Самовольные постройки

В регионе продолжаются попытки собственников зарегистрировать многоквартирные дома на участках, предназначенных для ИЖС. Представители регистрирующих органов предупреждают: приобретая квартиру в таком доме, собственник становится обладателем спорных прав и довольно серьезных проблем в перспективе.

ВМЕСТО ЧАСТНОГО ДОМА – МНОГОКВАРТИРНЫЙ

В Управление Росреестра по Самарской области продолжают поступать заявления на регистрацию объектов недвижимости, возведенных на земле под ИЖС, но по своей сути объектами для индивидуального проживания не являющихся. Два недавних случая как раз связаны с отказом ведомства в регистрации двух домов, которые объектами для ИЖС никак не назовешь. Первый объект, который собственник пытался зарегистрировать в порядке дачной амнистии, расположен в Железнодорожном районе, и высота этого строения составляет 5 (!) этажей, а второй объект высотой в 4 этажа появился в Советском районе Самары также под видом индивидуального жилья.

Как сообщают в областном Управлении Росреестра, эти случаи – далеко не единичные. В течение года собственники подобных объектов, незаконно возведенных на участках под ИЖС, уже обращались в ведомство и получали отказы в упрощенном порядке регистрации права. Основанием для отказа во всех случаях являлось отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, которые городской департамент строительства и архитектуры на все эти объекты, как выяснилось, не выдавал.

Закон о «дачной амнистии» допускает упрощенную регистрацию прав в отношении отдельно стоящего жилого дома высотой не более трех этажей, при этом проживать в таком доме может только одна семья, а земельный участок, на котором возведено строение, должен допускать подобную высотность. Только при соблюдении этих базовых условий регистрация в упрощенном порядке возможна, однако все больше частных собственников и девелоперов пренебрегают этими требованиями закона – отсюда и участившиеся случаи «неправильных» объектов на территориях под ИЖС. «Многие из подобных объектов позиционируются как «клубные дома», однако по сути таковыми не являются, – предостерегает руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов. – На каждый подобный объект необходимо получение разрешения на ввод в эксплуатацию, которое выдается департаментом строительства и архитектуры. Наличие такого документа является гарантией того, что все строительные нормы соблюдены, а покупатель в последующем сможет распорядиться своим имуществом – квартирой, а не долей в одном доме наряду с такими же покупателями». Классическая «уловка» девелоперов, продающих квартиры в незаконно возведенном доме, – указание на то, что объектом покупки является не квартира, а жилое помещение (или другие вариации). В договоре купли-продажи четко должно быть прописано, что будущий собственник приобретает именно квартиру, в противном случае стоит насторожиться и попросить у продавца документы на дом и землю.

«ДАЧНУЮ АМНИСТИЮ» ОГРАНИЧАТ?

Прецеденты возникновения домов на несколько квартир и даже объектов коммерческой недвижимости на участках, предназначенных для ИЖС, становятся типичными для многих регионов. В качестве ответной меры Минэкономразвития работает над ограничительными мерами, которые ужесточат условия упрощенной регистрации. Основное нововведение связано с тем, что собственников возводимых на участках для ИЖС объектов могут обязать получать разрешение на строительство. Кроме того, регистрация в упрощенном порядке будет невозможна на землях, где еще не были согласованы правила застройки и землепользования.

Кроме того, с 1 сентября на законодательном уровне ужесточится ответственность за самовольное строительство. Новый закон будет признавать самовольной любую постройку, если земельный участок, на котором она возведена, не допускает строительства этого объекта, или в том случае, если объект был возведен без получения разрешительной документации, или если градостроительные нормы и правила были нарушены. Юрист Дмитрий Доброхотов считает, что готовящиеся нововведения будут иметь двоякие последствия: незаконно действующих застройщиков они могут остановить, но при этом и обычным собственникам, которые захотят воспользоваться возможностями «дачной амнистии», придется совершать много лишних действий. «Сейчас в Кодексе об административных правонарушениях уже есть статья 8.8, которая устанавливает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению. Такое нарушение грозит административным штрафом в размере от 0,5 до 1 % от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тысяч рублей. Так что в законе уже есть действующие нормы, которые могут и должны препятствовать самовольным постройкам, в том числе если собственник пытается зарегистрировать такой объект по условиям «дачной амнистии».