Подпишись на наш Телеграм-канал!

«Демобилизация» Советской Армии

   В качестве основных особенностей коммерческого облика ул. Советской Армии эксперты отмечают ее дискретный характер (жилищная застройка перемежается частными секторами и объектами городской инфраструктуры), а также «второстепенность» этой локации по сравнению с крупнейшими городскими магистралями - Московским шоссе, Ново-Садовой, Гагарина. В этом случае очевидным представляется тот факт, что пересечения ул. Советской Армии с двумя из этих оживленных магистралей давно являются излюбленным местом для представителей бизнеса в формате стрит-ритейла. Словом, характер ведения бизнеса на Советской Армии - очаговый, и те игроки рынка, которые уже это поняли, сгруппировались в отдельных локациях улицы.

Распродажа
   С одной стороны, коммерческий облик ул. Советской Армии уже сложился: многие топовые площади здесь уже давно занимают арендаторы, которые не собираются покидать «насиженных» площадей, а собственники «не топовых» площадей просто их продают.
   Основная масса коммерческих помещений, предлагаемых к продаже на ул. Советской Армии, - это довольно большие площади. Так, на продажу выставлено несколько офисных и торговых помещений площадью от 135 до 669,4 кв. м, которые расположены в Октябрьском и Советском районах города. Их стоимость находится в диапазоне от 26,6 тыс. руб./кв. м (столько стоит цоколь в офисном здании возле «МТЛ-Арены») до 50 тыс. руб./кв. м. Нашлись среди обнаруженных RS объектов, выставленных на продажу, четыре объекта «классического» стрит-ритейла. Это площади от 42 до 71 кв. м, среди которых и торговый павильон, и цоколь, и два помещения во «встройке» на 1-м этаже. Их стоимость варьируется в тех же пределах: от 22,5 тыс. руб./кв. м за цокольное помещение с окнами до 52,4 тыс. руб./кв. м за угловое помещение, расположенное на 1-м этаже жилого дома.
   Однако в актуальной экспозиции коммерческой недвижимости улицы Советской Армии нашлось место и «крупноформатникам». Например, на продажу выставлены три помещения, площадь каждого из которых колеблется от 1,8 до 2,8 тыс. кв. м. Несмотря на небольшую стоимость квадратного метра (22-28 тыс. руб./кв. м), общая стоимость каждого такого «гиганта», естественно, немаленькая. Впрочем, и это не предел. Абсолютный рекорд - выставленный на продажу на ул. Советской Армии ТОЦ «Витязь». Все здание предлагается к продаже за 378 млн руб. (28 тыс. руб./кв. м).
   Итак, собственники объектов разной площади и качества «демобилизуются» и продают свои активы. Однако директор компании «Самара-Альфа» Ольга Семенова убеждена, что делают они это по явно завышенной и нерыночной цене. «Выставленные на продажу крупные коммерческие помещения на ул. Советской Армии предлагаются по совершенно нереальным ценам. В качестве примера можно привести помещение магазина Relotti и недавно построенное офисное здание возле «МТЛ-Арены» - собственники просят за них суммы, которых эти объекты совсем не стоят. Полагаю, что цена на многие коммерческие помещения в этой локации завышена на 50%».

«Не поднимая головы»
   Если сравнивать сегодняшнюю экспозицию коммерческой недвижимости на продажу с экспозицией ул. Советской Армии четырехлетней давности, то стоит отметить, что в 2008 году верхняя граница стоимости торговых площадей здесь достигала 85 тыс. руб./кв. м. Тогда как самое дорогое торговое помещение в экспозиции сегодня - объект стоимостью 52,3 тыс. руб./кв. м. Любопытно и то, что, по статистике 2008 года, соотношение торговых и офисных площадей на улице было примерно 70:30, а сегодня в экспозицию RS попали 8 офисных и 3 торговых помещения, выставленных на продажу. Видимо, собственникам торговых помещений на ул. Советской Армии «живется» лучше: свои площади они продавать не спешат.
   Ситуация с арендой коммерческих помещений на улице, по сравнению с 2008 годом, также серьезно изменилась. Четыре года назад на 1 предложение по продаже приходилось 6 предложений по аренде. Актуальная же экспозиция содержит всего 4 предложения по аренде против 11 предложений по продаже. Ставка на коммерческие площади в этой локации тоже «упала». В 2008 году в качестве среднего размера ставки на помещения, расположенные на ул. Советской Армии, эксперты рынка называли 850 руб./кв. м. По такой цене можно было арендовать помещение на пересечениях с ул. Антонова-Овсеенко (800-1000 руб./кв. м, во многом из-за близости ТРК «Космопорт», активно набиравшего тогда популярность) и с Московским шоссе (850-1500 руб./кв. м, благодаря самому плотному трафику на всей протяженности улицы). Еще одна локация, которая четыре года назад отличалась максимально высоким размером арендной ставки, - пересечение Советской Армии с Ново-Садовой. Как отмечает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк, высокие ставки на этом участке улицы в том числе были обусловлены активным, не снижающимся арендаторским спросом. «Еще за несколько лет до 2008 года мы провели сделку с помещением, в котором сегодня расположен супермаркет «Любимый». И уже тогда уровень арендной ставки здесь достиг 1200-1500 руб./кв. м».
   Актуальное снижение ставок на ул. Советской Армии очевидно. Из четырех объектов, представленных сегодня в экспозиции, два предлагаются к аренде по ставке 400-500 руб./кв. м. Одно, расположенное в топовом месте, на пересечении с Ново-Садовой, сдается в аренду по ставке в 1000 руб./кв. м. В целом, если судить по немногочисленным предложениям, ставки аренды на ул. Советской Армии ниже верхней границы средней рыночной цены. Кстати, в 2008 году эксперты также оценивали ставки в 850 руб./кв. м как низкие в условиях рынка, когда нормой для ритейла на центральной магистрали являлась ставка 1000-1200 руб./кв. м.

Елена Халякина,
директор ГК «Статус»:

   На ул. Советской Армии нет и в ближайшее время не предвидится новых значимых проектов, которые могли бы стать коммерческими «якорями» и изменить существующий облик улицы. Я давно не встречала инвесторов, которые бы хотели купить помещение на первом этаже ул. Советской Армии с последующим переводом в нежилой фонд. Улица, на мой взгляд, исчерпала свой потенциал, а продуктовых супермаркетов «у дома», наподобие магазинов «Пятерочка» и «Любимый», в этой локации предостаточно. Самыми важными проблемами, мешающими развитию бизнеса здесь, являются узость потока трафика и отсутствие парковочных зон. Здесь априори невозможен массовый наплыв потенциальных посетителей. Поэтому весь бизнес, который ведется в этой локации, имеет статус мелкого или среднего, рассчитанного на местных жителей.
Из наиболее оживленных участков улицы выделю лишь участок от пересечения с Ново-Садовой до пересечения с Антонова-Овсеенко. Здесь прослеживается какая-то динамика: совершаются сделки с покупкой и арендой помещений на первых этажах, благоустраиваются мини-рынки, ощущаются и посетительские потоки.

Ольга Семенова,
директор компании «Самара-Альфа»:

   В целом сложно назвать ул. Советской Армии торговой: учитывая ее протяженность, на ней представлено довольно-таки малое количество действующих торговых точек. Около двух лет назад мы продавали здесь торговое помещение, и уже тогда наблюдался процесс падения цен: стоимость помещения была не такой высокой, как на аналогичные предложения в других локациях. На сегодняшний день я не могу отметить ни одного интересного предложения по продаже коммерческой недвижимости на ул. Советской Армии.

Размер арендной ставки в офисных помещениях на ул. Советской Армии не превышает 400-500 руб./кв. м.

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Сов. Армии, июнь 2012 года

Объект/Адрес

Площадь

Стоимость/Арендная ставка

ПРОДАЖА

Офисное помещение на ул. Сов. Армии, 240/ «МТЛ-Арена» (Октябрьский р-н)
Цоколь с окнами, 2 отдельных входа, 7 комнат, 2 подсобных помещения. Все коммуникации, парковка. Новый дом, свидетельство

187,8 кв. м

5 млн руб. (26,6 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Сов. Армии/ «МТЛ-Арена» (Октябрьский р-н)
Отдельно стоящее 5-этажное здание, 2 отдельных входа. Подземная и наземная парковки

2,8 тыс. кв. м

Договорная

Офисное помещение на ул. Сов. Армии/ «МТЛ-Арена» (Октябрьский район)
Цокольный этаж с окнами, отдельный вход

135 кв. м

54 тыс. руб. (400 руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Сов. Армии, 180 (Октябрьский р-н)
ТЦ «Витязь» (трехуровневое нежилое здание). Парковка, все коммуникации, черновая отделка. Возможна продажа частями

13,5 тыс. кв. м

378 млн руб. (28 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Сов. Армии/ Промышленности (Советский р-н)
1-я линия, 2 отдельных входа, парковка, витринные окна. Все коммуникации, мощности 15 кВт, высота потолков 2,8 м

669,4 кв. м

35 млн руб. (52,3 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Сов. Армии, 166а (Советский р-н)
2 модульных здания (используются как мойка и автосервис). Все коммуникации, оборудование

1821 кв. м

40 млн руб. (22 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Сов. Армии, 151 (Советский р-н)
2-этажное офисное здание с цоколем. 3 входа на 1-м этаже, 2 входа в подвал. Парковка на 30 м/м. Все коммуникации, без ремонта

2378,8 кв. м

Договорная

Офисное помещение на ул. Сов. Армии, 153 (Советский р-н)
1-я линия, угловое помещение, окна на ул. Сов. Армии. Можно сделать отдельный вход

42 кв. м

2,2 млн руб. (52,4 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Сов. Армии, 151 (Советский р-н)
1-й этаж 10-этажного дома, свидетельство. Отдельный вход, парковка

71 кв. м

2,84 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Сов. Армии (Советский район)
Цокольный этаж с окнами, черновая отделка. Можно сделать отдельный вход

49 кв. м

1,1 млн руб. (22,5 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Сов. Армии/ Антонова-Овсеенко (Советский район)
Торговый павильон, готовый бизнес. Все коммуникации, торговое оборудование. Земля в аренде: 19 тыс. руб./мес.

65 кв. м(+ 15 кв. м подвал-склад)

2,8 млн руб. (35 тыс. руб./кв. м)

АРЕНДА

Универсальное помещение на ул. Сов. Армии, 220 (Октябрьский район)
1-я линия домов по ул. Ново-Садовой, отдельный вход. Все коммуникации

202 кв. м

1000 руб./кв. м (202 тыс. руб.)

Торговое помещение на ул. Сов. Армии, 206 (Октябрьский район)
1-я линия, 2 отдельных входа, парковка. Все коммуникации. Требует косметического ремонта

114 кв. м (торговый зал 70 кв. м + подсобное помещение)

526 руб./кв. м (60 тыс. руб.)

Универсальное помещение на ул. Сов. Армии (Октябрьский район)
Отдельно стоящее здание, подземный паркинг, наземная стоянка, все коммуникации

2850 кв. м

Договорная

Универсальное помещение на ул. Сов. Армии (Советский район)
Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

190 кв. м

400 руб./кв. м (76 тыс. руб.)

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Сов. Армии, октябрь 2008 года

Объект/Адрес

Площадь

Стоимость/Арендная ставка

ПРОДАЖА

-

-

-

АРЕНДА

Помещение на ул. Сов. Армии/ Ново-Садовой (Октябрьский район)
Цоколь во встроенном помещении

135 кв. м

650 руб./кв. м

Помещение на ул. Сов. Армии/ МТЛ Арена (Октябрьский район)
Встроенное помещение на 1-м этаже (зал и 2 кабинета)

125 кв. м (зал - 80 кв. м, кабинеты - 16 и 18 кв. м)

800 руб./кв. м (под офис), 1000 руб./кв. м (под торговлю)

Офисные помещения на ул. Сов. Армии/ Антонова-Овсеенко (Советский район)
Офисы в отдельно стоящем здании

Кабинеты разной площади

550 руб./кв. м

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11
Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10