Подпишись на наш Телеграм-канал!

Полгода коммерческой недвижимости

Прощание с летом можно совместить с подведением итогов первого полугодия 2014 года в сегменте коммерческой недвижимости. Рассмотрим, как изменилась в Самаре ситуация на рынке продажи и аренды офисных и торговых помещений.

ДИНАМИКА ОФИСНОГО ПОЛУГОДИЯ

Для того чтобы начать разговор о тенденциях на рынке коммерческой недвижимости, имеет смысл начать с оценки общего количества предложений. Так, совокупный объем предложения офисных площадей встроенно-пристроенного формата в аренду во II квартале 2014 года составил около 140 тыс. кв. м, для торговых площадей встроенно-пристроенного формата в аренду по состоянию на конец II квартала 2014 года этот показатель составил около 107 тыс. кв. м, а производственно-складской недвижимости в аренду во II квартале 2014 года было предложено около 198 тыс. кв. м. 

Можно отметить несколько интересных локальных трендов: так, например, в структуре предложений офисных помещений в Самаре по-прежнему преобладают помещения небольших (до 100 кв. м) площадей, на долю которых приходится 59 % предложений экспозиции. Продолжает расти средняя арендная ставка на офисные площади: по сравнению с началом года стоимость аренды квадратного метра выросла на 4,3 % и составила 525 руб./кв. м/мес. Чуть медленнее растет стоимость квадратного метра офисной площади в сегменте продажи: с начала года средняя цена выросла всего на 2,5 % и, по данным на конец II квартала 2014 года, составила 51 тыс. руб./кв. м. При этом самые дорогие предложения сосредоточены в Ленинском (в среднем 58,7 тыс. руб./кв. м) и Октябрьском (53,1 тыс. руб./ в. м) районах, а самые недорогие предложения традиционно сосредоточены в Куйбышевском районе, где купить офис можно из расчета 39,6 тыс. руб./кв. м. 

А вот яркий пример того, что на показатель «средней температуры по больнице» не всегда имеет смысл ориентироваться: если минимальное значение стоимости арендной ставки объектов офисной недвижимости в Самаре было на уровне 150 руб./кв. м/мес. (в аренду сдавалось офисное помещение площадью 760 кв. м на улице Утевской), то максимальное значение стоимости аренды квадратного метра достигало 2000 руб./кв. м/мес. – столько просили за несколько офисов площадью 100–162 кв. м на улице Куйбышева (скорее всего, в надежде заполучить офис банка, который по факту является точкой продаж). 

В целом же лидирующие позиции по уровню арендной ставки уже пару лет как удерживают центральные районы города: Самарский, Ленинский и Октябрьский. Однако этот факт – скорее следствие инертности рынка недвижимости. «Свежая» тенденция офисного сегмента – исход бизнеса из центральных районов. Компании потихонечку начинают выбирать места в географической центре города. «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» прогнозирует, что вскоре, когда собственники пустых офисных помещений перестанут ожидать от своих объектов прежней доходности, цены могут поползти вниз. Уточняем, речь идет об объектах в историческом центре и центральных районах. 

В сфере продажи офисных помещений разброс между минимальным и максимальным значением стоимости квадратного метра тоже впечатляет: от 10,5 тыс. руб./кв. м в Кировском районе за офисное помещение в цокольном этаже в черновой отделке до 122,3 тыс. руб./кв. м в Октябрьском районе, которые просили за офисное помещение на пересечении улиц Ново-Садовой и Осипенко.

Эту цифру стоит запомнить тем, кто привык соглашаться на первое предложение: величина скидки на торг в сегменте аренды офисных объектов в Самаре колеблется от 1 до 10 % и в среднем составляет 7 %. Если же речь идет о продаже офисного здания, размеры скидки колеблются в диапазоне от 3 до 15 %, ее среднее значение – 9 %.

Ценовая карта офисных помещений в аренду. г. Самара, II квартал 2014 г.

ДИНАМИКА ТОРГОВОГО ПОЛУГОДИЯ

При подведении итогов за первое полугодие в сегменте аренды встроенно-пристроенных торговых помещений Самары обнаружилось, что четверть всей экспозиции приходится на Октябрьский район, а совокупный объем предложения составляет около 107 тыс. кв. м. Причем важно отметить новую тенденцию – половину из всех помещений (52 %) составляют объекты небольших площадей.

Что же касается ценовой политики рынка, средняя арендная ставка встроенно-пристроенных торговых помещений на II квартал 2014 года составляет 768 руб./кв. м/мес., что на 8,7 % выше, чем на начало 2014 года. Тогда как ценовой минимум – 127 руб./кв.м/мес. Именно столько просят за торговую площадь с чистовой отделкой в 32 кв. м в Советском районе. Предложение с максимальным значением классически разместилось в Самарском районе, где за торговую площадь под бутик на пересечении улиц Куйбышева и Ленинградской просят 2000 руб./кв. м/мес.

С точки зрения разбивки по площадям самая высокая арендная ставка сегодня установлена в помещениях встроенно-пристроенного формата представлена в размере площади до 100 кв. м и составила в среднем 825 руб./кв. м/мес. Самая низкая арендная ставка – 487 руб./кв. м/мес.– наблюдается в крупных торговых помещениях, относящихся к стрит-ритейлу. А сумма, на которую готов торговаться арендодатель, находится в диапазоне 0 до 10 % и в среднем составляет 7 %.

Несколько иначе сложилась ситуация с рынком продажи торговых помещений встроенно-пристроенного формата. По состоянию на II квартал 2014 года большинство предложений приходится не только на Октябрьский район (20 %), но и на Промышленный (24 %), а общий объем предложений составил около 160 тыс. кв. м. Причем в экспозиции все также преобладают (86 %) помещения небольших площадей – до 500 кв. м.

Средняя цена предложения продажи торговой недвижимости в Самаре на II квартал текущего года составляет 64,6 тыс. руб./кв. м, что на 6,3 % больше, чем в начале года. Самые дорогие торговые помещения базируются в Ленинском районе – в среднем 72,2 тыс. руб./кв. м, а наиболее дешевые сосредоточены в Кировском районе – в среднем 54,9 тыс. руб./кв. м. Дешевле всего стоит торговое помещение в Советском районе на Гаражном проезде –11, 9 тыс. руб./кв. м, а дороже всего обойдется торговое помещение в Октябрьском районе на улице Осипенко – 136 тыс. руб./кв. м.

Что интересно, в сегменте продажи торговой недвижимости «помещения-гиганты» более 1000 кв. м стоят дешевле «объектов-малышей» площадью до 100 кв. м. Крупные предложения в среднем стоят 47,6 тыс. руб./кв. м, а маленькие 74,6 тыс. руб./кв. м. А величина скидки на торг по продаже торговых объектов Самары находится в диапазоне 3 -15 % и в среднем составляет 9 %.

Лобанов Валентин Петрович

Валентин Лобанов, директор ООО «Территориальное Агентство Оценки» 

консорциума Поволжского центра развития

кавычки.png

По состоянию на июнь 2014 года в сегменте аренды офисных помещений встроенно-пристроенного формата в Самаре примерно 20 % экспозиции приходится на два центральных района – Октябрьский и Ленинский. Октябрьский район является лидером и в сегменте аренды торговых площадей: по состоянию на II квартал 2014 года 25 % экспозиции помещений встроенно-пристроенного формата приходится именно на этот район. А вот свои склады самарские предприниматели предпочитают размещать в отдаленных от делового центра районах: максимальное количество объектов представлено в Советском (28 %) и Кировском (23 %) районах. В центральных районах предлагаются либо складские площади при магазинах, либо подвальные помещения. Объектов данного типа на рынке Самары традиционно очень мало.



СРЕДНЯЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
НА II КВАРТАЛ 2014 ГОДА СОСТАВЛЯЕТ 768 РУБ./КВ. М/МЕС.,
ЧТО НА 8,7% ВЫШЕ, ЧЕМ В НАЧАЛЕ ТЕКУЩЕГО ГОДА
По данным Поволжского центра развития.

Кстати

Ценообразующие факторы, которые одинаково влияют как на величину арендной ставки самарской офисной недвижимости, так и на стоимость квадратного метра при продаже или покупке офиса:
— расположение здания в границах делового центра города и близость объекта к общегородским магистралям;
— близость к остановкам общественного транспорта;
— удобство подъезда к объекту и наличие каких-нибудь препятствий к подъездам;
— тип постройки здания: встроенное/отдельное;
— конкурентное окружение и наличие в пешей доступности других бизнес-объектов;
— общее физическое состояние помещения;
— состояние внутренней отделки помещения.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11
Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10