Бизнес идет во дворы

Пока арендаторы-ретрограды ожидают снижения ставок на помещения, расположенные на первых линиях, их более гибкие коллеги находят неплохие варианты офисов и торговых площадей на вторых линиях и во дворах. Зачастую в таком формате можно встретить полностью готовые к работе объекты достойного качества, да еще и не переплачивать за близость к дороге. Для целого ряда бизнес-направлений – сплошные преимущества!

Коммерческие помещения проектируются внутри современных высотных застроек; нежилые площади на первых этажах внутри кварталов, где раньше располагались государственные ведомства, меняют ориентацию на коммерческую; квартиры на первых этажах внутриквартальных домов переводятся в нежилой фонд. Все эти процессы подчиняются одной и той же тенденции – инвесторы и арендаторы заинтересовались помещениями, удаленными от первой линии домов. Почему это происходит? Целому ряду небольших магазинов и компаний, предоставляющих услуги населению, удобно располагаться внутри кварталов. Там нет привычного для стрит-ритейла трафика, как нет оживленных дорог и перекрестков, но это все им не нужно. Бизнес этого формата работает адресно: если в одном из домов вдруг открывается магазин или офис нотариуса, спустя короткое время об этом узнают жители соседних дворов – так генерируется трафик. Главное, чтобы товар или услуга, которые расположатся на этой коммерческой площади, были массовыми и доступными – особенно этот механизм работает в спальных районах, где далеко не все жители имеют возможность ежедневно ездить за покупками в крупные торговые центры, а повседневные услуги они привыкли получать, не отходя далеко от дома. Частный инвестор Юрий Шилов подтверждает: помещения, расположенные внутри жилых кварталов, могут представлять большой интерес. «Несмотря на то что такие объекты расположены в отдалении от оживленных локаций, они могут быть стабильно востребованы среди местных жителей квартала – этим и интересны инвесторам и арендаторам. Даже с учетом того, что рядом с этими объектами нет привычных для стрит-ритейла объемов трафика, они могут стать исключением из правил и показать высокий уровень востребованности. Основу аудитории в таких объектах часто составляют пожилые люди и дети, но они, как ни странно, могут проявлять себя как очень активные потребители товаров и услуг».

Действительно внутриквартальные объекты могут быть интересны небольшим продуктовым магазинам формата «у дома»: на первых линиях тягаться с сетевиками им практически невозможно, а в отдалении от проезжей части можно разместиться, во-первых, дешевле, во-вторых, с более ощутимыми результатами. Также без первой линии вполне могут обойтись услуговые направления бизнеса, работающие адресно или обслуживающие аудиторию близлежащих домов, – парикмахерские, беби-клубы, ателье, офисы нотариусов и юристов, школы танцев, йоги или живописи, ремонт одежды или обуви и т. д. Аренда объекта такого формата обойдется дешевле, а помещение можно найти порой не хуже по своим качественным характеристикам.

В КАКИХ ДВОРАХ ИСКАТЬ ПОМЕЩЕНИЯ?

Общий объем экспозиции коммерческих площадей, расположенных в отдалении от первой линии домов, конечно, уступает количеству объектов, максимально приближенных к проезжей части. Это вызвано объективными причинами – даже в современных комплексных строительных проектах внутриквартальная территория больше предназначена для жизни, чем для бизнеса. Тем не менее варианты для рассмотрения сегодня найти можно в разных районах города. При этом в Октябрьском районе основная их масса сосредоточена в тех самых современных высотных кварталах (ряд помещений на просеках, на ул. Ново-Садовой), в Кировском и Промышленных районах это, скорее, будут помещения со стажем, которые ранее занимали офисы госучреждений или те же магазины придомового формата. Общую географическую картину актуальных предложений разбавляют несколько помещений в Железнодорожном районе и в историческом центре.

Средний ценовой диапазон актуальных внутриквартальных помещений находится между 40 и 60 тыс. руб./кв. м. По такой цене можно найти площади во всех районах города с неплохими характеристиками, есть среди них и предложения с действующими арендаторами. Так, по цене 62,5 тыс. руб./кв. м (общая стоимость – 8,7 млн руб.) предлагается помещение на ул. Киевской, 13 площадью 139,2 кв. м. Объект полностью готов к работе и вполне заслуживает статуса универсального. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в Кировском районе (на ул. Стара-Загора, 203) – 24,4 тыс. руб., однако в данном случае нужно делать поправку на внушительный метраж объекта (287 кв. м). Ценовой рекордсмен в актуальной экспозиции – помещение на ул. Вольской, 85 площадью 205,3 кв. м. Оно предлагается по самой высокой общей цене – 14,35 млн руб., и стоимость квадратного метра здесь тоже самая большая – 70 тыс. руб. По своим качественным характеристикам это фактически готовый к открытию салон красоты – остается набрать персонал, закупить оборудование и запустить рекламную кампанию.

Еще одна интересная деталь: внутриквартальные помещения небольшого метража проще искать в спальных районах, а современные высотные кварталы изобилуют предложениями площадью от 100 кв. м. Скажем, на ул. Стара-Загора, 175 в Кировском районе продается площадь в 33 кв. м по общей цене 2,3 млн руб. (69,7 тыс. руб./кв. м), а на ул. Калинина, 34 в Промышленном районе по чуть большей цене – 2,4 млн руб. – можно приобрести помещение с новым ремонтом площадью 40 кв. м. В этот обзор попали коммерческие площади до 300 кв. м – самым просторным оказалось помещение на ул. Ново-Садовой, 139 – это цоколь с окнами и хорошим ремонтом общей площадью 290 кв. м. Во дворах новостроек можно найти и более просторные помещения, однако владельцам бизнеса и частным инвесторам они вряд ли будут интересны.

Актуальная экспозиция коммерческих помещений внутри кварталов (сентябрь, 2015 г.)