Подпишись на наш Телеграм-канал!

Недетский дефицит

«Открыть детский сад по франшизе и получать стабильный доход» — так мотивировала свое желание заняться этим бизнесом одна наша знакомая. Однако, получив требования к помещениям от франчайзера, она столкнулась с трудностями в поиске помещений в Самаре.

С одной стороны — есть конечно жесткие нормы и условия для размещения в объекте детского учреждения, а с другой некоторые централизованные требования франчайзеров в принципе делают попытку найти помещение невозможной. Например, бизнес-план составлен таким образом, что ремонт в объекте должен делаться за счет собственника помещения, и такой статьи расходов в бизнес-плане нет. А как выяснилось после долгих поисков и переговоров с собственниками, они не готовы вкладываться в ремонт и подготовку своего помещения для детского сада. Мы решили выяснить, а легко ли в Самаре открыть детский сад?


Идеальное помещение для детсада


Оговоримся сразу, что подходящее для организации детского сада помещение должно отвечать специфическим параметрам из сферы пожарной безопасности и норм СанПина. Большинству коммерческих площадей требуется вмешательство специалистов, которые доведут их пожарное и санитарное состояние до ума. Конечной целью здесь является положительное заключение Пожнадзора и Роспотребнадзора, которые к самой специфике объекта недвижимости имеют косвенное отношение, поэтому их оставим в стороне.

Метраж и конфигурация помещения с точки зрения поиска подходящей коммерческой площади более осязаемы и, в целом едины для большинства частных дошкольных учреждений. Во взятом нами за основу реальном запросе на поиск помещения под детсад указаны такие требования к объекту недвижимости: первый этаж, отдельный вход, два санузла, первая линия (допустимы окна во двор).

Генеральный директор ООО «Территория детства» (сеть детских садов «Филиппок») Екатерина Кощеева отмечает, что оптимальная площадь помещения для частного детского сада зависит от количества воспитанников, которых планирует принять учреждение. «Могу сказать, что хорошие шансы на рентабельность возникают в том случае, когда детский сад принимает как минимум 30 человек. Если учитывать все общие зоны и кабинеты (например, по новым требованиям в частном детском саду обязательно предусмотрен медкабинет), то получится, что подходящей для размещения детсада окажется площадь в 250 кв. м и больше».

жк_госунивер.jpg

Если обратиться к другим реальным запросам, которые представители частных детских садов адресовали специалистам по коммерческой недвижимости, то можно убедиться, что именно такая площадь является самой востребованной в этом сегменте бизнеса. Минимальный возможный метраж – 90-100 кв. м, эту нижнюю границу установили представители частного детского сада «Вундеркинд», которые обратились в одно из городских агентств недвижимости с просьбой подыскать подходящую коммерческую площадь.

Официально законодательством предусмотрена норма метража на каждого воспитанника дошкольного учреждения: она составляет от 4 до 6 кв. м (минимум прописан в СанПине). Соответственно, если детский сад посещают 30 детей, то в целом площадь помещения должна быть никак не меньше 150–200 кв. м. Помимо общих игровых зон, зон для отдыха и питания, в детском саду должно найтись место для уже упомянутого медицинского кабинета, спортивных занятий, санузлов (желательно наличие двух), раздевалок и административной зоны.

География поиска подходящего для детсада помещения может быть самой широкой. Спрос активен в самых разных частях города, но где-то поиск может объективно оказаться сложнее, говорит Екатерина Кощеева. «В центральных частях Самары – Ленинском и Самарском районах, а также в Куйбышевском районе подходящие для детского сада помещения найти весьма сложно. Старые коммуникации и плохое состояние многих объектов недвижимости здесь требуют серьезных финансовых вливаний. Общий объем дополнительных затрат, благодаря которым помещение в этой части города станет пригодно для размещения детсада, составляет от 6 до 10 млн руб. Конечно, площади в новостройках не требуют столь серьезного ремонта и реконструкции, но и арендные ставки на них будут иными. Далеко не все собственники и франчайзи детских садов могут себе их позволить».

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков подытоживает, что поиск помещения для детсада – вообще, задача не из легких. «Подобрать помещение, абсолютно подходящее по своей конфигурации под детский сад и соответствующее всем требованиям, которые предъявляются к подобным коммерческим площадям, объективно сложно. В актуальной экспозиции можно найти буквально несколько предложений, которые подойдут для размещения частного детского сада по большинству параметров, но не по всем».


К чему привели поиски?


Мониторинг актуальной экспозиции коммерческой недвижимости лишь подтвердил экспертные мнения: найти подходящее по большинству параметров помещение для детского сада сегодня действительно проблематично. Объем предложений в аренду и на продажу невелик, и если помещение подходит по метражу и расположению на первом этаже, то оно вполне может оказаться неподходящим по формату. Так, в экспозиции встречаются помещения с витринными окнами, готовыми торговыми залами или уже выделенными и отгороженными кабинетами, помещения со специфическим оборудованием и ремонтом (под банк или медицинский центр). Естественно, переформатировать такие площади под детский сад – занятие долгое и затратное, поэтому подобные предложения в сводную таблицу не попали. Как не попали и офисные площади с «усложненной» системой коммуникаций – несколькими телефонными и интернет-линиями, выделенной серверной, увеличенными мощностями – все эти «бонусы» технического прогресса детскому саду ни к чему. В итоге оставшиеся предложения действительно можно пересчитать по пальцам, но все они позиционируются как объекты, подходящие для частных детсадов.

kUZNPGB9YqE.jpg

Самым компактным оказалось помещение на первом этаже одного из домов ЖК «Ботанический»: на 160 кв. м вполне можно разместить небольшую группу детей. Показательно, что увеличение метража в процессе поиска сопровождалось сокращением числа актуальных предложений. В итоге, самой просторной коммерческой площадью, подходящей для размещения детского сада, в самарской экспозиции оказалось помещение метражом 288 кв. м на ул. Пензенской/ Урицкого.

Что касается ставок и цен, то самая низкая стоимость квадратного метра традиционно обнаружилась в самом большом по площади помещении: площадь в 288 кв. м на ул. Пензенской продается по 23,6 тыс. руб./кв. м. Арендная ставка на помещения под детсады находится в диапазоне 500-750 руб./кв. м. Кстати, один из реальных запросов одного частного детсада (по информации специалистов коммерческой недвижимости) на поиск помещения также находился в этих ценовых границах: арендаторы искали помещение по ставке 550-600 руб./кв. м.


Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости (август, 2014 г.)


Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости (август, 2014 г.).png


Новиков.png

Дмитрий Новиков, руководитель коммерческого отдела ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

Сам по себе бизнес, связанный с содержанием детского сада, сложен именно в силу большого количества требований и согласований, которые нужно пройти для запуска и дальнейшего функционирования бизнеса. Мы сотрудничали с организацией, на балансе которой находилось помещение для детского сада, помогали в поиске арендаторов. Однако впоследствии собственник решился на продажу этого актива, причем продал помещение не «адресно», новый собственник выкупил коммерческую площадь и не обещал, что будет подыскивать арендаторов также из числа частных детских садов.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Очень разные, завершенные частично и полностью либо запланированные на ближайшие годы, эти пять прое...
20.11
Француз Томас Ходгкинсон предлагает для Самары амбициозный, яркий и неоднозначный проект. О том, что...
14.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11