческой «встройки» в возводимых и недавно построенных домах – 20 тыс. руб. Самая высокая – 63 тыс. руб./кв. м.