Инвестор выходного дня

Среди самарских пользователей соцсетей набирает популярность хэштег #самарагородкурорт. Фраза не лишена оснований: летом в наш город действительно приезжают туристы, родственники самарцев и праздные отпускники. А многие горожане, в свою очередь, часто движутся по направлению из города – в загородные дома, на дачи или в свои туристические поездки. Из этих разнонаправленных движений можно извлечь инвесторскую пользу: например, сдавать в аренду свое городское жилье.

ЖИЛЬЕ НА СУТКИ — КАКОЕ И КОМУ?

Среди многих частных инвесторов, занимающихся сдачей жилья в аренду, бытует мнение, что сдать в аренду жилье на долгий срок проще, чем на короткий. Мол, и намерения у «долгоиграющих» арендаторов серьезнее, и договор со взаимными обязательствами можно заключить. Однако всем известно, что лето – не сезон для такого рода арендных отношений, поэтому ничего не мешает собственнику-инвестору попробовать другую модель взаимодействия с арендаторами.

В первую очередь стоит оговориться, что наибольшим потенциалом к посуточной сдаче обладает жилье с хорошей локацией (близость к центру города, набережной, туристическим тропам) и современными качественными характеристиками. Владельцу старой «хрущевки» в спальном районе едва ли стоит рассчитывать на возможность привлечения «краткосрочных» арендаторов: все же людям, приезжающим в город, чтобы отдохнуть и погулять, нужны иные впечатления от жилья. Квартира для посуточной сдачи или сдачи на несколько дней, как и жилье, которое сдается на долгий срок, должна быть свежей, не перегруженной деталями интерьера и мебелью. Впрочем, важное отличие все же есть: квартира, сдаваемая на долгий срок, должна производить впечатление уютного жилища, в котором хочется остаться. Тогда как жилье на сутки по своему виду и производимому впечатлению должно больше походить на современный гостиничный номер – тоже уютный, но не домашний. Именно своими идеальными представлениями о комфортном гостиничном номере следует руководствоваться собственнику, когда он будет укомплектовывать свое жилье для последующей сдачи на сутки. «Прошлым летом был случай, когда в моей квартире разместились жильцы с пятницы на субботу, а уже в субботу утром позвонили новые арендаторы с вопросом, свободна ли квартира, – рассказывает жительница Казани, ранее проживавшая в Самаре, Елена Князева. – Квартира была свободна, но я держала в ней всего один комплект постельного белья и полотенец. Подготовить его к приезду новых арендаторов, которые уже въезжали в город, я не успевала, оперативно съездить в магазин – тоже, поэтому пришлось отказываться от спонтанного дохода. Зато теперь в квартире всегда есть постельный комплект на смену, а еще договоренность с клининговой службой неподалеку, так что теперь реагирую на внезапные запросы куда оперативнее».

Кроме того, важно представлять себе все возможные запросы потенциальных арендаторов – ведь основную их массу вовсе несложно реализовать. Так, арендаторы из числа молодых людей между квартирой с Wi-Fi и квартирой без интернета наверняка выберут первый вариант. Семейные пары с детьми наверняка присмотрятся внимательнее к квартирам с хорошо оборудованной кухней: посудомоечная машина, несколько варочных панелей и хороший холодильник только приветствуются.

ИЩЕМ АРЕНДАТОРОВ И ВЫГОДУ

Где искать потенциальных арендаторов на короткий срок и как их удержать? «Сейчас схемы наподобие одновременного показа для нескольких арендаторов, да еще и с дальнейшим аукционом в формате «кто больше заплатит – тому и сдам» уже не работают, – признается самарский собственник-арендодатель Илья Медведко. – Года три назад при сдаче в аренду моей квартиры на проспекте Ленина мне удалось провернуть такой трюк. Квартиру смотрели одновременно два арендатора, и мы прямо на месте решали, кто в нее заселится. Но я изначально немного демпинговал, поэтому в итоге цена выросла не намного относительно тогдашних средних ставок. Не думаю, что с арендаторами на короткий срок эта схема вообще сработает: сейчас в городе есть, где переночевать – хостелы, небольшие загородные отели да и вообще поиск жилья по соцсетям могут быть очень результативны». Следовательно, искать своих потенциальных арендаторов можно в тех же соцсетях: современные поисковые запросы вполне способны выдать результат по фразе «ищу квартиру в Самаре на сутки». Среди интернет-пользователей популярны и специализированные онлайн-сервисы и сайты, позволяющие найти жилье в аренду на короткий срок. Впрочем, есть и такие бесплатные ресурсы, где несложно сформулировать самое привлекательное в своем сегменте предложение, благо конкуренция пока не столь высока. Например, на сайте sutochno.ru, весьма популярном среди жителей многих российских городов, от самарских собственников представлено всего чуть больше 500 объявлений. Выделить свое предложение на этом фоне можно довольно эффективно, а заодно определиться со своей ценовой политикой – здесь тоже все очень индивидуально и зависит от параметров самого объекта. Например, 2-комнатная квартира на ул. Ново-Садовой, 353А предлагается в аренду по цене от 1800 рублей в сутки, а «однушка» на той же Ново-Садовой, но уже выше, в доме 29 обойдется в сумму от 2300 рублей.

Возможно, есть смысл расширить аудиторию потенциальных арендаторов: например, не все собственники соглашаются размещать арендаторов с маленькими детьми или ручными животными, многие настороженно относятся к компаниям из нескольких молодых людей или представителям иных национальностей. Здесь можно выбрать стратегию «смелого собственника» – и получить свою выгоду. Но и риски, прежде всего, в виде причиненного жилищу урона разной степени тяжести еще никто не отменял.

Все же главный вопрос, который справедливо посещает любого частного инвестора, решившегося на посуточную аренду, – стоит ли овчинка выделки? Данные недавнего аналитического исследования рынка посуточной аренды, проведенного столичными экспертами, показали, что средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры, расположенной в центре города-миллионника, составляет 2 тыс. руб. в сутки. Если сделать этот прогноз более суровым со ссылкой на кризис, можно рассчитывать на 1500–1600 руб. ежесуточно. А дальше нужно оценивать активность арендаторского спроса. Если квартира в общей сложности сдается хотя бы половину месяца, получаем 22,5 тыс. руб. в месяц. По большому счету, это и есть ежемесячная стоимость аренды при сдаче на долгий срок, то есть космических доходов от такого варианта инвестирования ждать не стоит, как, впрочем, и стабильности. Однако в условиях отсутствия постоянных арендаторов – почему бы не попробовать краткосрочную аренду?  «Сегодня заниматься посуточной сдачей своего жилья в аренду, постоянно обновляя информацию об объекте и сообщая о себе по всем возможным бесплатным каналам, собственнику проще самому, нежели при помощи специалистов по недвижимости,– считает риэлтор Елена Данилова. – Рынок долгосрочной аренды в Самаре до сих пор существует в зачаточном состоянии – что уж говорить о сегменте аренды на сутки. Многие арендаторы самостоятельно ищут и находят нужные варианты, главное для собственника – оказаться на нужном информационном канале и предложить достойный объект по хорошей цене». Действительно, наш собственный поиск агентства недвижимости, которое успешно бы занималось сдачей в аренду жилья на короткий срок, закончился ничем. Специалисты найденных компаний либо говорили, что сейчас это направление в компании не развивается, либо что нет актуальных предложений, либо что отсутствуют сотрудники по этому направлению. Для частного инвестора, собственника жилья это даже хорошо: между ним и потенциальным арендатором никто не стоит, значит, нужно пробовать эту возможность, не откладывая.