Действующий арендатор как фактор ценообразования

Наличие действующего арендатора традиционно позиционировалось собственником как очевидное конкурентное преимущество коммерческой площади перед похожими объектами, которые никем не заняты. Однако в нынешних условиях работающий арендатор – уже не столь сильный аргумент, так как договоры аренды, в том числе долгосрочные, сегодня расторгаются довольно часто. Как арендаторы влияют на цены продаваемых помещений?

Среди актуальной рыночной экспозиции мы постарались найти предложения, которые можно рассматривать в качестве альтернативных вариантов: эти коммерческие площади расположены в одной и той же локации (как максимум – в соседних кварталах), обладают схожими качественными характеристиками, как правило, незначительно отличаются по площади. Однако самое главное отличие между ними – это наличие арендатора в одном помещении и вакантное состояние другого. По понятным причинам отыскать подобные объекты в сегменте торговых площадей проще, особенно удобно сопоставлять такие варианты в оживленных коридорах стрит-ритейла. Например, помещение на ул. Победы, 149, попавшее в обзор, мы сравнили с торговой площадью, разместившейся буквально через дорогу, а на ул. Гагарина объектами для сравнения стали две коммерческие площади, расположенные в соседних кварталах.

---

Средняя разница в цене между максимально близкими по качеству помещениями в классических коридорах стрит-ритейла, отличающимися наличием арендаторов, составляет 6–10 тыс. руб./кв. м.

---

Очевидно, что в подавляющем большинстве случаев стоимость помещений с арендаторами отличается от цен, которые собственники просят за свободные от арендаторов площади. Причем отличается в большую сторону: так, на уже упомянутых улицах Гагарина и Победы разница в стоимости составляет порядка 6–10 тыс. руб./кв. м. Для сравнения в сводную таблицу был включен пример не аналоговых коммерческих площадей, а готового помещения и расположенного неподалеку нежилого «полуфабриката»: на ул. Урицкого, 2 можно приобрести торговую площадь в 67 кв. м по цене 87,3 тыс. руб./кв. м (помещение полностью готово к работе), а парой домов далее экспонируется 3-комнатная квартира для перевода в нежилой фонд площадью 63 кв. м по цене 55,5 тыс. руб./кв. м. В первом случае в помещении есть действующий арендатор, во втором его только предстоит найти, но после того, как помещение будет переведено в нежилой фонд и подготовлено к работе.

Впрочем, в понятной общерыночной тенденции, когда собственник предлагает коммерческое помещение дороже, в том числе по причине наличия арендатора, есть свои исключения. Так, в таблицу попали два предложения из торговой сферы, в которых ценовая разница обратна: площадь без арендатора стоит дороже, чем помещение, где уже функционирует бизнес. На ул. XXII Партсъезда, 49 продается помещение площадью 69 кв. м по цене 65 тыс. руб./кв. м – несмотря на вход со двора, который для многих арендаторов может оказаться конструктивным недостатком, здесь все же функционирует бизнес. А неподалеку, на ул. XXII Партсъезда, 38, продается квартира с перспективой перевода в нежилье площадью 34 кв. м по цене 82 тыс. руб./кв. м. То есть в данном случае помещение, лишь потенциально являющееся торговой площадью, предлагается собственником дороже, причем другой собственник ниже оценивает уже готовое помещение с действующим арендатором. Еще один пример – два торговых объекта на пр. Масленникова: высокий цоколь площадью 75 кв. м с арендаторами продается по цене 76 тыс. руб./кв. м, а еще одна квартира с перспективой перевода в нежилой фонд площадью 79 кв. м экспонируется по цене 88,6 тыс. руб./кв. м.

---

Наличие арендатора по-прежнему оценивается собственниками как серьезное основание повысить цену продажи. Позиция инвесторов не столь однозначна. 

---

В офисной сфере отыскать схожие предложения с арендатором и без него еще сложнее, но в тех, которые все же удалось найти, разница в стоимости впечатляет. Два офисных помещения на первой линии ул. Гагарина в качестве примера: одно, площадью 46 кв. м, на Гагарина, 124 продается по цене 115 тыс. руб./кв. м, а второе, площадью 43 кв. м, на Гагарина, 110 предлагается по стоимости 68,6 тыс. руб./кв. м. Оба офиса в хорошем состоянии, просматриваются с дороги, оснащены всеми коммуникациями. А на пр. Ленина выставлены на продажу два офисных помещения: одно, площадью 64,3 кв. м, расположено на первой линии и продается с арендаторами по цене 70 тыс. руб./кв. м, а второе, площадью 56 кв. м, предлагается за 125 тыс. руб./кв. м. Конструктивная разница между ними: в первом помещении вход расположен со стороны двора, что, впрочем, не мешает нынешнему арендатору, а второе помещение оснащено двумя входами, но при этом собственным арендатором пока не обзавелось.

Сергей Бей, руководитель отдела
коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Наличие действующего арендатора по-прежнему является серьезным конкурентным преимуществом коммерческой площади, хотя надо понимать, что арендатор арендатору рознь. Если бизнес, который располагается в помещении, стабилен и все его рекламные и маркетинговые акции соотносятся с его географическим местоположением, это является основательной гарантией того, что внезапно деятельность такого арендатора не прекратится. Более того, лицензированные виды бизнеса самой лицензией «привязаны» к конкретной коммерческой площади – вероятность того, что такой бизнес внезапно «съедет», еще меньше.

Конечно, бывают случаи, когда арендаторы переезжают в соседние помещения, привлеченные меньшей площадью, меньшей ставкой или другими условиями аренды. Однако глобально для инвесторов, приобретающих помещение для сдачи в аренду (а таких по статистике 80 %, в то время как остальные 20 % покупают помещения для собственного бизнеса), факт наличия надежного и стабильного арендатора всегда будет существенным преимуществом, влияющим на решение о покупке.

Юрий Шилов, частный инвестор:

— Наличие действующего арендатора, даже по высокой ставке, можно воспринимать как приятный бонус, который может увеличить цену продажи на несколько процентов, но лишь после тщательного анализа самого помещения. Однако сам по себе арендатор не является гарантией стабильного дохода, особенно сейчас, когда фактически любой представитель бизнеса может освободить помещение в любой момент. Я сам много раз видел, как компания, находящаяся в статусе надежного арендатора многие годы, за несколько месяцев попросту «сдувалась» или принимала решение о покупке своей площади. Это тоже немаловажная деталь: каждый собственник мечтает о надежном арендаторе, но нужно понимать, что чем стабильнее арендатор, тем больше у него возможности приобрести помещение самому.

Актуальная экспозиция коммерческих площадей с арендатором и без него (ноябрь, 2015 г.)

Описание помещения с арендатором	Общая площадь Стоимость	Описание помещения без арендатора	Общая площадь Стоимость
Торговые помещения
Торговое помещение на ул. Победы, 149 (Кировский р-н) 1-й этаж, отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации (8 кВт) Арендатор платит 25 тыс. руб. в месяц	32 кв. м 3,2 млн руб. (100 тыс. руб./кв. м)	Торговое помещение на ул. Победы, 170 1-й этаж, отдельный вход, ремонт, санузел, торговый зал в свободной планировке	78 кв. м 7 млн руб. (89,7 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Гагарина, 56 (Октябрьский р-н) 1-й этаж, отдельный вход, все коммуникации (5 кВт), ремонт	58 кв. м 5,5 млн руб. (94,8 тыс. руб./кв. м)	Универсальное помещение на ул. Гагарина, 84а (Советский р-н) 1-й этаж, 4 зала-кабинета и санузел, все коммуникации, недалеко от метро	60 кв. м 5,3 млн руб. (88,3 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на пр. Масленникова, 41 (Октябрьский р-н) Цокольный этаж, отдельный вход, все коммуникации, ремонт	75 кв. м 5,7 млн руб. (76 тыс. руб./кв. м)	Помещение на пр. Масленникова/ ул. Мичурина Квартира на 1-м этаже, 1-я линия, железобетонные перекрытия, все коммуникации	79 кв. м 7 млн руб. (88,6 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Урицкого, 2 (Железнодорожный р-н) 1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, ремонт, все коммуникации	67 кв. м 5,85 млн руб. (87,3 тыс. руб./кв. м)	Помещение на ул. Урицкого, 8 3-комнатная квартира, коммуникации заменены	63 кв. м 3,5 млн руб. (55,5 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. XXII-го Партсъезда, 49 (Промышленный р-н) 1-й этаж, отдельный вход со двора, 3 комнаты, санузел, все коммуникации	69 кв. м 4,48 млн руб. (65 тыс. руб./кв. м)	Торговое помещение на ул. XXII-го Партсъезда, 38 (Советский р-н) 1-й этаж, квартира под нежилье, свободная планировка, все коммуникации	34 кв. м 2,8 млн руб. (82 тыс. руб./кв. м)
Офисные помещения
Офисное помещение на пр. Карла Маркса, 49 (Железнодорожный р-н) 1-й этаж, все коммуникации, вода подведена в кабинет (под парикмахерскую), парковка	30 кв. м 1,65 млн руб. (55 тыс. руб./кв. м)	Офисное помещение на пр. Карла Маркса, 11 1-я линия, отдельный вход, ремонт, парковка	60 кв. м 6,25 млн руб. (104 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. Гагарина, 124 (Советский р-н) 1-й этаж, 1-я линия, ремонт, все коммуникации	46 кв. м 5,3 млн руб. (115 тыс. руб./кв. м)	Офисное помещение на ул. Гагарина, 110 1-й этаж, все коммуникации, санузел, три комнаты, хорошее состояние	43 кв. м 2,95 млн руб. (68,6 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на пр. Ленина, 16 (Октябрьский р-н) 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход со двора, ремонт	64,3 кв. м 4,5 млн руб. (70 тыс. руб./кв. м)	Офисное помещение на пр. Ленина, 9 2 отдельных входа, все коммуникации, евроремонт, 2 санузла	56 кв. м 7 млн руб. (125 тыс. руб./кв. м)