Коммерческая автономность лучше соседства?

Сдача части коммерческой площади в субаренду может стать вариантом оптимизации занимаемого помещения: для этого арендатору нужно договориться с собственником, отделить часть от арендуемой площади и найти себе «соседа». Впрочем, актуальная экспозиция коммерческих помещений, сдаваемых в субаренду, сегодня невелика: за те же деньги можно найти небольшое отдельное помещение или вовсе рабочее место в коворкинге.

В большинстве случаев современные собственники коммерческих площадей не возражают против субаренды. «Абсолютное большинство собственников справедливо воспринимает субаренду как коммерческий проект арендатора и все риски по недобору ежемесячной арендной платы перекладывает на него, – подтверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – Для собственника важнее регулярность арендных платежей и их поступление в полном объеме». С точки зрения технических и конструктивных характеристик большинство помещений в свободной планировке подходят для выделения в них отдельного участка для субаренды. Юридически вся процедура тоже, в общем, несложна: если арендатор заручился согласием собственника и собрал необходимый пакет документов, он может искать субарендатора и делить с ним коммерческую площадь на заранее согласованных условиях. Таким образом, сама стратегия подготовки и сдачи помещения в субаренду не выглядит сложной, однако подобных предложений на рынке объективно немного.

Среди актуальных коммерческих объектов, предлагаемых к субаренде, нам удалось найти немногочисленные примеры из торгового и офисного сегментов, портфели предложений профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости также не пестрят подобными объектами. Судя по тем предложениям, что представлены в экспозиции, средний диапазон субарендных ставок на коммерческие площади примерно на 20–30% меньше, чем на отдельные нежилые площади. Так, в диапазоне 600–700 руб./кв. м можно арендовать торговую площадь от 30 до 60 кв. м в самых разных городских локациях: в наш обзор попали предложения на Ново-Вокзальной, проспекте Металлургов, ул. Урицкого. Во всех случаях это помещения, расположенные внутри действующих магазинов, полностью оснащенные в плане инженерии и готовые к работе. «Подселиться» на уже арендуемую офисную площадь можно еще дешевле: ставки на части помещений в действующих офисах представлены в диапазоне 100–300 руб./кв. м за площадь до 30 кв. м с ремонтом и коммуникациями.

Подобные условия выглядят взаимовыгодными, к тому же при субаренде «соседи» по помещению могут рассчитывать на пресловутый эффект синергии, за которым так гонятся многие представители малого бизнеса. «Основная задача в процессе выстраивания грамотной субаренды состоит в том, чтобы группы товаров или услуг, которые предлагают «соседи» по помещению, совпадали или как минимум не находились в явном противоречии, – говорит Сергей Бей. – Представитель бизнеса, который сдает коммерческую площадь в субаренду, не должен сомневаться в платежеспособности и надежности своего партнера, поскольку большинство проблем с субарендой возникает как раз по причине того, что ”соседи“ просто не смогли договориться».

---

Следует помнить, что договор субаренды не может длиться дольше договора аренды. Поэтому субарендатору следует помнить о дате окончания основного договора аренды и вовремя обеспокоиться пролонгацией.

---

Однако формат субаренды традиционно занимает периферийное положение на рынке, да и сейчас, судя по всему, его положение мало изменилось: актуальных предложений о субаренде немного, и их сроки экспозиции нельзя назвать короткими. «В нынешних условиях, когда уровень предложения на рынке коммерческой аренды превышает спрос в разы, я бы советовал перед принятием решения о субаренде все же изучить рынок. Стоит помнить, что доступные метражи сегодня находятся в большом диапазоне, то есть маленькая площадь может быть и отдельной», – объясняет Сергей Бей. К тому же при классической аренде представителю бизнеса нужно договориться об условиях работы только с собственником помещения, а между субарендатором и собственником стоит фигура «основного» арендатора. Некоторые представители бизнеса, которые ищут партнеров для субаренды, признались, что с предыдущими субарендаторами у них не сложились отношения – человеческий фактор и трудности «выживания» двух самостоятельных коммерческих единиц на одной территории налицо. А в сегменте офисной субаренды все еще сложнее: с появлением коворкингов предложения об аренде рабочего места в обычном кабинете вовсе перестали быть интересными. За схожую сумму можно переехать в современное офисное открытое пространство с качественно благоустроенными зонами общего пользования, хорошей локацией и креативными «соседями».

Получается, что в нынешней рыночной ситуации стратегия субаренды может быть интересна арендатору, решившему оптимизировать рабочую площадь, но едва ли заинтересует многих потенциальных субарендаторов: в условиях изобильного предложения в самых разных локациях и метражах большинство явно предпочтет подыскать отдельную площадь для работы.

Актуальная экспозиция коммерческих помещений для субаренды (февраль 2016 г.)

Описание объекта	Общая площадь	Арендная ставка
Торговое помещение на ул. Ново-Вокзальной, 12 Площадь в действующем продуктовом магазине, возможно размещение вывески. Все коммуникации	52 кв. м	673 руб./кв. м (35 тыс. руб.) 1-й месяц – скидка 50% 2-й месяц – скидка 30%
Торговое помещение на XXII Партсъезда, 198 Помещение в торговом зале продуктового магазина. Возможно любое направление работы, кроме торговли алкогольными напитками и рыбой	6 кв. м	1170 руб./кв. м (7 тыс. руб.)
Торговое помещение на ул. Урицкого, 2 Часть помещения занимает магазин. Отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации, качественный ремонт	25 кв. м	650 руб./кв. м (16 250 руб.)
Офисное помещение на пр. Металлургов, 19 Общий вход с магазином напитков, свободная планировка, свежий ремонт, все коммуникации (15 кВт), 1-я линия	46 кв. м	652 руб./кв. м (30 тыс. руб.)
Офисное помещение в Постниковом овраге Часть офиса, ремонт, все коммуникации. Подойдет под организации с сфере event или образования	27 кв. м	167 руб./кв. м (4500 руб.)
Офисное помещение на ул. Тухачевского/ Киевской Рабочее место в офисе рекламного агентства, ремонт, все коммуникации, охрана	23 кв. м	130 руб./кв. м (3 тыс. руб.)

 

---

Что необходимо для заключения договора субаренды:

—подлинники регистрируемых договоров по числу участников сделки и дополнительная копия;

— нотариально заверенные учредительные документы участников договора;

— копия документа, подтверждающего право собственности;

— кадастровый паспорт, экспликация и выписка из технического паспорта;

— письменное разрешение собственника на сдачу помещения вторично.

Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

– В ряде случаев нам приходилось форматировать помещение уже на этапе его реализации. Например, одна из встроенных коммерческих площадей в жилом микрорайоне «Кошелев-проект» не интересовала арендаторов в своем исходном формате по причине большой площади, и нам удалось переформатировать ее, создав пул из нескольких арендаторов, сгруппированных по виду деятельности. Также был опыт сдачи в аренду помещения «тандему» из двух арендаторов торговой сферы: один из них заключал договор аренды, брал на себя все расходы по подготовке коммерческой площади и затем выделял часть объекта для субаренды дружественному арендатору, торгующему товарами из смежной группы. Еще один успешный проект субаренды: в том же «Кошелев-проекте» на бульваре Финютина представитель бизнеса арендовал просторное помещение – тогда объем предложений в этой локации был ограничен. Он взял эту площадь как раз в расчете на будущую субаренду: впоследствии отделил часть и сейчас как раз сдает ее новым арендаторам.