Инвестиции на перспективу

В конце года в сегменте коммерческой недвижимости отчетливо проявилась тенденция, которую заметили и эксперты рынка, и его основные участники: в «правильном» объекте главное – не столько ликвидность, сколько перспектива. Если раньше степень ликвидности и сроки окупаемости были основными характеристиками объекта, благодаря которым потенциальный инвестор задерживал свой взгляд на этом предложении, то теперь с этими экономическими показателями не все так просто. Сегодня очевидно, что многие объекты недвижимости наращивают сроки окупаемости по объективным причинам: аренда дешевеет или как максимум остается на прежнем уровне, коммунальные платежи дорожают, инфляция нарастает. Эксперты рынка коммерческой недвижимости пытаются приучить «нетерпеливых» инвесторов к мысли, что помещения со сроком окупаемости 5–6 лет – сегодня, скорее, миф, чем реальность.

Однако у коммерческих помещений есть еще один «закон привлекательности», который в неспокойное экономическое время выходит на авансцену. Пришло время трудолюбивых инвесторов, говорят эксперты. Это значит, что даже объекты, некогда отличавшиеся хорошей ликвидностью, сейчас уступают объектам с четко очерченным будущим, представление о котором есть у того самого «неленивого» инвестора. «Сегодня важно видеть инвестиционный цикл объекта. Такие инвесторы покупают объекты, не чтобы просто ежемесячно получать с них доход, а чтобы достраивать, ремонтировать, реконструировать, расширять или, наоборот, дробить», – говорит генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов.

Действительно, в сегодняшних условиях при покупке объекта коммерческой недвижимости сложно прогнозировать мгновенную выгоду. Это понимают и инвесторы-покупатели, и собственники, которые выходят на рынок с предложениями, которые раньше были недооценены и не пользовались спросом. План действий трудолюбивого инвестора таков: покупая объект коммерческой недвижимости (возможно, даже за совсем небольшие деньги), он вкладывает в него время, средства и душу, а затем, спустя какое-то время, этот новый проект, созданный им фактически с нуля, начнет окупаться и приносить прибыль. К каким объектам коммерческой недвижимости стоит присмотреться тем, кто решит избрать такой путь инвестирования? Однозначно, сюда не относятся готовые помещения: в них нечего менять, они смогут приносить доход строго по выработанной схеме. Помещения в топовых локациях стрит-ритейла тоже не годятся, хоть и представляются многим наиболее надежными объектами для вложения. Истина же в том, что самые интересные помещения, которые приносят стабильный доход, уже имеют своих собственников, которые едва ли захотят расставаться с таким надежным активом – если только не появится нужда срочно высвободить средства. Но такая мотивация – скорее, исключение, чем правило. В анти-рейтинге перспективных для вложений объектов сегодня оказались и офисные площади. «Вкладывать средства в покупку офисных помещений сегодня не рекомендую: уже очевидно, что офисный сегмент сильно просядет, уже начался отток арендаторов, пустеют даже офисы класса А, – отмечает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Доходность офисных помещений любого метража и качества продолжит снижаться, поэтому вложения в этот сегмент неоправданы».

Для того чтобы выбрать свой идеальный вариант вложения средств в коммерческую недвижимость, можно выделить несколько приоритетных форматов. Прислушавшись к мнениям экспертов рынка, мы так и сделали – результаты в сводной таблице. Конечно, это не все перспективные направления для вложения и не все объекты, лишь векторы, в которых может развиваться инвесторская мысль.

Ирина Семенюк советует искать перспективный объект для инвестирования среди традиционно недооцененного сегмента складской недвижимости. «И купить, и арендовать такие объекты можно за небольшие деньги, но если они имеют перспективу к перепрофилированию и эффективному использованию, то вкладываться в покупку стоит. К тому же с расширением города многие из таких помещений, некогда расположенных на абсолютной городской окраине, сегодня все активнее вовлекаются в городскую коммерческую инфраструктуру,  значит, их востребованность растет», – считает эксперт. С этой же точки зрения могут быть интересны земельные участки, которые можно использовать под строительство или производство – кому что ближе. 

Еще одно направление, которое уже получило распространение в 2014 году и, вероятно, удержится в статусе востребованных операций с недвижимостью, – перевод нежилых помещений в жилье. Из помещений на технических этажах домов могут получаться неплохие квартиры – это доказывает опыт целого ряда городских инвесторов и активный спрос на такого рода жилье.

Получается, что на смену простым и понятным объектам коммерческой недвижимости идут сложные, требующие затрат, но – при правильном использовании – способные отдать сполна.

Стоит обратить внимание на такой сегмент, как подвальные, цокольные помещшения, часто расположенные с внутренних сторон кварталов, в самых непроходных местах. Дело в том, что они, как правило, продаются по цене в разы «ниже рынка», однако на них есть весьма стабильный и платежеспособный спрос от арендаторов. Дело в том, что такой спорный бизнес, как спа-салоны для мужчин со звонкими названиями типа «Бархат», «Космос», «Да, босс» и т. д., активно развивается. А поскольку он требует «тишины», им не нужны первые этажи, проходные улицы, большие витрины и полное «обозрение» заведений.