Зона влияния: ТРК «АВРОРА»

Считается, что любой крупноформатный объект вместе с генерацией трафика поднимает и цены на объекты в среднем на 15%, находящиеся в зоне притяжения. С учетом суперокружного статуса ТРК «Аврора» можно говорить о трех зонах: до 10 мин пути на автомобиле, 10-25 мин и 40 мин. Максимальное влияние на характер возможного бизнеса и объекты стрит-ритейла в нашем случае будет оказано в радиусе 500 м от них (это допустимая пешеходная доступность) и первой зоне автомобильного притяжения. Более удаленные помещения стрит-ритейла «живут уже своей локальной жизнью».

В непосредственной близости от ТРК «Аврора» в большей степени процветают два формата торговли: павильонно-рыночный и крупноформатный. В таких условиях цивилизованный стрит-ритейл едва ли может развиваться.

Стрит-ритейл в «зоне действия» «Авроры»

Наиболее оживленными и развитыми с точки зрения стрит-ритейла улицами в окружении ТРК «Аврора» являются одноименная улица Авроры, Аэродромная (их пересечение активно с точки зрения как пешеходных потоков, так и автомобильного трафика и является «классическим» для стрит-ритейла перекрестком, стабильно востребованным среди арендаторов). Безусловно, активен бизнес в формате стрит-ритейла на улице Гагарина, но она все же расположена в двух довольно удаленных кварталах от торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, пешеходные и транспортные потоки на улице Гагарина самостоятельны.

Что касается «уличного» бизнеса на улицах Авроры и Аэродромной, то еще до упоминания о стрит-ритейле следует сказать о чрезвычайно востребованном среди местных жителей формате - рыночном. Россыпь торговых павильонов близ перекрестка Аэродромной и Авроры, а также активные рыночные ряды по обеим сторонам последней являются самым красноречивым доказательством этого факта.

Стрит-ритейл на улице Авроры в шаговой доступности от одноименного торгового комплекса имеет ярко выраженную автомобильную «окраску». Автосервисы и офисы транспортных, страховых и логистических компаний перемежаются здесь с банкоматами и отделениями банков. Впрочем, есть и другие представители клиентоориентированного бизнеса – агентства недвижимости, стоматологические клиники, турфирмы, студии загара и ломбарды. Ярчайшей особенностью «встроенного» бизнеса на улице Авроры является его «односторонность»: стрит-ритейл наиболее развит на четной стороне исключительно из-за географических особенностей. Нечетная сторона улицы куда больше удалена от дороги, поэтому предпосылок для активной «встройки» здесь объективно меньше.

Что касается улицы Аэродромной, то за пересечением с Авророй, в сторону парка Победы она также неактивна, встроенные помещения здесь единичны и расположены на нечетной стороне. Парикмахерская, стоматология, аптека, магазины канцтоваров и бытовой химии составляют все здешнее разнообразие. До пересечения с ул. Авроры стрит-ритейл на Аэродромной куда более разнообразен.

Большинство небольших улиц, находящихся в шаговой доступности от ТРК «Аврора», вовсе не так активны с точки зрения стрит-ритейла. На таких улицах, как Тушинская, Волгина, Балаковская, стрит-ритейл как формат бизнеса практически отсутствует. По крайней мере, нет его в сфере актуального предложения: свободных помещений во «встройке» на этих улицах RS-мониторинг не выявил. Конечно, единичная предпринимательская активность в здешней «встройке» все же есть. Особенно она заметна в сфере медицинских услуг: на небольших улицах вокруг ТРК присутствуют аптеки, стоматологическая клиника, частный медицинский центр. Такая «тяга» арендаторов из медсферы объяснима: в непосредственной близости от пересечения Авроры и Аэродромной расположены областной клинический кардиологический диспансер и родильный дом. Из местных неожиданностей во «встройке» можно отметить туристическое агентство и студию дизайна.

В целом очевидно, что весь немногочисленный стрит-ритейл на окружающих ТРК «Аврора» улицах ориентирован в первую очередь на местных жителей. Походы в парикмахерскую, стоматологию, банкомат или за продуктами случаются с каждым горожанином довольно часто.

Ставки и цены на вакантные площади

Количество предложений в торговом стрит-ритейле в шаговой доступности от ТРК «Аврора» невелико. А на мелких улочках, окружающих торговый комплекс, торговля в стрит-ритейле и вовсе отсутствует. Не было обнаружено вакантных помещений на ул. Тушинской, Волгина, Балаковской.

Квадратный метр в торговой «встройке» в непосредственной близости от торгового комплекса обойдется в среднем в 1000-1200 руб./кв.м. Именно по такой ставке предлагаются помещения на пересечении улиц Авроры и Аэродромной: площадь 76 кв. м на первом этаже жилого дома или торговый павильон площадью 10 кв.м. Дешевле обойдется площадь большего метража: по ставке 806 руб./кв. м к аренде предлагается торговое помещение площадью 186 кв. м. Такой уровень ставок характерен для топовых локаций стрит-ритейла, и рассматриваемый перекресток этим параметрам отвечает. Это максимально оживленное место, чему способствует и активный транспортный поток, и близость автостанции, и плотная жилая застройка в непосредственной близости.

Пересечения с небольшими улицами, а также перекрестки, удаленные от торгового комплекса на пару кварталов, уже более доступны для арендаторов. Но и таких бонусов, которые получают арендаторы в непосредственной близости от ТРК «Аврора», здесь, увы, нет. Арендовать торговую площадь в 74 кв.м на пересечении Авроры и Партизанской можно всего за 400 руб./кв.м. Помещение площадью 310 кв.м и цоколь такого же метража на улице Балаковской обойдутся в 600 и 200 руб./кв. м соответственно.

Торговые помещения по средним ставкам (700-800 руб./кв.м) можно встретить на улицах Аэродромной и Революционной. Они находятся в шаговой доступности от ТРК «Аврора», но все же куда более удалены от торгового гиганта по сравнению с теми объектами стрит-ритейла, которые занимают первые строчки в актуальной экспозиции этой локации. Впрочем, и здесь есть свои исключения: например, помещение площадью 75,4 кв.м на пересечении Аэродромной и Революционной предлагается к аренде по ставке 1800 руб./кв.м. Но, вероятно, такая ставка обусловлена в первую очередь качественными характеристиками самого помещения: это торговая площадь с ремонтом, хорошо просматриваемая с дороги, к тому же метраж для многих представителей торгового бизнеса идеален.

Если сравнивать диапазон арендных ставок в стрит-ритейле поблизости от ТРК «Аврора» со стоимостью аренды в самом торговом центре, то стоит отметить, что разместиться в ТРК «Аврора» непросто чисто «физически». На протяжении нескольких лет торговый комплекс максимально востребован среди арендаторов, для желающих арендовать здесь площадь формируется список очередности. Эта ситуация абсолютной востребованности актуальна по сей день: вакантных торговых помещений в «Авроре» сегодня нет.

Средний уровень арендных ставок на площади в первом корпусе ТРК находится в районе 1500 руб./кв.м, во втором корпусе - около 2500 руб./кв.м. Как видим, размещение в торговом комплексе в любом случае будет чуть дороже, нежели в близлежащей «встройке». Но, безусловно, стоит делать скидку на то, что судить о ценах местного стрит-ритейла можно только по актуальной экспозиции, тогда как все «лакомые куски» в этом формате уже заняты постоянными арендаторами, которые едва ли согласятся променять «насиженные» места даже на площади в торговом комплексе.

Стрит-ритейл или торговый комплекс?

Стрит-ритейл на улицах, прилегающих к торговому комплексу, «облюбовали» представители клиентоориентированного бизнеса, рассчитанного на местных жителей и посетителей ТРК, когда те будут двигаться из «Авроры» к остановке общественного транспорта или наоборот. Соответственно, размещаться во встроенных торговых помещениях здесь есть смысл только аналогичным представителям МСБ или торговых сетей - естественно, если они не боятся конкуренции со стороны местных арендаторов, уже выбравших эту локацию. Большинство посетителей идут в «Аврору» за одеждой, обувью и ювелирной продукцией - таких отделов в ТРК больше всего. Поэтому вряд ли удастся составить им конкуренцию, расположившись неподалеку в стрит-ритейле. Лучше выбрать размещение в самом торговом комплексе, хотя для этого и придется «выстоять» в виртуальной очереди желающих разместиться арендаторов. Впрочем, есть и другие примеры, среди которых востребованный ювелирный магазин аккурат напротив ТРК. Хотя здесь сошлось все: и местоположение, и узнаваемость бренда - в итоге магазин не затерялся среди десятков из той же сферы, а выгодно выделяется на их фоне и «собирает» посетительские потоки.

О сложностях выживания стрит-ритейла рядом с крупным коммерческим гигантом рассуждал руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов. «По сути, такой коммерческий гигант, как ТРК «Аврора», только мешает удачному развитию стрит-ритейла на близлежащих улицах. Мало какой бизнес, при условии расположения в стрит-ритейле, способен выдержать конкуренцию с торговым центром, который дает жителям близлежащих домов все. Поэтому открывать свой бизнес здесь имеет смысл только в том случае, если предприниматель сможет предложить что-то уникальное для города в целом».

   RS-МНЕНИЕ   

Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом-ИСТ»:

— Я считаю, что однозначно перспективнее размещаться в востребованном среди посетителей торговом комплексе. Даже в шаговой доступности от ТРК «Аврора» пешеходные потоки уже совсем не те: основная масса посетителей выходит из транспорта на остановке и идет прямиком в ТРК, не задерживаясь и никуда не сворачивая по пути. В связи с этим не вижу смысла арендовать помещение во «встройке» на расстоянии 100-200 метров от «Авроры» вверх или вниз по Аэродромной. Расположенный близ ТРК участок улицы Авроры для этого тоже не столь привлекателен: многие дома здесь удалены от первой линии, плохо просматриваются. К тому же имеющийся автомобильный поток имеет в основном проездной характер. Если бы у инвесторов было представление об этом участке как о перспективном для стрит-ритейла месте, то квартиры на первых этажах домов в непосредственной близости от ТРК «Аврора» уже были бы выкуплены и переведены в нежилой фонд. Пока же этого не произошло, и это красноречиво свидетельствует о выборе сегодняшних арендаторов.