Рынок аренды: упасть или отжаться

Эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о снижении арендных ставок на нежилые площади как о свершившемся явлении, арендаторы на этом снижении настаивают, а мы решили посмотреть рыночной правде в глаза. Действительно ли снизились ставки на коммерческие площади – проверим на примерах конкретных объектов, которые попадали в наши обзоры в 2014 году и оказались в сегодняшней экспозиции.

С нынешними примерами из экспозиции нам удалось сравнить объекты, которые предлагались к аренде на рынке год назад, прошлой осенью и ближе к концу 2014 года. Общее впечатление от увиденного оказалось неоднозначным: на некоторые площади ставки снизились, на другие – остались прежними. Во втором случае несложно предположить, что собственники не случайно «застряли во времени»: очевидно, ожидают таких же «застрявших» в прошлом арендаторов, которые будут готовы арендовать эти площади по ставкам прошлого года.

СТАВКИ ИДУТ ВНИЗ

Начнем с тех, кто все же идет в ногу со временем и общеэкономическими тенденциями, а значит – выбирает стратегию ценовой коррекции. Среди подобных объектов, например, торговое помещение на ул. Куйбышева, 96. Расположенное на первой линии, с характеристиками, делающими его привлекательным для размещения торгового бизнеса, в июне прошлого года оно экспонировалось по ставке 1850 руб./кв. м. Сейчас его ежемесячная стоимость составляет 1500 руб./кв. м. Иными словами, за год ставка помещения снизилась почти на 20 %. Впрочем, и нынешняя стоимость этого объекта вызывает вопросы: эксперты рынка неоднократно отмечали, что платить 1500 руб./кв. м не всегда готовы даже арендаторы топовых для стрит-ритейла улиц. Что уж говорить об историческом центре, который многими арендаторами оценивается очень неоднозначно. Кстати, это помещение на ул. Куйбышева вернулось в экспозицию относительно недавно – вполне возможно, собственник просто «примеряется» к рынку и его участникам, пробуя сдать свою площадь по этой ставке.

Еще один пример состоявшейся ценовой коррекции явно «перегретого» некогда помещения – универсальная коммерческая площадь на ул. Спортивной, 3/5 возле Железнодорожного вокзала. В сентябре 2014 года одна из ее частей площадью 80 кв. м предлагалась арендаторам по ставке 3500 руб./кв. м  – дорого даже для столь оживленного места. Однако тогда арендаторов даже удалось найти. Сегодня помещение площадью 101,7 кв. м в этом же доме экспонируется по ставке 2460 руб./кв. м. Это по-прежнему вызывающе дорого для эпохи всеобщей экономии и для самых востребованных и оживленных перекрестков, однако коррекция все же произошла, а «градус» предложения снизился – квадратный метр в этом доме подешевел почти на 1000 рублей. Стоит здесь упомянуть один факт. Помещения в округе ж/д вокзала традиционно оцениваются дороже, чем в других городских локациях — достаточно вспомнить рекордную сделку 2-х годовалой давности, когда объект в этом районе был продан почти за 400 тыс /кв м. Естественно, его купил инвестор, который «знает», что арендные ставки здесь высоки. Однако, по нашему мнению, эта территория теряет свою привлекательность для арендаторов, вернее «надуманность» ее популярности стала очевидна, особенно в сложных экономических условиях. Дело в том, что по наблюдениям федеральных и региональных экспертов, так называемые ворота города — ж/д вокзал, у нас выполняет лишь только транспортную функцию, в отличе от многих российских городов. Обычно, понимая, что вокзал — это центр притяжения людей и гостей города, прилегающая территория развивается, благоустраивается, насыщается различными досуговыми и торговыми функциями, то есть «оставляет» внутри себя людей. Это интересно бизнесу, и при таких условиях подобную локацию можно считать дорогой и востребованной. Самара — исключение, потенциал ж/д вокзала с точки зрения коммерческого интереса не используется, это — обычные улицы, с минимумом человеческих функций, поэтому и стоимость и ставки в этой локации должны по идее приблизится к «обычным», то есть средне-рыночным. Возможно планы по реконструкции Комсомольской площади и прилегающих кварталов исправят ситуацию, но точно не в ближайшее время.

Еще один показательный пример – подешевевшая на 200 руб./кв. м площадь на ул. Гагарина, 74. Теперь арендные ставки в 700–800 руб./кв. м для улиц Гагарина, Победы и Ново-Садовой – такая же реальность, как некогда цены аренды, достигавшие 1500–2000 руб./кв. м. Конечно, это ценовое падение не было внезапным, но не заметить во временной перспективе его невозможно.

Впрочем, чаще снижение ставки оказывается менее заметным – как, например, в случае с помещением на ул. Некрасовской, 10. По сравнению с прошлым годом оно подешевело почти на 100 руб./кв. м,  то есть, учитывая его общую площадь, ежемесячный арендный платеж по нему снизился на 4 тыс. руб. Однако пока это помещение и многие ему подобные предложения, где коррекция оказалась незначительной, продолжают пустовать. Очевидно, что из экспозиции уходят варианты, где собственники оказались более щедры по отношению к арендаторам и согласились на более серьезную скидку.

СТАВКИ СТОЯТ НА МЕСТЕ

На рынке немало примеров помещений, которые не поддались тенденции снижения (пока?) и, по сравнению с прошлогодними ставками, демонстрируют застывшую стабильность. Среди них, например, еще одно помещение на ул. Куйбышева – расположенное на первой линии и подходящее для торгового бизнеса, оно предлагалось к аренде по 1500 руб./кв. м в июне прошлого года. Год спустя цена аренды осталась прежней, а на помещении вновь красуется вывеска о поиске арендаторов. Можно ли считать такую стагнацию положительной динамикой в условиях всеобщего постепенного снижения? Едва ли, пока само помещение продолжает пустовать.

«Держит оборону» и собственник коммерческого помещения площадью 180 кв. м на ул. Мориса Тореза, 13а: как и в сентябре прошлого года, этот вариант продолжает экспонироваться по ставке 700 руб./кв. м. Помещение полностью готово к работе, но пока не арендовано по единственной оставшейся причине – очевидно, арендаторов не устраивает ставка. Целый ряд коммерческих площадей в «Кошелев-проекте» экспонируется по-прежнему по ставке, близкой к 1000 руб./кв. м. Месяцы назад участники рынка считали эту цену, и даже 1500 руб/кв м вполне адекватной, учитывая высокую плотность местного населения и свежее состояние многих из сдававшихся тогда площадей. Сегодня справедливость этих предложений объективно вызывает вопросы у арендаторов – не потому ли многие из этих помещений находятся в поиске постоянных арендаторов?