Недооцененные территории: Жигулевские сады

Согласно заявлению губернатора Николая Меркушкина, рядом с районом строительства стадиона к ЧМ-2018 планируется «возвести микрорайон с эконом-жильем и всей социальной инфраструктурой, где будут размещены универсальные спортивные центры, зоны отдыха и конференц-холл для проведения значимых для города и области мероприятий». И самой подходящей для реализации этих планов территорией являются именно Жигулевские сады, что сулит этому ныне тихому местечку с немногочисленными жителями и заядлыми дачниками «большое будущее».

История географии

Что касается правового статуса Жигулевских садов, за последние 12 лет он претерпел несколько изменений. В плане застройки Самары от 2001 года локация относилась к резервным территориям (Рз) – под будущее городское строительство. В 2003 году Постановлением Самарской городской думы было принято 100-процентное изменение статуса зоны на Р-5 – зону садово-дачных участков и коллективных садов. Это было сделано с учетом предназначения территории плодопитомника «Жигулевские сады» для выращивания саженцев плодовых растений. В 2006 году виды городского правительства на эту локацию снова переменились: с выращивания сельскохозяйственных культур здесь решили переключиться на создание технопарка площадью около 70 га. Правда, этот проект не получил даже бумажного воплощения. А с учетом того, что последние изменения в Генплан застройки Самары, связанные со строительством стадиона еще на Стрелке, были внесены в сентябре 2012 года, можно предположить, что изменение статуса территории Жигулевских садов (скорее всего, снова на Рз) – не за горами.

Настоящее

Территория плодопитомника – это обширная лесопарковая зона внутри города – на участке, ограниченном Волжским и Московским шоссе и улицами Ташкентской и Демократической. И хотя расположена она автономно, уже обеспечена необходимыми инженерными коммуникациями и транспортной инфраструктурой: сюда ведет чищеная дорога от Волжского шоссе и даже ходит общественный транспорт.

В центре Жигулевских садов находится опытная станция по садоводству Научно-исследовательского института садоводства и лекарственных растений «Жигулевские сады». Вокруг нее сформировался небольшой поселок с двумя жилыми домами (2- и 3-этажным), дачными участками, гаражами и несколькими коттеджами, которые прозорливые состоятельные люди успели уже построить. В целом место производит впечатление запущенной и неухоженной территории. Говорят, что недавно руководство питомника попыталось заставить местных жителей и дачников благоустроить своими силами этот поселок, но не нашло отклика в сердцах людей. Дачники продолжают выращивать малину и клубнику, время от времени отбиваясь от предприимчивых людей, которые пытаются «прихватизировать» земельные участки.

Несомненным плюсом локации является ее автономность и отдаленность от «шума городского», автомобильных выхлопов, дорог и суеты. Весеннее солнышко приятно греет душу и тело, птицы щебечут, а тишина и безветрие создают полное ощущение покоя (особенно если закрыть глаза и не смотреть по сторонам). Знаете, пребывая там, кажется, что находишься в какой-нибудь «душевной деревне», и даже не верится, что эта территория расположена в черте города.

Перспективы

По свидетельствам местных жителей, интерес к Жигулевским садам в последние несколько месяцев вырос: все чаще стали появляться люди представительного вида, которые деловито «проводят инвентаризацию участков», а к некоторым местным жителям уже несколько раз приходили «интересанты» по поводу продажи дачных участков. Цену предлагают в районе 700 тыс. руб. за 6 соток, то есть приблизительно по 116 тыс. руб./сотка. Уже и в Интернет просочились слухи о том, что в Жигулевских садах идет активная скупка земельных участков. Общественность не без оснований связывает эту активизацию с близостью локации к Радиоцентру, где планируется строительство стадиона и в меньшей степени грядущим планам по самарско-тольяттинской агломерации. Эту перспективу развития видят и эксперты. Так, Вячеслав Рандаев, директор по маркетингу компании «Экодолье-Самара», уверен, что город будет развиваться именно в этом направлении: «Поскольку Жигулевские сады – самая близкая к Радиоцентру территория с точки зрения географической и транспортной доступности, то потенциал у этого места большой – в плане развития и динамики цен». Эти предпосылки подкрепляются в первую очередь наличием инженерной и транспортной инфраструктуры.

При этом строительство в Жигулевских садах коттеджных поселков не будет выгодным предприятием. Гораздо целесообразнее возвести там многоквартирные дома. Причем стоимость квартир в них с учетом выгодного местоположения может быть несколько выше характерных цен для самарских «периферийных проектов»: по экспертным оценкам – от 36 тыс.руб/кв.м.

Можно смело говорить о грядущем повышении спроса на земельные участки и, как следствие, о росте цен. Правда, есть одно важное условие – ценность территории повысится в том случае, если сохранить лес. Кроме того, важно понимать, какие именно планы по застройке есть в отношении и Радиоцентра, и Жигулевских садов, и транспортной, и социальной инфраструктуры. Поскольку объемы инвестиций, масштабы строительства и благоустройства напрямую повлияют на ценность рассматриваемой нами территории. Пока известно только, что есть проект реконструкции Волжского шоссе стоимостью 100 млн рублей, которые заложены в бюджет на 2014 год.

В случае если в соответствии с прогнозом губернатора «эта территория станет спортивно-оздоровительным ядром Самары, новым притягательным центром для проживания и отдыха самарцев и гостей региона», то цены на земельные участки могут вырасти в 2-3 раза, как минимум до уровня цен на землю в районе Студеного Оврага.

Вячеслав Рандаев, директор по маркетингу компании «Экодолье-Самара»:

— На мой взгляд, строительство жилья вокруг будущего стадиона именно с этой площадки и должно стартовать. Так как минимум инженерной инфраструктуры уже заложен. Очень хорошая идея – перемежать городские территории с лесопарковыми зонами с возможностью проживания в них как в загородных. Это мечта – жилые острова посреди лесного моря. Как раз здесь возможна реализация такого концепта. С точки зрения этажности не хотелось бы видеть там небоскребы. Разумным вариантом будет высота домов не выше уровня леса – чтобы дома «утопали» в зелени.

Перспектива роста привлекательности территории Жигулевских садов и цен на землю есть, но какая – говорить пока сложно, потому что не объявлено никаких планов застройки, не анонсировано никаких проектов, до конца не понятны объемы инвестиций.