Как усовершенствовать торговую площадь?

Если поиски арендатора для торгового помещения затягиваются, а выбирать стратегию демпинга в ущерб себе собственник не готов, самое время задуматься, насколько эффективно используется коммерческая площадь в своем нынешнем формате. Возможно, пришло время для качественных трансформаций?

 

Самый распространенный способ усовершенствования исходной коммерческой площади с целью сделать ее более интересной для арендаторов и более выгодной с точки зрения доходности связан с одной из важнейших аксиом рынка коммерческой недвижимости. Гораздо быстрее и прибыльнее сдаются небольшие площади – эта истина касается не только офисных помещений, но и расположенных на первых этажах торговых площадей, некогда бывших обычными квартирами. А в современных условиях именно компактные и готовые к работе торговые площади меньше всего подвержены опасности «зависнуть» в экспозиции в ожидании того-самого арендатора, который согласится на все условия собственника. Рассмотрим реальный опыт оптимизации торговой площади на примере конкретного помещения.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

На первый взгляд, помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по ул. З. Космодемьянской, 12 возле универсама «Приволжский», обладало довольно неплохими характеристиками. Ранее оно было обычной 3-комнатной квартирой в панельном доме. Площадь жилья составляла 65 кв. м, к ней добавлялись еще 12 кв. м лоджии. Именно эту общую площадь в 79 кв. м было решено перевести в нежилой фонд – классический зачин инвесторской истории. На пользу объекту шел тот факт, что все четыре окна выходили на улицу, а не во двор.

После перевода началась экспозиция получившегося объекта недвижимости в новом статусе. Результат оказался неожиданно печальным: арендаторов не было. «В данном случае причина была не столько в получившемся метраже, он оказался не так уж и велик для большинства арендаторов. Неудобной оказалась сама планировка помещения: только одна комната оказалась проходной, а остальные образовывали некое подобие кабинетной системы, - рассказывает специалист отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Евгений Хохров. – Для торгового помещения такая планировка в большинстве случаев неудобна. Как правило, арендаторы из торговой сферы делают выбор в пользу свободной планировки, которая из-за своей большей гибкости позволяет организовать рабочее пространство по своему вкусу и потребностям. Многие переведенные в нежилой фонд квартиры в панельных домах имеют аналогичную проблему, и пока собственник ее не решит, поиск арендаторов может затягиваться».

ТРАНСФОРМАЦИЯ И УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ

В общем-то некрупный, но неудобно организованный объект коммерческой недвижимости было решено поделить на четыре автономные торговые площади. По числу окон в помещении оборудовали четыре отдельных входа, четыре санузла, в каждом получившемся объекте установили свою систему охранно-пожарной сигнализации. В итоге получились помещения небольших метражей – 11, 13, 22 и 30 кв. м. «Сам процесс занял примерно столько же времени, как и перевод жилого помещения в нежилой фонд, - отмечает Евгений Хохров. – Безусловно, у собственника объекта увеличилась затратная часть. В среднем, организация каждого отдельного входа обошлась в сумму 150-180 тыс. руб. В эту сумму входит оборудование крыльца, входной двери (существенная статья расходов), санузла и охранно-пожарной сигнализации, ролл-ставен на входной группе». Такая трансформация дала свои плоды очень скоро: буквально в течение полутора недель после того, как все работы были завершены, для всех четырех помещений нашлись арендаторы. При этом ставки приятно удивили собственника: получившиеся торговые площади удалось сдать по 1200 руб./кв. м.

«Практика подобного усовершенствования исходной торговой площади, связанная с дроблением и оборудованием нескольких отдельных входов распространена на рынке, - подытоживает Евгений Хохров. – Например, в еще одном объекте, реализацией которого мы занимались, из площади в 52 кв. м в доме на Московском шоссе, 252 удалось сделать два автономных помещения с двумя отдельными входами. Арендаторы также не заставили себя долго ждать. Причина востребованности такой процедуры проста: спрос на меньшие площади активнее в 5-6 раз».

 

ДЛЯ НЕУДОБНОЙ ПЛАНИРОВКИ – ПРАВИЛЬНАЯ КОНЦЕПЦИЯ

Впрочем, бывают случаи, когда вдохнуть жизнь в долго пустующее коммерческое помещение, которое многие потенциальные арендаторы признали неудобным и неподходящим для своего бизнеса, можно и без видимых трансформаций. О подобном примере концептуальной трансформации рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. «Помещение на Волжском проспекте, 47, которое когда-то занимала пельменная с собственным производством, пустовало четыре года. основным недостатком помещения было то, что из 300 кв. м существующей площади на торговый зал приходилось меньше трети, всего 90 кв. м, при этом сам зал был не единый, а составной. К тому же с помещением соседствует школа, а значит ресторанам с их лицензией на алкогольную продукцию путь сюда также был заказан. Не подходило помещение и представителям фуд-ритейла, и других бизнес-сфер, в том числе офисных. Выход удалось найти с помощью федеральной сети «Штолле», которая смогла расположить на бывших мощностях этого объекта собственное производство, также в помещении хватило места на кафе и магазин свежей выпечки. Никаких внешних трансформаций коммерческой площади не потребовалось, нужен был арендатор, для которого эта специфическая площадь подойдет в своем первозданном виде. Итог налицо: заведение востребовано и в качестве кафе, и в качестве службы доставки». 

О том, что грамотная перепланировка помещения может решить целый ряд проблем с эффективным позиционированием и использованием, не понаслышке знают и специалисты строительной компании «Время-Плюс», которые занимаются вопросами грамотной трансформации как жилых, так и коммерческих помещений. «Мы работаем как с физическими, так и с юридическими лицами, помогая решать целый комплекс вопросов, в том числе связанных с грамотной организацией внутреннего пространства помещения. Специалисты компании помогают собрать необходимый пакет документации, который необходим в соответствии с требованиями законодательства. Во всех вопросах, связанных с использованием жилых и коммерческих помещений, есть ряд нюансов, учесть которые можно, лишь обладая большим практическим опытом, - отмечает генеральный директор строительной компании «Время-Плюс» Александр Кузнецов. – Фактически наша компания предоставляет услугу строительства под ключ с организацией помещения, абсолютно пригодного для проживания (если речь идет о жилой недвижимости) или для ведения бизнеса ( в случае с коммерческими площадями)».

---

ООО «ВРЕМЯ ПЛЮС»

Вы можете обратиться к специалисту по

тел.: (846) 332-96-96-90, 332-96-91, 332-96-85