Доступное жилье — в нежилой фонд

В современных жилых микрорайонах кроме изначально спроектированных застройщиком нежилых площадей на первых этажах домов можно найти удачно расположенные квартиры, которые имеют техническую возможность и экономическую целесообразность к переводу. На двух таких вариантах мы остановимся сегодня: первый объект расположен в микрорайоне «Кошелев-проект», второй – в «Южном городе».

Квартира в жилом микрорайоне «Южный город» расположена в 13-м квартале на 1-й линии. Общая площадь объекта составляет 55 кв. м, а три окна выходят на первую линию. Свободная планировка позволяет использовать квартиру как цельное помещение или разделить на 2–3 площади небольшого метража, организовав единую торговую галерею. На фасаде есть место для вывески. Осуществить перевод и продумать концепцию помещения будущий собственник сможет до III квартала 2015 года – именно на это время запланирован ввод строящейся очереди в эксплуатацию. Актуальная стоимость объекта составляет 2 млн руб. (36,4 тыс. руб./кв. м), и, по мнению агентов, занимающихся продажей, на этапе завершения чистовой отделки цена на помещение вполне может превысить 5 млн руб. 

Второй объект – квартира в «Кошелев-проекте» – имеет схожую площадь (50 кв. м), также предлагается в черновой отделке, но, в отличие от первой квартиры, уже имеет правоустанавливающие документы. Квартира расположена в доме неподалеку от бульвара Финютина, который в микрорайоне является одним из трафикообразующих. Непосредственно перед домом находится детский сад, рядом – остановка, которые также вполне могут «отвечать» за часть трафика. Квартира предлагается к продаже дороже, чем

похожий объект в «Южном городе», – за 2,25 млн руб. (45 тыс. руб./кв. м).

Кому могут быть интересны подобные предложения? На самом деле, потенциальная аудитория представителей бизнеса, которые активно следят за такими объектами и ожидаемы среди самих жителей современных микрорайонов, очень велика. Это целый спектр представителей сферы повседневных услуг – парикмахерские, химчистки, офисы банков, а также товаров повседневного спроса – продуктов и напитков, фармацевтической продукции. Как отметил руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков, спрос на размещение бизнеса есть в обоих микрорайонах. «Все объекты, что мы реализовали в «Кошелев-проекте», изначально относились к сегменту коммерческой недвижимости, и спрос на них был серьезный и разнообразный: банки, рестораны и кафе, продуктовые магазины, автошколы, клубы иностранных языков и шитья, ремонт одежды и бытовой техники. Средняя арендная ставка на первых линиях там установилась и держится на уровне 1000 руб./кв. м, многие объекты имеют хорошую скорость реализации, интерес к ним не спадает. Поэтому могу предположить, что и квартира на первом этаже с реальной перспективой перевода в нежилой фонд в «Крутых ключах» будет востребована. Конечно, риск при такой операции есть, но его способна нивелировать удачная локация и технические возможности самого помещения».

Аренда коммерческой недвижимости в «Южном городе», по словам Дмитрия Новикова, также пользуется спросом, но возможность перевода конкретной квартиры в нежилой фонд может натолкнуться на объективные сложности. «Из практики могу сказать, что в некоторых случаях собственники квартир на первых этажах в «Южном городе» уже получили отказы на перевод их объектов, – рассказал Дмитрий Новиков. – Согласие получили лишь собственники квартир, которые запланировали перевод еще на стартовом этапе реализации всего проекта, тогда как переводить квартиры на первых этажах в новых очередях, вполне вероятно, будет проблематично. Это самый большой подводный камень второго рассматриваемого объекта». Кстати, стоимость этой квартиры в «Южном городе» некогда была больше: возможно, собственник скорректировал свои запросы именно в связи с прецедентами отказов, которые уже получили другие желающие превратить свои квартиры в нежилые помещения.