Разделяй и властвуй

«При разделении просторных офисных площадей на более мелкие важно, чтобы процесс деления был соразмерным, то есть без предварительного проекта не обойтись, – рассказывает специалист отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Евгений Хохров. – Чтобы новые офисные площади не получились чересчур широкими или узкими, нужно взять за ориентир диапазон ширины в 3–3,5 метра. Также при делении нужно учитывать, чтобы в каждой новой офисной комнате оставалось хотя бы одно окно, потому что помещения без окон куда сложнее сдать в аренду. Так, при разделении офисного помещения площадью 114 кв. м в ОЦ «Активный капитал» мы выделили коридор в 1,2 метра (по нормам пожарной безопасности коридор должен быть от 1,2 до 1,5 метра), затем разделили эту площадь на четыре кабинета. В итоге на все получившиеся площади нашлись арендаторы в течение месяца. Так некогда единое коммерческое помещение заняли четыре разные компании».

Участники рынка, испробовавшие механизм разделения крупной офисной площади, признаются, что в результате, несмотря на то что «рабочая» площадь помещения в итоге становится меньше, на доходности это не отражается. Напротив, совокупный доход от сдачи в аренду получившихся небольших офисов превысит доход, который собственник получал бы, сдавая помещение целиком. И это при том, что найти арендаторов на мелкие площади сегодня куда проще, чем реализовать один, но большой объект. «Размер арендной ставки при уменьшении офисной площади в три раза может вырасти на 15–20 %, – соглашается Евгений Хохров. – Так, помещение, экспонировавшееся по ставке в 400 руб./кв. м, разделили на комнаты по 19 кв. м, после этого удалось каждый из получившихся офисов реализовать по ставке в 600 руб./кв. м».

Разделение одной большой площади на несколько мелких закономерно расширяет круг потенциальных арендаторов. Найти арендатора на 30 кв. м проще, чем на 150 кв. м, а на площадь 15–20 кв. м еще проще. Небольшие компании, находящиеся в поиске компактного офиса по приемлемой ежемесячной ставке, найти проще, чем пытаться «переманить» крупного арендатора с насиженной площади. К тому же крупных метражей предостаточно в офисных центрах класса А, и в этом смысле тягаться с ними офисные помещения форматом попроще могут далеко не всегда.

УЧАСТНИКИ РЫНКА, ИСПРОБОВАВШИЕ МЕХАНИЗМ РАЗДЕЛЕНИЯ КРУПНОЙ ОФИСНОЙ ПЛОЩАДИ, ПРИЗНАЮТСЯ, НЕСМОТРЯ НА ТО ЧТО «РАБОЧАЯ» ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ В ИТОГЕ СТАНОВИТСЯ МЕНЬШЕ, НА ДОХОДНОСТИ ЭТО НЕ ОТРАЖАЕТСЯ.

Подобная перепланировка крупного офисного помещения выгодно отличается от перепланировки в обычной квартире: разделение офиса на части гораздо проще осуществить на практике, к тому же оно не требует юридического узаконения. Все начинается с перепланировки «в уме», когда собственник офиса самостоятельно или с помощью специалистов планирует предстоящее разделение. Здесь важно учесть все требования, которые предъявляются к офисам небольшого метража и соединяющему их общему коридору. Когда будущий облик помещения появится на бумаге, можно будет воплощать задумку на практике. Параллельно собственник сможет изучать спрос на небольшие офисные площади в данном районе и формировать собственное предложение для рынка, сверившись с актуальными ставками на объекты такого формата.

Для того чтобы превратить единое офисное помещение в несколько мелких офисов, достаточно гипсокартонных перегородок. Юридически оформлять такую «нарезку» никак не нужно, и это существенно облегчает жизнь собственнику. Затем в каждый получившийся кабинет нужно установить счетчики на коммунальные услуги, так как расходы у будущих арендаторов, естественно, будут отличаться. Еще один вопрос, который нужно решить на этом этапе или на этапе подборка арендаторов – входная зона в получившиеся офисные помещения. Обычно собственник просто изготавливает для всех арендаторов ключи от общей входной двери, чтобы каждый из них имел возможность задерживаться на работе и, уходя, закрывать общую входную дверь.

Пожалуй, главная опасность, которая подстерегает собственника офиса, разделенного на небольшие помещения, состоит в том, что удержать арендатора зачастую сложнее, чем найти. Офисы в мелкой нарезке занимают небольшие компании – начинающий бизнес или периферийные филиалы, у которых дела могут идти нестабильно, особенно учитывая нынешнюю экономическую ситуацию. Статистика такова, что с площадей до 30 кв. м арендаторы съезжают в среднем два раза в год. Потом новые арендаторы, как правило, находятся быстро, но к процессу периодической ротации собственнику подобных площадей придется привыкнуть.

«Практика мелкой нарезки в некогда крупных офисных помещениях сегодня действительно распространена, и многие собственники с ее помощью быстро решают вопрос с поиском арендатора даже для долго пустовавшего помещения, – подытоживает Евгений Хохров. – Еще один пример такой трансформации – помещение площадью 217 кв. м на ул. Губанова, 3. На протяжении двух месяцев собственник пытался сдать это помещение по ставке 380 руб./кв. м, и за это время было всего два просмотра. После того как помещение раздробили на 8–9 отдельных офисов,реализация не заставила себя ждать. Арендаторы нашлись по ставке в 550–600 руб./кв. м. Получившиеся помещения были примерно одинаковы по площади, за исключением одного углового – его метраж составил 35–40 кв. м».

Таким образом, решение о разделении большого офиса на составные части следует принимать в том случае, когда экспозиция единой офисной площади ощутимо затягивается. Стоит «нарезать» это помещение помельче, и реализация не заставит себя ждать, утверждают практики рынка коммерческой недвижимости. Естественно, при условии, что потенциальных арендаторов устроит местоположение, качественные характеристики объекта и размер арендной ставки. Словом, стандартные запросы, предъявляемые к качественной офисной площади, едины для всех метражей.