Зона влияния: «Вива-Лэнд»

ТРК «Вива-лэнд» оказывает безусловное влияние на развитие стрит-ритейла в данной локации. Считается, что любой крупноформатный объект вместе с генерацией трафика поднимает и цены в среднем на 15% на объекты, находящиеся в зоне притяжения. С учетом суперокружного статуса ТРК «Вива Лэнд» можно говорить о трех зонах: до 10 мин пути на автомобиле, 10‑25 мин и 40 мин. Максимальное влияние на характер возможного бизнеса и объекты стрит-ритейла в нашем случае будет оказано на объекты в радиусе 500 м от самого объекта (это допустимая пешеходная доступность) и первой зоне автомобильного притяжения. Более удаленные помещения стрит-ритейла «живут уже своей локальной жизнью».

В «зоне действия» торгового комплекса

В числе объектов, окружающих «Вива Лэнд», – многочисленные двухэтажные представители «старого фонда», хотя и в таких домах встречаются одно-два коммерческих помещения на первых этажах.

Улицами с наиболее развитой коммерческой «встройкой» в радиусе пешеходной доступности от ТРК являются ул. Победы, Физкультурная и пр. Кирова. Если в целом оценивать характер здешней «встройки», то ее однозначно стоит назвать торговой. Это неудивительно: торговый гигант в зоне своего «притяжения» держит целую сеть небольших магазинов, рассчитанных на спонтанные и/или повседневные покупки в формате «у дома». Коммерческие помещения, которые используются под офисы, в современной «встройке» близ «Вива Лэнда» можно действительно пересчитать по пальцам и назвать «условно-офисными». Среди таковых – несколько филиалов банков (которые естественно рекламирует мини-займы на покупки)и агентств недвижимости (расположены на ул. Победы, пр. Кирова, ул. Физкультурной), офисы юридических компаний и нотариусов (ул. Свободы, ул. Физкультурная), букмекерская контора и ломбард (ул. Каховская, ул. Физкультурная), а также будто «случайно» оказавшееся здесь туристическое агентство (ул. Физкультурная).

Лидерами местного стрит-ритейла являются аптеки, парикмахерские и салоны красоты (как правило, формата «эконом»), небольшие магазины одежды, обуви, игрушек, косметики, белья, канцтоваров и стройматериалов. Все более или менее крупные улицы в округе «Вива Лэнда» изобилуют именно такими торговыми точками. Кстати, среди владельцев подавляющего числа этих магазинов «у дома» – индивидуальные предприниматели. Филиалов федеральных сетей во «встройке», окружающей «Вива Лэнд», очень немного. В основном это продуктовые магазины («Любимый», «Остап», «Посадский»).

Ставки и цены на вакантные площади

Что касается размеров арендных ставок, то они варьируются существенно, причем в зависимости не только от близости к крупноформатному торговому объекту, но и, безусловно, в зависимости от степени оживленности улицы, на которой они расположены.

Например, арендовать торговое помещение на первом этаже 5-этажного жилого дома по ул. Победы, 126 в непосредственной близости от ТРК «Вива Лэнд» можно за 1200 руб./кв. м (помещение расположено на 1-й линии, его площадь – 90 кв. м, с отдельным входом и евроремонтом). Оживленное место, близость к торговому комплексу, качественные характеристики самого помещения – все это и диктует ставку, близкую к самым высоким ценам аренды на оживленных улицах города. Это же помещение можно купить: квадратный метр – 110 тыс. руб.

Еще одна торговая площадь с похожими характеристиками – помещение на ул. Победы, 112 площадью 97 кв. м, оно обойдется будущему арендатору еще дороже – в почти 2600 руб./кв. м! Во многом такая ставка продиктована близостью проспекта Кирова – этот перекресток является едва ли не самым оживленным в рассматриваемом квадрате улиц. Еще один пример – помещение на пересечении ул. Победы и Краснодонской – также становится иллюстрацией недешевого стрит-ритейла. Помещение площадью 340 кв. м предлагается в аренду по ставке 1000 руб./кв. м.

Впрочем, есть в торговой «встройке» близ «Вива Лэнда» и более доступные предложения по аренде. Так, в экспозиции находится помещение площадью 102 кв. м на пересечении пр. Кирова и ул. Свободы. Арендовать его можно за 650 руб./кв. м. Кстати, отыскать вакантные торговые помещения в этой части пр. Кирова, выставленные на продажу, в ходе RS-мониторинга не удалось. Очевидно, проспект в значительной степени востребован среди собственников и арендаторов: самые «лакомые» торговые площади здесь не сдаются и не продаются. В не меньшей степени востребованы встроенные помещения на Физкультурной: количество торговых площадей в стрит-ритейле здесь очень плотное, но практически все они заняты. Единственное исключение, обнаруженное в ходе RS-мониторинга, – торговое помещение на пересечении ул. Физкультурной и пр. Кирова. Площадь 166 кв. м здесь можно арендовать за 700 руб./кв. м.

Расположенный в шаговой доступности от ТРК «Вива Лэнд» участок улицы Свободы уже не может похвастаться обширной (и столь дорогостоящей) экспозицией. На пересечении Свободы и Севастопольской можно арендовать торговую площадь по ставке 1000 руб./кв. м. И это едва ли не единственное предложение по аренде в этом квадрате, учитывая, что предложений по продаже торговых площадей здесь вообще нет. На улицах Краснодонской, Каховской и Севастопольской, которые чуть больше удалены от «зоны притяжения» торгового комплекса и не столь оживлены, предложений по аренде и продаже торговых помещений RS-мониторинг также не обнаружил. В целом эти территории не изобилуют коммерческими помещениями, поэтому и достойную конкуренцию таким зонам стрит-ритейла, как ул. Победы, Физкультурной или пр. Кирова, составить не могут. Соответственно, и для потенциальных арендаторов они куда менее интересны.

Стрит-ритейл или торговый комплекс?

Пожалуй, ответ на этот вопрос прежде всего зависит от бизнеса, который планирует разместиться в этой части города. Пешеходные потоки, которые генерирует ТРК, безусловно, «перепадают» на близлежащие улицы, поэтому недостатка трафика там нет. Главное, чтобы участниками пешеходного потока были представители целевой аудитории бизнеса. «Недостатка в посетителях у нас нет, – рассказывает администратор одной из парикмахерских класса «эконом» на ул. Физкультурной Ирина Абросимова. – Соседство сразу с несколькими парикмахерскими такого же класса и уровня цен нам нисколько не мешает. Большинство клиентов живет неподалеку и пользуется нашими услугами постоянно, другие посетители заходят спонтанно, оказавшись в этой части города по делам или по личным причинам».

Небольшие парикмахерские, мастерские и продуктовые магазины «у дома» напрямую с арендаторами торгового комплекса не конкурируют: у них своя аудитория. Поэтому для представителей такого бизнеса скорее предпочтителен стрит-ритейл, способный «выловить» целевую аудиторию из пешеходных потоков на улице.

А вот небольшие магазины одежды, обуви, белья, парфюмерии конкурируют с арендаторами торговых площадей в «Вива Лэнде» в большей степени. Основная масса населения идет в ТРК именно ради такого «семейного» шопинга, поэтому вряд ли заинтересуется небольшим магазином одежды, расположенным по пути следования. Заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев считает, что основанием для выбора площади в торговом комплексе должны стать ориентированность представителя бизнеса на широкие посетительские потоки и «попадание» в формат товаров, представленных в ТРК. «Главная причина, по которой стоит выбрать размещение в торговом центре – хороший посетительский трафик, который сохраняет свою плотность на протяжении всего рабочего дня. Поэтому если бизнес ориентирован на массового покупателя, стоит присмотреться к торговым площадям в ТРК».

Если же помещение для себя подыскивает клиентоориентированная компания, которой нужен не весь людской поток, но представители конкретной аудитории, то для них стрит-ритейл однозначно лучше. Таким компаниям удобнее размещать свои магазины и офисы на территориях, прилегающих к торговому комплексу «Вива Лэнд»: часть активного трафика они способны будут «ухватить». Кстати, на вопрос вашего клиента «А где точнее находится ваш офис/магазин?» очень убедительно можно ответить: «В районе «Вива Лэнда». Не сбрасывайте со счетов такой фактор узнаваемости вашего местоположения!

Нужно еще оценивать перспективы для конкретного бизнеса: офис юридической компании или турфирмы, конечно, может расположиться на верхнем этаже ТРК (хотя это выбивается из концепции торгового центра), но ему это невыгодно с финансовой точки зрения – очень дорого для сферы услуг. Гораздо дешевле и эффективнее будет занять помещение во «встройке» с удобным подъездом и парковкой, просматриваемое с дороги. Ставка будет ниже, а результат куда эффективнее.

Таким образом, стрит-ритейл на территориях, прилегающих к «Вива Лэнду», интересен в первую очередь небольшим компаниям, подыскивающим торговое или офисное помещение для того, чтобы обслуживать местных жителей или действовать «адресно». Соседство с торговым комплексом однозначно играет им на руку, потому что аккумулирует пешеходную активность в ближайшем радиусе. Что касается разницы в арендных ставках, то здесь, как уверяют эксперты рынка коммерческой недвижимости, все индивидуально. «Ценообразование ставок в стрит-ритейле и в торговом комплексе связано с разными факторами, – продолжает Андрей Николаев. – В ТРК ставка зависит от этажа и площади помещения, поэтому здесь легко встретить небольшие площади, расположенные в самых проходных местах, которые будут стоить дороже просторных помещений на верхних этажах. В стрит-ритейле тоже есть понятие «ходовой площади», но там на стоимость влияет степень оживленности места, в котором расположен объект, и качественные характеристики самого помещения и прилегающей территории (отдельный вход, ремонт, парковка и многое другое)». Стоимость аренды торговых помещений в «Вива Лэнде» начинается от 500 руб./кв. м, стартовая арендная ставка в торговой «встройке» на улицах, прилегающих к ТРК, – 650 руб./кв. м. Однако понятно, что за такие суммы рассчитывать на площадь в оживленной части торгового комплекса или на «безупречный» стрит-ритейл арендаторам не приходится. Более «лакомые» и перспективные площади как в ТРК, так и на прилегающих улицах обойдутся дороже, впрочем, и здесь цены будут сопоставимы. Следовательно, ориентироваться арендатор должен действительно в первую очередь на специфику своего бизнеса и на конкурентное окружение.