«Заколдованные» места

Казалось бы, сдается в аренду коммерческая площадь с хорошими характеристиками, и локация радует, и о ставке с собственником удалось договориться, а потом – проходит пара недель или месяцев, и арендатор съезжает. Потом его судьбу повторяет еще один арендатор, а за ним еще один – и круг ротации в помещении замыкается. Можно ли выделить какие-то объективные тенденции в этом иррациональном на первый взгляд явлении? И какие локации в городе характеризуются повышенными темпами ротации?

ПРИМЕРЫ ПО ВСЕМУ ГОРОДУ

Вывесками о сдаче помещения в аренду никого не удивишь, особенно сейчас – они мелькают и внутри спальных кварталов, и на оживленных перекрестках, и по соседству с крупноформатными коммерческими объектами. Однако если человек регулярно перемещается по какому-то маршруту, со временем можно заметить, что какие-то площади меняют арендаторов, а впоследствии ищут арендаторов чаще, чем другие. «В этом процессе сложно выявить какую-то четкую тенденцию, связанную, например, с локацией или сезонностью, но места с повышенными темпами арендаторской ротации в городе действительно есть, – соглашается руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. – Среди этих локаций есть и интересные, стабильно востребованные среди арендаторов всех мастей – таков, например, перекресток улиц Гагарина и Авроры. Сложно сказать, с чем связана арендаторская миграция в этом месте: помещение отличное, с хорошей доступностью и характеристиками, но арендаторы проводят там буквально 2–3 месяца и съезжают. Аналогичных примеров хватает и в других локациях – например, на проспекте Металлургов от улицы Каховской до Юбилейной или на пересечении улицы Куйбышева с площадью Революции».

Еще один заметный пример чрезмерно активной ротации приводит президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев: «На ул. Галактионовской, 41 с завидной периодичностью меняются арендаторы, причем все они – из ресторанной сферы. Многие помнят расположенный там когда-то ресторан «Зелень», который в итоге тоже съехал. А ведь представителям ресторанного бизнеса решиться на ротацию сложнее, чем магазину одежды или обуви: нужно менять интерьер, оборудование, мебель и в целом бренд-бук. К тому же само место – пересечение Галактионовской и Ленинградской – уже сложившийся ресторанный «островок». Заведения по соседству работают годами, а именно в этом помещении почему-то дело не идет».

ПОЧЕМУ УЕЗЖАЕТ БИЗНЕС?

Случаи, когда арендатор съезжает с ранее занимаемой площади по своим собственным причинам, в данном случае в учет не берем. Справедливо будет отметить, что во многих случаях причина миграции лежит именно в бизнесе, а не в помещении – время сложное, многие стартапы не выживают, ритейлеры сокращают долю присутствия, небольшие магазины не выдерживают конкуренции. Однако есть и примеры, когда не подошло именно помещение. Весной на ул. Арцыбушевской, 154 состоялось заметное открытие одного антикафе. Сейчас арендатор уже освободил это помещение, но сам бизнес, судя по странице заведения в соцсетях, чувствует себя неплохо и имеет несколько филиалов по всему городу. Вывод – не подошла конкретная площадь с конкретными характеристиками.

«Думаю, что основной причиной частой ротации является переоценка потенциала помещения с точки зрения проходимости, – считает Дамир Дусаев. – То есть на этапе подписания договора арендаторы уверены в активности трафика, арендодатель тем более уверен, что его помещение стоит своих денег. А впоследствии оказывается, что пешеходные и автомобильные потоки здесь не столь активные и «целевые». Многие места имеют статус хороших для аренды локаций лишь по традиции, яркий пример – ТЦ «Юность» и вся Ленинградская. Между тем со строительством новых жилых и коммерческих объектов трафик меняется, и порой это можно уловить лишь на опыте, поработав в арендованном помещении несколько месяцев».

Какую стратегию выбрать собственнику, если арендаторы не задерживаются в его помещении? Варианта два: или договариваться с арендатором об условиях, которые его устроят (вектор снижения ставки и повышения лояльности), или искать «своего» арендатора, который сумеет извлечь максимум выгоды из размещения и не сбежит спустя пару месяцев.

Генеральный директор АН «Гербер» Владимир Мурзин на примере помещения, расположенного на пересечении улиц Авроры и Гагарина, подчеркивает, что даже при условии хорошего трафика помещение должно быть приспособлено под конкретный бизнес. «Каждому собственнику площади с повышенной ротацией нужно определиться, кому он должен предлагать свое помещение, так как вариант «для всех» обычно заканчивается поиском нового арендатора. Например, для размещения магазина угол Гагарина и Авроры не подходит: там поворачивает транспорт, мест для парковки нет, а неподалеку расположены крупные ТЦ и сетевые магазины, с которыми малому бизнесу сложно конкурировать. Офису клиентоориентированной компании здесь тоже будет сложно из-за недостаточного количества парковочных мест. Банки предъявляют к площади ряд серьезных требований, бизнес из консалтинговой сферы находится на спаде. Это не значит, что помещение никому не подходит, просто нужно искать арендатора, исходя из самых сильных сторон самого предложения».

Володина Татьяна Сергеевна,
директор ООО «Территориальное Агентство Оценки»:

Средняя арендная ставка на торговые площади встроенно-пристроенного формата во II квартале 2015 года составила 789 руб. / кв. м / мес., что на 3 % ниже, чем на конец 2014 года.

По данным на II квартал 2015 года, минимальное значение цены предложения арендной ставки объектов торговой недвижимости г. Самаре составляет 100 руб. / кв. м / мес. в Промышленном районе (сдается торговое помещение площадью 300 кв. м на Заводском шоссе, 17) и в Самарском районе (сдается помещение 70 кв. м под магазин). Самые дорогие торговые помещения в Самаре располагаются на оживленных перекрестках и магистралях с высоким автомобильным и пешеходным трафиком.

Максимальное значение – 2500 руб. / кв. м / мес. в Октябрьском районе на пересечении улиц Ново-Садовой и 5-й просеки (сдается магазин площадью 30 кв. м с качественным ремонтом). Также высокой популярностью среди ритейл-арендаторов пользуется и другие трафикообразующие перекрестки города, далеко не всегда расположенные в центре Самары: район железнодорожного вокзала, ул. Гагарина – ул. Революционной, ул. Победы, ул. XXII Партсъезда, пр. Масленникова – ул. Мичурина.

С точки зрения разбивки по площадям по состоянию на II квартал 2015 года арендная ставка по-прежнему разниться. Наиболее высокая арендная ставка в торговых помещениях встроенно-пристроенного формата представлена в размере площади до 100 кв. м и составила в среднем 869 руб. / кв. м / мес. Наиболее низкая арендная ставка в крупных торговых помещениях на первых этажах жилых домов – в среднем 562 руб. / кв. м / мес.

Рыночные примеры локаций с чрезмерно активной ротацией арендаторов