Цены теряют высоту

О том, в какой мере современные рыночные реалии скорректировали арендные ставки на коммерческие площади, мы писали в № 10 от 8 июня 2015 г. Сегмент продажи нежилых помещений также требует внимания: очевидно, что покупательская активность переживает не лучшие времена, многие предложения о продаже откровенно долго простаивают в экспозиции. Какую стратегию выбирают собственники? Предпочитают «отсиживаться» и дожидаться своего покупателя или корректируют цены в меньшую сторону?

ВЕКТОР РЫНКА – НУЛЕВОЙ ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ

Для обзора мы отобрали несколько предложений о продаже встроенных коммерческих помещений и сравнили их с предложениями о продаже этих же или аналогичных по всем параметрам площадей, которые выходили на рынок в конце 2014 года. Понятно, что стратегию нынешних собственников нельзя назвать согласованной, но общий вектор очевиден: цены либо снижаются, либо «стоят».

Во многих случаях ценовая коррекция оказывается незначительной относительно общей стоимости помещения, но она показательно демонстрирует готовность собственника к диалогу с потенциальным покупателем. Поэтому прозорливый покупатель, присмотревшись к понравившейся коммерческой площади, постарается отследить историю ее экспозиции. К тому же сделать это в сегменте коммерции проще, чем в сфере жилья. Сколько длится экспозиция, по какой цене помещение предлагалось несколько месяцев назад и предлагается сейчас – отследить эти показатели несложно, а в процессе выбора собственной покупательской стратегии они могут очень пригодиться.

КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ?

Примером незначительного снижения цены может служить универсальное помещение на ул. Урицкого, 2. В декабре прошлого года этот объект площадью 70,3 кв. м предлагался покупателям по цене 6,8 млн руб., а сейчас его ценник подешевел на 100 тыс. руб. и остановился на отметке в 6,7 млн руб. Еще один похожий пример – офисное помещение площадью 225 кв. м на 6-й просеке, 129. В конце прошлого года оно экспонировалось по цене 7 млн руб., а на сегодняшний день эта круглая сумма скорректирована в меньшую сторону – до 6,75 млн руб.

Схожую динамику незначительного ценового снижения демонстрируют коммерческие площади, схожие по целому ряду качественных признаков. Так, универсальное помещение на ул. Гагарина, 6 площадью 73 кв. м сегодня продается по цене 6 млн руб. Схожий объект площадью 70 кв. м, расположенный на той же улице Гагарина в декабре 2014 года можно было купить за 6,2 млн руб. Получается, на те же 100-200 тыс. руб. аналоги коммерческой недвижимости могут дешеветь.

Немало на рынке объектов, которые подешевели более существенно. Так, недешевое помещение на пересечении улиц Молодогвардейской и Ульяновской. Площадь в 207 кв. м в ноябре прошлого года экспонировалась по цене 25 млн руб., а сегодня продается на 2 млн руб. дешевле. Получается, за прошедшие полгода стоимость квадратного метра опустилась с отметки «существенно за 100», некогда привычной для топовых локаций стрит-ритейла и современных домов в историческом центре, до цены в 85 тыс. руб. за «квадрат». На рынке можно встретить и более существенные снижения цен – среди аналогичных предложений о продаже. Например, торговое помещение на ул. Революционной, 5 площадью 158,8 кв. м сегодня предлагается купить за 10,5 млн руб. Коммерческая площадь схожего метража (146 кв. м), расположенная в этом же доме и имеющая почти аналогичные характеристики (вплоть до действующего арендатора) в декабре прошлого года продавалась по цене в 15 млн руб. Стоит помнить, что абсолютных аналогов на рынке коммерческой недвижимости не бывает и каждая площадь действительно по-своему уникальна (как любят повторять профессионалы рынка), но в данном случае ценовая коррекция очевидна.

Конечно, вектор снижения стоимости выбирают не все собственники: некоторые выбирают спорную тактику выжидания и демонстрируют цены, которые буквально «заморожены» с конца прошлого года. Конечно, таких предложений на рынке меньшинство, однако они встречаются и по всей видимости рассчитаны на невнимательного покупателя, который не станет разбираться, какой была цена этого помещения и почему сегодня собственник просит за объект именно столько. Так, примером такого упорства можно назвать универсальное помещение на ул. Гагарина, 124 площадью 46 кв. м. В ноябре прошлого года оно продавалось по цене 5,29 млн руб., а нынешняя его стоимость даже незначительно скорректировалась в сторону большего числа – 5,3 млн руб. Чистой воды стагнация, которую не избежала даже «золотая» в понимании многих и потому переоцененная улица Гагарина. Еще один пример из этого же ряда – универсальная коммерческая площадь на ул. Енисейской, 46. Внушительный метраж 326 кв. м и в декабре, и сейчас презентуется как готовый бизнес (в помещении были и есть несколько действующих арендаторов). И тогда, и сейчас оно предлагается к продаже по цене 16,5 млн руб.

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

— Никаких неожиданных или парадоксальных явлений на рынке коммерческой недвижимости сейчас не происходит, все совершенно закономерно. Традиционно в кризис первыми проседают в цене помещения с низкой ликвидностью, в формате «во дворе за углом». К ним присоединяются и офисные помещения, потому что малый бизнес вовсю стремится оптимизировать издержки и зачастую меняет офис в бизнес-центре на домашний офис в собственной квартире. Все эти явления, конечно, оказывают влияние на общий ценовой вектор, который все же стремится вниз в последние месяцы.

Однако значительным или повсеместным это падение все еще назвать нельзя. На оживленных перекрестках или в развитых коридорах стрит-ритейла по-прежнему сложно найти предложения: они как были представлены единичными предложениями, так и остались в таком количестве.причем платежеспособный спрос по-прежнему сосредоточен в этом сегменте коммерческих площадей, хоть его общий объем и уменьшился.

Если у собственника коммерческой площади сегодня возникает необходимость срочно реализовать свой объект, то нужно быть готовым к тому, что сделать это будет непросто. Если помещение не обладает исключительными характеристиками, то без дисконта не обойтись, а уже размер этой ценовой коррекции диктуют обстоятельства и качественные параметры самого объекта.