Подпишись на наш Телеграм-канал!

Жизнь в Переделкино

Большая перемена
Конечно, случаи, когда объект недвижимости, спроектированный как нежилое помещение, переходил в разряд жилья, массовыми для Самары назвать нельзя, но несколько заметных «переделок» в городе все же есть.

Один из таких проектов – помещения на 9-м этаже в доме по ул. Самарской, 268. В результате реконструкции из четырех нежилых помещений получились четыре квартиры-студии с отличными видовыми характеристиками. Перевод этих объектов в жилой фонд осуществили представители компании Royal Estate Boutique, и мы уже писали о тонкостях и деталях этого процесса (№ 8 (120) от 12 мая 2014 г.), который коснулся изменения юридического статуса объектов недвижимости и глобальных ремонтных работ в самих помещениях. В итоге, по словам представителей компании, техническое состояние получившихся квартир оказалось едва ли не самым лучшим во всем доме, а предпосылкой к самому проекту стал стабильно высокий спрос на жилье в этом районе. «В данном случае рынок сам продиктовал необходимость реализации проекта, – рассказал заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. – По соседству с получившимися квартирами продавалось жилье в новостройках по аналогичным ценам, но даже оно уступает этим объектам жилой недвижимости с точки зрения недостаточной парковочной площади».

На момент продажи стоимость квадратного метра в квартирах-студиях на Самарской, 268 составляла 70 тыс. руб., и нельзя сказать, что эта цена оказалась ниже рынка. Да и у покупателей этого жилья не было ощущения, что они приобретают какой-то «уцененный» товар: ни по техническим, ни по инженерным характеристикам получившиеся квартиры не уступали жилью этажами ниже, поэтому и сам процесс реализации оказался довольно быстрым. 
Жизнь в переделкино.JPG
Еще один пример смены концепции в пользу жилой недвижимости – проект ГК «Форра». Здание, расположенное на пересечении Московского шоссе и улицы Потапова, изначально проектировалось и позиционировалось как апарт-отель. Однако такая «продвинутая» концепция не встретила массового отклика среди горожан, поэтому компания-девелопер решила сменить формат «на лету» и уже реализует квартиры в строящемся здании. Вместо апартаментов потенциальным покупателям предлагается самый ходовой на рынке жилья товар: 1- и 2-комнатные квартиры небольшой и средней площади. «Изначально нам не позволяла строить жилой дом на этом месте зона застройки, – рассказал начальник коммерческого управления ГК «Форра» Сергей Федькин. – Теперь проблема с зонированием разрешилась, и мы возводим жилой дом. Вместе со сменой зонирования изменился и сам проект: идея о строительстве апартаментов плавно перетекла в идею о возведении дома. Нам интересен проект апарт-отеля, и в будущем мы, возможно, вернемся к этой идее, но пока столкнулись с тем, что обычный многоквартирный дом понятнее для жителей нашего города, ближе нашему менталитету. Многих смущает статус апартаментов, потому что в свидетельстве о праве собственности такой объект указан как нежилое помещение».

Смена концепции не прошла незамеченной: покупатели заметно активизировались. Сергей Федькин сообщил, что продажи квартир уже активно ведутся, и благодаря небольшим габаритам (площадь 1-комнатных квартир – от 40 кв. м, «двушек» – от 50 кв. м), жилье, которое проектировалось как апартаменты, очень интересно молодым семьям. «Стоимость квадратного метра составляет 50 тыс. руб., в данный момент возводится третий этаж дома. Планируем завершить строительные работы и ввести дом в эксплуатацию в третьем квартале следующего года»

Этот пример может служить отличной демонстрацией того, насколько удачной может быть своевременная смена выбранного курса. Разумеется, успех апарт-отеля спрогнозировать намного сложнее, чем степень востребованности современного компактного жилья. К тому же, судя по стоимости квадратного метра и активности покупателей, решение девелопера совсем не похоже на жест отчаяния – это, скорее, вовремя просчитанное попадание в рыночный контекст. 

Вполне вероятно, этими же соображениями руководствовались собственники офисного центра на пр. Карла Маркса, 410. Здание принадлежит АН «Визит», и, когда собственник зафиксировал падение доходности по весьма объективным причинам, было принято радикальное решение переформатировать этот объект в жилье. В итоге здание находится на стадии глобальной реконструкции, и в скором времени на рынок выйдет жилой дом с малометражными квартирами. Продажи квартир небольшого метража (от 11 до 23 кв. м) уже в самом разгаре. Как нам сообщили в агентстве недвижимости, стоимость жилья в получившемся доме минимальная – от 940,4 тыс. руб. Экономика, как говорится, налицо: рыночная стоимость 1 кв. м этого здания сегодня примерно 25 тыс. руб./кв. м, а после того, как оно превратится в жилой дом, «квадрат» будет стоить от 70 тыс. руб. И это при себестоимости около 50 тыс. руб./кв. м, включая затраты на реконструкцию! 

Впрочем, случаи, когда переделанное из нежилого помещения жилье реализуется по цене ниже рынка, в Самаре тоже встречаются. Житель Самары Евгений Филатов рассказал о том, как недавно поиски квартиры навели его на один из таких объектов. «Я искал квартиру небольшой площади, одним из попавшихся мне предложений оказалась квартира в доме на ул. Водников, 28/30. В этот дом можно попасть через подъезды, а можно через отдельный вход, где расположена техническая лестница. Так вот с этой стороны в лестничных пролетах на каждом этаже оборудованы квартиры небольшой площади – чуть больше 20 кв. м. Это жилье получилось из большого коридора и лоджии, на которой расположилась кухня. Квартира, которую я смотрел, предлагалась в неплохом состоянии, стоила чуть больше одного миллиона рублей. По документам это жилье значилось не как квартира, а как помещение»

«В подобных случаях перед принятием решения о покупке такой переделанной квартиры важно выяснить, на каком этапе помещение из общедомовой собственности стало квартирой, – комментирует партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. – Со стороны жильцов могут возникнуть совершенно законные претензии, если помещение переоборудовано в квартиру после того, как дом был сдан в эксплуатацию.Фактически такую «переделку» можно расценить как самозахват общей территории, принадлежащей всем жильцам дома. Если же застройщик выделил эти зоны для строительства малогабаритных квартир еще на этапе строительства, то на этапе ввода в эксплуатацию мы получим нежилые помещения, находящиеся в жилом доме».

Кому интересно «нежилое» жильё?
Очевидно, что все заметные проекты, связанные с переводом помещений из нежилого фонда в жилой, можно разделить на две группы. Первая – это проекты, которые возникают из-за требований рыночной конъюнктуры и желания застройщиков и девелоперов к ней приспособиться. Если на начальном этапе строительства административного здания у застройщика вдруг возникает понимание, что проект в данном месте и в текущем временном отрезке востребован не будет, он может принять решение о его переформатировании в жилье без особых финансовых потерь. Раскупленные квартиры в новоиспеченной новостройке для застройщика куда приятнее пустующих офисных площадей, а покупателей может привлечь факт небольшого дисконта относительно общего уровня цен на жилье в этом районе. Даже жилье самого скромного метража, переоборудованное из помещений общего пользования (как в случае с домом на ул. Водников), может быть интересно широкому кругу покупателей при условии привлекательной цены. 

Вторая разновидность ожившего «нежилья» – это объекты, появление которых диктуют покупательский спрос и технические возможности уже функционирующего здания. Человек, мечтающий о квартире в конкретном районе, наверняка присмотрится к варианту, который получился в результате перевода нежилого помещения в жилье. Особенно если весь процесс удалось осуществить на высоком качественном уровне. В этом случае ценового дисконта может и не быть – такому жилью спрос все равно гарантирован. «По большому счету не существует прямого закона, запрещающего человеку жить там, где он хочет, – отмечает Денис Герасимов. – Собственник офиса вполне может поселиться на своем рабочем месте, и это будет законно. Другое дело, что регистрация помещения как жилого и применение к нему всех норм жилого помещения возможны только после перевода из нежилого фонда в жилой. И здесь очень важен этап, на котором совершен этот перевод. Например, при строительстве крупноформатного коммерческого помещения его перевод в жилье невозможен, если зонирование этой территории не подразумевает строительства жилого дома. То есть сначала нужно сменить зону разрешенного использования, а потом вносить изменения в сам проект. В данном случае также нужно учесть, что требования по пожарной безопасности, санитарным нормам, экологии у административных и жилых помещений разнятся»
Жизнь в переделкино.jpg
Учитывая все дополнительные временные и материальные затраты, которые застройщик понесет после принятия решения о переводе объекта из нежилого фонда в жилой, директор по инвестициям ГП «Берег» Игорь Филиппов считает, что такая реконцепция – двойная работа, которая зачастую не окупается. «При проектировании офисных помещений работают одни факторы ценообразования, а при строительстве жилья – совсем другие. То есть добавлять к изначально офисному проекту характеристики жилого дома – это дополнительные затраты, которые ложатся на застройщика. Возможно, такая мера и оправдана, но лишь в том случае, если изначально спроектированный формат совершенно не востребован среди покупателей. Я отношусь к таким проектам как к непродуманным и в какой-то мере авантюрным».

Руководитель службы маркетинга и продаж компании «Экодолье Самара» Вячеслав Рандаев объяснил процесс переориентирования застройщиков и девелоперов с коммерческих объектов на жилье чисто экономическими показателями доходности и окупаемости. «Конечно, сектор жилья является наименее рискованным и наиболее стабильным с финансовой точки зрения. Интерес к строительству торговых площадей в Самаре уравновешивается объективным перенасыщением рынка такими объектами, тенденция к насыщению есть и в офисном сегменте – к тому же период окупаемости там все же длиннее. Не каждый инвестор готов ждать «долгих» денег, а квартиры – к тому же популярного метража – можно продать сразу».

Гостиница превращается в офисный центр
Перевоплощения недвижимости – это не обязательно переход из жилого в нежилое и наоборот. Радости перерождения доступны и простым гостиницам, которые могут превратиться, например, в офисный центр. Ярким примером подобной эволюции может служить изначально проектировавшееся как гостиница здание на пересечении улиц Куйбышева и Льва Толстого, которое сейчас уверенно приобретает облик и статус офисного центра. Самое любопытное, что все факторы, которые были поводом для строительства в этом районе гостиницы, а именно «знаковое» место в центре города и близкое соседство с администрацией города и городской думой и Филармонией, «подходят» и для офисного центра. А вот по доходности отель и «офисник» отличаются, причем заметно в пользу последнего. Эту эволюцию тоже можно отнести к логичным, хотя и незапланированным ходам: благодаря дефициту качественных, современных, готовых к эксплуатации офисных площадей самарский офисный сегмент ждет рост.
гостиница на плашке.jpg
Вячеслав Рандаев считает, что в данном случае решение изменить формат и назначение здания опять же объясняются просто. «Мой опыт подсказывает, что сроки окупаемости в гостиничном сегменте недвижимости самые длинные. Соответственно, чтобы инвестору было интересно играть в эту долгую «игру», в проект должен быть заложен максимально высокий уровень доходности. Однако рыночные условия не всегда позволяют увеличить норму прибыли таким образом, чтобы нивелировать риски, связанные с долгой окупаемостью. Тогда и может быть принято решение уйти в более выгодный сегмент рынка – в частности, на общей шкале сроков окупаемости офисные объекты занимают все же меньший отрезок, чем гостиничные».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11