«Подземное» соседство
В сегменте жилья параметр «рядом с метро» в последнее время активно наращивает конкурентоспособность. Мы взглянули на коммерческие площади, расположенные возле станций метрополитена, и убедились: цены и ставки на них – одни из самых высоких в городе. Однако ценовые ожидания собственников в большинстве случаев оправдываются не столько соседством с самарской подземкой, сколько с простыми и «земными» причинами: большинство из этих объектов расположено на «перегретых» улицах Гагарина и Победы.
«Перегретые» цены и однообразие локаций
Судя по уровню цен и ставок на вакантные коммерческие площади, попавшие в этот обзор, торговые помещения, максимально приближенные к станциям самарского метро, оказались одними из самых дорогих предложений в городе. Впрочем, шаговая доступность подземной станции вовсе не является единственным фактором ценообразования ни в одном из случаев. Для начала обратимся к сегменту продажи коммерческой «встройки»: актуальный ценник здесь достигает пугающе докризисной отметки в 146,5 тыс. руб./кв. м – по такой ставке можно приобрести помещение с классическими востребованными характеристиками на пересечении улиц Гагарина и Московского шоссе. Это площадь в 75 кв. м, однако, помимо ее достойных качественных параметров, это еще и готовый арендный бизнес, по крайней мере на сегодняшний день. Помещений по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м в нынешней экспозиции площадей, приближенных к станциям метро, большинство, и все объекты, попавшие в наш обзор, расположены на ул. Гагарина и Победы, а для этих локаций подобные цены привычны. Более того, складывается впечатление, что именно расположение на классических тропах стрит-ритейла является в данном случае главным основанием для высокой цены, тогда как приближенность к одной из станций метрополитена подается как преимущество дополнительное. Самые дорогие предложения – те, в которых сочетается традиционная для стрит-ритейла локация, близость к оживленному перекрестку, безусловная первая линия. Шаговая доступность относительно входа в «подземку» однозначно создает дополнительный трафик, и в случае с помещениями, расположенными на одной стороне улицы со станцией метро, этот трафик является серьезным аргументом.
Самым доступным по цене предложением из актуальной экспозиции помещений у метро оказался офис площадью 75 кв. м на той же улице Гагарина. Помещение расположено на второй линии, по своим качественным характеристикам это площадь, полностью готовая к работе. Однако даже здесь ценник кажется «перегретым»: 73,3 тыс. руб./кв. м за офисное помещение, пусть и не требующее вложений.
За пределами обозначенных улиц Гагарина и Победы, в локациях возле других станций метро, свободные помещения на продажу обнаружить не удалось. Хотя станции «Российская» и «Алабинская» в центральной части города соседствуют с участками стрит-ритейла, где цены на коммерческую недвижимость также стабильно высоки. И так же, как в случае с улицами Гагарина и Победы, эти цены исторически высоки и связаны не столько с близостью к «подземке», сколько со сложившимся статусом и реальным повседневным трафиком.
Ставки, застрявшие во времени
В сегменте аренды торговых и офисных площадей география вакантных помещений оказалась более разнообразной. Несмотря на то что большинство объектов также расположено на пресловутых Гагарина и Победы, в обзор попали помещения на пр. Ленина и ул. Осипенко, которые сегодня тоже ищут арендаторов. Разбег ставок довольно широк и так же, как и цены продажи, отсылает к рыночной реальности двухгодовалой давности. Арендовать торговое помещение возле одной из самарских станций метро сегодня можно по средней ставке от 600 до 1300 руб./кв. м, готовые к работе офисы встречаются по ценам 400–600 руб./кв. м (например, по 450 руб./кв. м предлагается офисное помещение на ул. Победы – размером больше среднего и полностью готовое к работе). Одно из самых дорогих помещений в ожидании арендатора – это торговая площадь на пересечении улиц Гагарина и Революционной. Объект площадью 138 кв. м, оснащенный двумя входами и всеми необходимыми коммуникациями, предлагается по ставке 1300 руб./кв. м. В данном случае, как и в случае с ценовым «потолком» объектов на продажу, на высокую ставку влияет сразу несколько причин: оживленный перекресток, сложившийся пешеходный трафик и ближайшее коммерческое окружение, близость остановок общественного транспорта и входа в метро. Опять же близость к метрополитену сама по себе не является главным ценообразующим фактором, поскольку готовые торговые площади, расположенные на той же улице, но дальше от подземной станции, экспонируются по ставкам в том же ценовом диапазоне «дороже 1000 за метр».
Торговая «встройка», приближенная к двум центральным станциям метро Самары, по уровню арендных ставок почти не отличается от классических локаций стрит-ритейла, если только помещение не обладает необычными качественными характеристиками – например, расположением в цоколе или, как в случае с попавшей в обзор коммерческой площадью на ул. Осипенко, 3, расположением на 2-м этаже многоэтажки.
Почти 150 тыс. руб./кв. м – таков верхний ценовой предел актуальных ожиданий собственников, реализующих коммерческие помещения возле станций метро.
Больше всего предложений о продаже и аренде коммерческих помещений, приближенных к станциям метро, расположено на участке от ул. Гагарина до ул. Победы, где находятся станции «Гагаринская», «Спортивная», «Советская», «Победа» и «Безымянка».
Актуальная экспозиция коммерческих помещений возле станций метро (февраль, 2016 г.)
Описание объекта |
Общая площадь |
Ближайшая станция метро |
Стоимость/ арендная ставка |
ПРОДАЖА |
|||
Торговое помещение на ул. Победы 1-я линия, отдельный вход, ремонт, все коммуникации |
49 кв. м |
«Безымянка» |
5,5 млн руб. (112 тыс. руб./кв. м) |
Торговое помещение на ул. Победы/ Гагарина 1-я линия, отдельный вход, удобная планировка, ремонт, коммуникации |
43 кв. м |
«Советская» |
5,25 млн руб. (122 тыс. руб./кв. м) |
Торговое помещение на ул. Гагарина/ Московское ш. 1-я линия, 2 отдельных входа, свободная планировка, все коммуникации (мощность 15 кВт), действующий арендатор |
75 кв. м |
«Московская» |
10,99 млн руб. (146,5 тыс. руб./кв. м) |
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 42 1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, ремонт |
46 кв. м |
«Гагаринская» |
6 млн руб. (130,4 тыс. руб./кв. м) |
Торговое помещение на ул. Гагарина/ Московское ш. 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации |
47 кв. м |
«Московская» |
4,65 млн руб. (98,9 тыс. руб./кв. м) |
Торговое помещение на ул. Гагарина, 86 1-я линия, свободная планировка, коммуникации |
33 кв. м |
«Спортивная» |
4,15 млн руб. (125,7 тыс. руб./кв. м) |
Офисное помещение на ул. Гагарина, 53 2-я линия, отдельный вход, 4 кабинета, все коммуникации |
75 кв. м |
«Гагаринская» |
5,5 млн руб. (73,3 тыс. руб./кв. м) |
АРЕНДА |
|||
Торговое помещение на ул. Победы 1-я линия, качественный ремонт, все коммуникации |
55 кв. м |
«Победа» |
727 руб./кв. м (40 тыс. руб.) |
Офисное помещение на ул. Победы, 4 1-й этаж, отдельный вход, 7 кабинетов, 2 санузла, евроремонт, все коммуникации |
200 кв. м |
«Советская» |
450 руб./кв. м (90 тыс. руб.) |
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 122 1-я линия, отдельный вход, ремонт |
90 кв. м |
«Советская» |
800 руб./кв. м (72 тыс. руб.) Или частями: 25 кв. м – 20 тыс. руб.; 65 кв. м – 54 тыс. руб. |
Торговое помещение на ул. Гагарина, 3 1-й этаж, евроремонт, все коммуникации |
33 кв. м |
«Московская» |
1000 руб./кв. м (33 тыс. руб.) |
Торговое помещение на ул. Гагарина 1-я линия, отдельный вход, удобная планировка, евроремонт |
100 кв. м |
«Спортивная» |
600 руб./кв. м (60 тыс. руб.) |
Торговое помещение на ул. Гагарина/ Революционной 1-я линия, 2 входа, все коммуникации (мощность 12 кВт), |
138 кв. м |
«Гагаринская» |
1300 руб./кв. м (179,4 тыс. руб.) |
Торговое помещение на ул. Гагарина, 122 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, ремонт |
90 кв. м |
«Советская» |
800 руб./кв. м (72 тыс. руб.) |
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 6 1-я линия, отдельный вход, утепленный фасад, свободная планировка, ремонт |
42 кв. м |
«Московская» |
950 руб./кв. м (39,9 тыс. руб.) |
Торговое помещение на пр. Ленина 1-я линия, отдельный вход, витринное остекление, все коммуникации |
33 кв. м |
«Российская» |
1000 руб./кв. м (33 тыс. руб.) |
Универсальное помещение на пр. Ленина, 14 1-я линия, 2 входа, свободная планировка, витринное остекление |
155 кв. м |
«Алабинская» |
1250 руб./кв. м (193,7 тыс. руб.) |
Универсальное помещение на ул. Осипенко, 3 2-й этаж, 1-я линия, вход по парадной лестнице. Ремонт, все коммуникации, санузел |
149 кв. м |
«Алабинская» |
698 руб./кв. м (104 тыс. руб.) |
|