Помещения с идеями для бизнеса

Попавшие в этот обзор новинки рынка коммерческой недвижимости не требуют долгих размышлений, какой бизнес в них стоит размещать. Всем своим видом и качественными характеристиками они прямо указывают на вид деятельности, для которого больше всего пригодны. А вот насколько эти бизнес-сферы востребованы в конкретных локациях, придется решать самому инвестору.

ПОЧТИ ГОТОВЫЙ САЛОН КРАСОТЫ НА ЛЕНИНГРАДСКОЙ

На полуцокольном этаже дома по ул. Ленинградской, 63 выставлено на продажу помещение любопытного формата. По статусу это 1-комнатная квартира со свидетельством на объект жилой недвижимости, однако по факту внутри помещение оборудовано под салон-парикмахерскую. Общая площадь объекта составляет 35 кв. м, внутри выполнен хороший ремонт, установлена сплит-система, произведена замена всех коммуникаций, установлены пластиковые стеклопакеты и решетки на окнах. В помещении расположены три оборудованных рабочих места, стол для педикюра и место для сушки волос, также есть совмещенный санузел и душевая кабина. Попасть в помещение салона можно со стороны двора, через подъезд.

Стоимость: 2,7 млн руб.

По сути, это готовое инвестиционное предложение, которому до статуса готового бизнеса остается только найти персонал и договориться о поставках необходимой для работы продукции. Свои неудобства, конечно, есть, и их немало: отсутствие отдельного входа, расположение внутри двора не добавляют объекту очков, так как в таком формате он не способен притягивать посетительский трафик. В то же время известно, что многие небольшие салоны красоты и парикмахерские работают по адресному принципу: аудитория едет к своему мастеру. Поэтому в данном случае при наличии интересной концепции и хорошей команды салон способен вызвать интерес. Что касается самого помещения, то внутри оно действительно выглядит достойно и полностью готово к работе. Наконец, стоит отметить доступную стоимость – для исторической центральной локации такая цена предложения останавливает на себе взгляд. Словом, задержать свое внимание на этом объекте прежде всего стоит нынешним или будущим собственникам бизнеса из сферы красоты, которые заняты поисками помещения для работы.

ПОМЕЩЕНИЕ С РЕМОНТОМ В ГУЩЕ ТРАФИКА

Второе помещение, недавно пополнившее экспозицию коммерческой недвижимости, также расположено в центре Самары, на ул. Степана Разина, 174. Это площадь свободного назначения на первом этаже жилого дома. Метраж объекта – 194 кв. м, в помещении сделан хороший ремонт, оно состоит из четырех больших комнат. Судя по вывеске, ранее здесь располагался беби-клуб или детский сад.

Стоимость: 8,5 млн руб.

Объект находится в эпицентре довольно плотной современной застройки, поэтому будущему собственнику-инвестору правильнее всего будет ориентироваться именно на эту аудиторию с хорошей покупательской способностью. Самый простой вариант – приобретать это помещение с «прицелом» под размещение того же детского сада или образовательного клуба. Планировка и ремонт этому только способствуют, а спрос на подобные объекты внутри кварталов современной застройки традиционно высок. Если смотреть шире, то в помещении с легкостью может разместиться любая клиентоориентированная организация, к тому же «соседи», среди которых офисы банков, здание Управления Росреестра и ТЦ «Кубатура», уже активно формируют пешеходный и автомобильный трафик. Всеми преимуществами такого соседства нужно пользоваться. Пожалуй, единственный конструктивный недостаток этого предложения – сложность с подъездными путями, однако это общая беда всей центральной локации, которой уже никого не удивишь. В связи с этим размещать здесь магазин и планировать активные поставки товара, наверно, опрометчиво, а вот направление услуг все же будет чувствовать себя комфортнее, хотя трудности с парковкой никуда не денутся. Стоимость предложения нельзя назвать доступной, но для этого района и помещения с подобными характеристиками и в таком окружении она является рыночной. Стало быть, это предложение для тех, кто знает, за что и с какой целью он платит, выбирая помещение в центре города, и готов приобрести подобный объект со всеми его достоинствами и недостатками.

Юрий ШИЛОВ, частный инвестор

— Я стремлюсь инвестировать средства в долгосрочные проекты, особенно сейчас, и потому считаю, что помещение должно обладать «вечны-ми ценностями» – характеристиками, которые делают его привлекательным в любые экономические периоды. Среди таких характеристик – все то же расположение в оживленных местах. Именно помещения с лучшими характеристиками и в востребованных локациях в кризисные времена обладают большей ценовой маневренностью: чем дороже сдавался объект раньше, тем больше возможностей для снижения ставки у него есть сейчас – соответственно, тем больше вероятности привлечь арендаторов. Площади с изначально худшими характеристиками, которые никогда не сдавались по высоким ставкам, обладают меньшей маневренностью, и предел снижения цены у них гораздо ближе – для собственника это, конечно, неудобно. Тем не менее актуальная ситуация такова, что объем арендаторского спроса сегодня резко снижается, и потому будут выживать те, кто вкупе с качеством предложит и доступную цену. 

 нынешних условиях перспективы для снижения арендной платы исчерпываются: идет ощутимая инфляция, и себестоимость строительства в среднем составляет 35 тыс. руб. сейчас. Если купить помещение по такой цене (предложения есть), заплатить за отделку 6–7 тыс. руб./кв. м, то цена «входа» окажется на уровне 42 тыс. руб./ кв. м. Для нормальной окупаемости в 10 лет такую площадь надо сдавать за 1% от стоимости в месяц чистыми – это арендная ставка на уровне 400 руб./кв. м. Если же бесконечно снижать арендную плату, то и окупаемость будет стремиться не к 10, а к 30 годам. В этом случае вообще нет смысла связываться с инвестированием в недвижимость. 

Тем не менее моя рекомендация однозначна: сейчас стоит покупать недвижимость с хорошими «вечными» характеристиками. Наше общественное мнение бросает в крайности: то нам кажется, что недвижимость будет бесконечно дорожать, то – как сейчас – что ее вскоре начнут сбывать за бесценок. Однако на деле все гораздо сложнее: у каждого товара есть себестоимость, и он не может бесконечно продаваться ниже этой цены. 

Сейчас недвижимость подешевела: по разным причинам люди продают разные объекты по ценам ниже, чем строительство аналогичного объекта с нуля. Этой ситуацией нужно пользоваться и делать инвестиции на этапе падения рынка. Стоимость готовых предложений продолжает падать, а себестоимость строительства – расти, как это ни парадоксально. Если инвестор не ошибется в выборе объекта недвижимости, он в итоге выиграет. В таком состоянии рынок не будет находиться долго, так что важно успеть с покупкой.