Подпишись на наш Телеграм-канал!

История одного поиска

1 (1).JPG
Переезд в новый офис подобен смене жилья: это всегда либо движение на одну или даже на парочку ступенек вверх, или продиктованный объективными причинами «откат» назад. В случае с нашими героями поводом для поиска стало решение сменить рабочее «место жительства». 

Локация близ КРЦ «Звезда» на улице Ново-Садовой рассматривалась как одна из самых привлекательных, однако точного представления о местонахождении будущего офиса не было. Первым приглянувшимся объектом оказался офис в недавно отремонтированном здании рядом с закрывшимся рестораном Il Patio. Удачное местоположение, хорошая просматриваемость офиса с транспортной магистрали, достаточно места для парковки. Сам объект представляет собой четырехэтажное здание, на каждом этаже – два помещения площадью около 70 кв. м каждое. Особенно понравились помещения на 4-м этаже – судя по всему, свеженадстроенном. 

Арендная ставка: 1100 руб./кв. м (+ коммунальные услуги).
Видимо, собственник убежден, что именно такая цена в большей степени соответствует высоким качественным и локационным характеристикам офисных помещений. Однако в процессе поиска коммерческой площади вмешался один из экспертов рынка, который по-приятельски сказал нашим героям, что офис по цене торговой площади – это все же перебор.
Понравилось: свежий качественный ремонт, панорамные окна, отличная инфраструктура.
Не понравилось: высокая арендная ставка и много площади, которую «съедают» внушительные колонны.

«Даже несмотря на хорошее состояние, эти офисные площади не идут ни в какое сравнение с помещениями в современных офисах класса «А». Между тем в одном из таких объектов, ОЦ «Башня», сегодня можно арендовать офис до 100 кв. м по 700 руб./кв. м, а от 100 кв. м и выше – по 600 руб./кв. м. Арендная ставка 1100 руб. за «квадрат» адекватна для торговых площадей на 1-х этажах, но для офиса, даже очень хорошего, это просто космическая сумма», – считает коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман.

Поиски подходящего офиса продолжились в здании по соседству – в самом КРЦ «Звезда». Главная проблема, с которой пришлось столкнуться в этом случае, заключается в том, что зайти на здешнюю коммерческую площадь «с улицы» практически невозможно – вывесок, приглашающих к аренде, здесь попросту нет. Арендаторский интерес, который разыгрался не на шутку, удалось удовлетворить лишь с помощью связей в узких кругах: представителям компании удалось выйти на управляющего в «Звезде», который предложил для аренды несколько комнат.

Арендная ставка: 1000 руб./кв. м. Возможен торг до 800 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). Управляющий не озвучил сумму, которая ежемесячно предлагается арендаторам к оплате. Это значит, что и без того немалая стоимость аренды может увеличиться внушительно, причем на непрогнозируемую сумму. 
Понравилось: неплохая внутренняя отделка помещений, расположение в знаковом и узнаваемом объекте недвижимости, отсутствие сложностей с парковкой.
Не понравилось: аренда помещения в неспециализированном объекте предполагает, что арендатор целиком зависит от воли владельца объекта. Непонятно, как, например, собственник отнесется к желанию арендатора продлить себе рабочий день. Плюс к этому неизвестно, сколько в итоге придется платить за коммунальные услуги. 

«Порой у меня складывается ощущение, что собственникам «Звезды» интересно не столько сдать свои площади в аренду, сколько просто принять участие в процессах на рынке, – поделился Максим Рахман. – Несколько раз мы пытались сотрудничать с ними, но помещения и цены на них предлагались непонятные».

Офисное здание, расположенное аккурат между КРЦ «Звезда» и фитнес-клубом «Спорт-Завод», стало следующим объектом, попавшим в поле зрения арендаторов, пребывающих «в активном поиске». И здесь выйти на процесс осмотра свободных офисных площадей оказалось непросто! Впрочем, и выбор, как выяснилось, невелик: на момент поиска офиса здесь пустовали лишь два помещения. Первый вариант – офис на 4-м этаже в одном крыле с компанией, чей рабочий день заканчивается в 5 часов вечера, после чего все их сотрудники уходят и закрывают все крыло. В таких условиях остается либо полностью подстраивать свой рабочий график под «влиятельных» соседей (что на практике является миссией, которая невыполнима), либо ежедневно демонстрировать чудеса дипломатии. 

Недавно отремонтированный и готовый к работе офис, расположенный в новом крыле, показали нехотя, при этом было непонятно, какие помещения нам «разрешат» снять в аренду. 

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ коммунальные услуги около 100 руб./кв. м).
Понравилось: ремонт в офисных помещениях, расположенных в новом крыле здания.
Не понравилось: попасть на отремонтированный второй этаж можно только через неотремонтированный третий, пройдя душные коридоры и лестницы с советскими пролетами. Крайне неудобная внутренняя логистика.

«Сложно объективно оценить этот объект: с одной стороны, он действительно удачно расположен и выгодно отличается хорошей парковкой, – отмечает заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. – С другой – это явно офис класса «С», и для такого объекта ставку можно считать завышенной».

Офисное помещение площадью 96,2 кв. м на 1-м этаже 6-этажного жилого дома – это еще один объект, который удалось посмотреть на пересечении Ново-Садовой с Первомайской. Впрочем, хорошая локация и неплохое состояние этого офиса не смогли перевесить субъективное категорическое неприятие нашими арендаторами встроенных коммерческих площадей.

Арендная ставка: 800 руб./кв. м (+ коммунальные платежи).
Понравилось: местоположение.
Не понравилось: встроенный формат, размер арендной ставки.

«На мой взгляд, эта офисная площадь могла бы стоить дешевле, – замечает генеральный директор АН «Гербер» Владимир Мурзин. – Все же этот участок сейчас лишен хорошего трафика из-за строительства станции метро, и это объективно должно отражаться на ставках. Помещение хорошо на перспективу: само место очень хорошее, и когда метро достроят, его востребованность вырастет вновь. Впрочем, вместе с ней вполне может вырасти и ставка».

Неплохое офисное помещение удалось отыскать, немного отдалившись от пресловутой Ново-Садовой – на пересечении улиц Осипенко и Садовой. Им оказалась квартира в доме сталинской планировки, которую перевели в нежилой фонд. В итоге получился такой «домашний» офис, довольно-таки уютный, со сквером и скамейками перед окнами.

Арендная ставка: 450 руб./кв. м. Размер ставки в первую очередь обусловлен развернувшимся в непосредственной близости строительством станции метро. Сегодня пешеходные потоки здесь объективно ограничены строительными работами, а собственник реагирует на эту ситуацию адекватной для офиса ставкой. Но строительство метро когда-нибудь завершится, поэтому несложно предположить, что, когда открытие новой станции все же произойдет, плотность пешеходного потока вырастет в разы. Кстати, собственник предупредил прозорливых арендаторов, что в перспективе стоимость аренды этого помещения вырастет до размера ставки на торговые площади, но о грядущей беде их предупредят за 3 месяца.
Понравилось: местоположение, состояние помещения, приемлемая ставка.
Не понравилось: ощутимая перспектива роста арендной ставки, чересчур расслабляющая обстановка, которую создает уютный скверик.

«Понятия офисных и торговых арендных ставок относительны, еще более они субъективны во «встройке», – убежден Андрей Николаев. – Думаю, что по характеристикам это офисное помещение можно приравнять к офису класса «Б», в котором средне- взвешенная ставка колеблется в границах 600–700 руб./кв. м. Но нужно понимать, что с открытием станции метро эта стоимость однозначно взлетит раза в два из-за субъективных ожиданий собственника. Из очевидных временных минусов помещения я бы выделил сложность с парковкой: оставлять машину придется на Ново-Садовой».

В какой-то момент поисков наши герои сменили географический вектор и устремили свой пытливый взор на улицу Мяги, а если конкретнее на здание, расположенное по адресу Мяги, 10А, напротив Самарского диагностического центра. Сама коммерческая площадь понравилась: все помещения в свободной планировке, с неплохим ремонтом.

Арендная ставка: 720 руб./кв. м (коммунальные услуги в том числе).
Понравилось: неплохое состояние офиса, готовность управляющего поставить внутренние перегородки в счет арендной платы.
Не понравилось: местоположение. Все же после просмотра коммерческих площадей в деловом центре Самары перспектива перевезти бизнес на весьма удаленную улицу Мяги показалась унылой. Не вдохновили даже неплохие условия аренды и хорошее состояние самих помещений. Будучи уверенными, что не стоит размениваться на «средненький» офис, наши арендаторы решили вернуться в столь милую географическую зону – деловой центр города.

«Близлежащая территория на этом участке действительно депрессивная, хотя само офисное здание весьма неплохое. По совокупности признаков его можно отнести к классу «Б» – для этого уровня ставка если и отличается от среднерыночной, то крайне незначительно. Если бы само здание находилось немного ближе к улице Гагарина, то и фактор депрессивного окружения был бы снят, и к размеру ставки вопросов не было бы вообще», – говорит Андрей Николаев.

Возвращаясь в деловой Центр, арендаторы встретили Самарский МФЦ, который можно было бы рассмотреть в качестве варианта для размещения офиса. Если бы, конечно, там были вакантные офисные площади. Таковых в здании не оказалось, зато замаячила возможность арендовать помещение в проходной бывшего завода на 4 ГПЗ. Просто проезжая мимо этого здания, сложно представить, что там есть помещения для аренды. Причем как выяснилось – весьма доступные по стоимости!

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). Стоимость аренды показалась представителям компании, подыскивающей офис, очень привлекательной, учитывая, что объект все же расположен в проходном месте и хорошо просматривается с дороги. Сохранившаяся заводская эстетика самого здания, скорее, не смутила – тем более что само помещение, предлагавшееся к аренде, оказалось современным и готовым к работе. 
Понравилось: размер арендной ставки, хороший ремонт в офисном помещении, включающем три объединенных кабинета.
Не понравилось: После того как потенциальным арендаторам все же удалось «прорваться» сквозь магнитный дверной замок санузла, оказалось, что за ним стыдливо прячется туалет советской заводской проходной с бетонным полом, желтой плиткой и таким же желтым – но уже от времени – унитазом. Именно эта немаловажная «деталь» в итоге решила все – поиски продолжились. 

«Сейчас это место очень привлекательно в плане расположения: размещенная на фасаде вывеска будет отлично просматриваться, до такого офиса удобно добраться. Ставка чуть завышена: при том, что само здание в довольно среднем состоянии, она могла быть и 500 руб./кв. м. Однако сложно оценивать перспективы такой аренды: в связи со строительством «Самара-Центра» неизвестно, удастся ли арендовать эту площадь на долгий срок», – говорит Владимир Мурзин.

Следующая остановка была сделана в ТОЦ «Скала», где по счастливой случайности как раз недавно освободились площади нужного метража. Расположены они на 5-м этаже: площадь одного составляет 50 кв. м, другого – 17 кв. м. Еще одно вакантное помещение площадью в два раза больше 17-метровой комнаты понравилось в плане метража, но уже не устроило общим размером арендной ставки. Кстати, как выяснилось, попасть в соседний «офисник» «Скала- Холл» можно только через лист ожидания. 

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ электричество, связь, клининг). 
Понравилось: подходящий метраж, хорошее состояние помещений, приемлемая ставка, местоположение. 
Не понравилось: один из двух кабинетов темноват, а если заменить его большей офисной площадью, существенно вырастет арендная ставка.

«Размер арендной ставки в «Скале» стабилен уже на протяжении нескольких лет – значит, она приемлема и для арендаторов, и для собственников. В целом я рекомендовал бы размещение офиса здесь, если бы не один минус – парковка. Когда мне нужно попасть в «Скалу» по делам, я оставляю машину неподалеку и иду туда пешком», – рассказал Максим Рахман.

Немного удалившись от средоточия крупноформатных коммерческих объектов, наши арендаторы обнаружили офисную площадь на проспекте Карла Маркса, 32 неподалеку от рынка «Караван». Офисные 107,5 кв. м сдаются в аренду на 2-м этаже 16-этажного жилого дома. Неплохое в целом помещение с отдельным входом и свежим ремонтом. Расположение оценили как удобное, хотя здесь и есть определенные проблемы с большой плотностью движения в часы пик и с парковками. 

Арендная ставка: 500 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). 
Понравилось: размер ставки, местоположение. 
Не понравилось: формат встроенного офисного помещения.

«Главный минус этого помещения – его труднодоступность, добраться до здания можно только по Киевской. С этим же связана неэффективность размещения рекламной вывески на фасаде – ее мало кто увидит. Впрочем, если компании не нужен трафик, а требуется офис для сотрудников, то я бы советовал приглядеться к этому помещению из-за хорошей арендной ставки и свежего ремонта», – считает Владимир Мурзин.

Продолжившиеся Поиски завели будущих арендаторов в пока еще не запущенное, но находящееся на стадии активного ремонта офисное здание в рамках проекта «Москва в Самаре». Отличное впечатление от увиденного не испортили мелкие недоработки и тот факт, что свободных помещений на ремонтируемых этажах уже не осталось. Впрочем, на некоторых этажах ремонт еще вовсе не начался (ожидается к Новому году), а это значит, что у всех желающих арендовать офисную площадь в новом ОЦ еще есть возможность это сделать. Нашим же арендаторам те помещения, что им предлагали, не подошли по своим физическим и техническим параметрам.

Арендная ставка: 750 руб./кв. м. 
Понравилось: хороший ремонт, удобное местоположение, собственная парковка, хорошо оборудованная входная группа, приемлемая ставка. 
Не понравилось: отсутствие зоны ожидания, в наличии лишь помещения без окон, нестандартной конфигурации и слишком большой площади. 

«Для офиса класса «А», каким и позиционируется этот объект, цена приемлемая. Другое дело, что арендаторам в этом случае нужно определиться: ищут они помещение для сотрудников компании или для посетителей. Ведь в первом случае за «классность» можно и не переплачивать. Если же не устраивают какие-то физические и технические параметры, то вариант однозначно стоит отвергнуть», – советует Андрей Николаев. 

Позже потенциальные арендаторы все же решили немного удалиться от делового Центра и рассмотреть совершенно иные направления. Первая стрела упала в офисном помещении на улице Солнечной, 60. В 6-этажном офисном центре к аренде предлагалась площадь 106 кв. м на 2-м этаже. Относительно местоположения мнения разделились: руководителю компании локация понравилась, сотрудники не оценили удаленность здания от крупных транспортных потоков. В итоге победила демократия, и поиски продолжились, хотя размер ставки и близость к современной жилой застройке можно отнести к безусловным плюсам этого помещения.

Арендная ставка: 500 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). 
Понравилось: хорошее состояние офиса и всего ОЦ, размер ставки. 
Не понравилось: окружение хотя и современное, но район все же спальный. 

«Несмотря на вполне адекватную ставку, меня все же смущает локация, – говорит Владимир Мурзин. – Все же и у обывателей, и у представителей бизнеса сложилось мнение, что эта территория относится к спальному району. Престижнее было бы разместить офис ближе к деловому центру, даже при условии, что здесь к аренде предлагается новое комфортное помещение». 

Помещение на Волжском Проспекте, 39, расположенное на первом этаже 5-этажной «сталинки», оказалось практически идеальным вариантом. Собственники помещения – пожилая пара – упорно отказывают в аренде представителям торгового бизнеса, ожидая офисного арендатора. Параллельно с этим ожиданием делают косметический ремонт на своих 76 кв. м. В итоге собственник и арендатор фактически находят друг друга и готовы сойтись на приемлемой для обоих ставке.

Арендная ставка: 526 руб./кв. м (+ электричество).
Понравилось: отличная ставка для центра города, хорошее состояние помещения. 
Не понравилось: смутил один момент: «встройка» на первых этажах в местных «сталинках» и близость к набережной изначально предполагают торговый формат. Свои хлопоты и дополнительные расходы в содержании встроенного офисного помещения, конечно, есть.

«Арендаторы помещений с отдельным входом несут дополнительные расходы на содержание прилегающей территории, оплачивая услуги дворников, вывоз мусора – за месяц «набегает» сумма от 1000 до 3000 рублей, – рассказывает Владимир Мурзин. – Как правило, эту сумму арендаторы выплачивают сверх арендной ставки самого помещения. В офисных центрах этой дополнительной статьи расходов нет. Также во «встройке» чуть сложнее оформить фасадную часть: платить за размещение вывески нужно и во встроенных помещениях, и в офисных центрах, но арендаторам «встройки» придется оформлять разрешительную документацию на вывеску, а это дополнительная трата времени».

 «Важное преимущество, которое есть у офисной «встройки», состоит в независимости арендаторов, – возражает Андрей Николаев. – В высококлассных офисных центрах для всех действует единый внутренний регламент, который объясняет арендаторам, что нужно и что не нужно делать, чтобы никому в здании не мешать. Каждый арендатор в статусном ОЦ – часть единого организма, сталкивающаяся с целым рядом ограничений. А наличие отдельного входа во «встройке» само по себе дает арендатору большую свободу».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
16.10