Подпишись на наш Телеграм-канал!

Гигантское шоссе

На Московском шоссе работает 17 торговых центров, но нет встроенных коммерческих помещений и наблюдается очевидный дефицит офисов.

Московское шоссе является главной магистралью города, соединяющей деловой центр, железнодорожный вокзал и Центральный автовокзал со спальными районами Самары, промышленной зоной и аэропортом. По нему машины просто «пролетают», формируя гигантский трафик – 70 тысяч машин в сутки. Этот факт, а также конструктивно-архитектурные особенности застройки Московского шоссе сформировали на нем главную торговую крупноформатную «галерею», практически исключив развитие «встройки» и офисного направления.

Офисные помещения формируются, по сути, тремя крупноформатными офисно-деловыми центрами. Это – БЦ «Скала-холл» (класс А), Региональный деловой центр (класс А) и недавно сменивший концепцию БЦ «Фрегат». И все! 
 
Что касается коммерческой «встройки», то условий для ее развития и успешного функционирования на Московском шоссе фактически нет. Жилая застройка в основной своей массе значительно отдалена от первой линии. Еще в сентябре 2009 года, когда RS проводил мониторинг коммерческой недвижимости на Московском шоссе, не удалось обнаружить ни одного (!) предложения по вакантной коммерческой «встройке». Экспозиция сплошь состояла из торговых и офисных площадей в крупноформатных и средних ТЦ и ОЦ, а также из складских помещений (часто полуподвального типа). 
 
Сегодня ситуация мало изменилась: подавляющее большинство офисных и торговых помещений представляют собой площади в специализированных административных зданиях, а не встроенные помещения на первых этажах жилых домов. На шоссе есть всего две локации, где бизнес во «встройке» существует успешно. Это пересечение с ул. Коммунистической и Киевской, а также Мехзавод. Например, на продажу выставлено торговое помещение, находящееся на 1-й линии на Московском шоссе в районе Мехзавода. Это помещение площадью в 170 кв. м, расположенное на 1-м этаже 3-этажного жилого дома, продается по цене 9 млн руб. (почти 53 тыс. руб./кв. м). По такой цене есть предложения объектов с более выгодным местоположением, но собственник площади на Мехзаводе уверяет, что это помещение, использующееся под магазин, генерирует хороший посетительский трафик. 
 
Поэтому подавляющее большинство представителей бизнеса, которые планируют разместиться на Московском шоссе, в качестве перспективных коммерческих площадей рассматривают именно помещения в торговом центре. Вопрос другой – в каком ТЦ открыть магазин?

Торговые центры 
 
Абсолютное лидерство на Московском шоссе в течение нескольких лет удерживают одни и те же объекты, которые стабильно востребованы среди арендаторов (доказательство тому – отсутствие вакантных площадей практически в любое время года). Эти же ТЦ являются и лидерами по посетительскому трафику. Среди них ТРК «Парк Хаус», ТЦ «Русь-на-Волге» и ТЦ «МЕГА» (некоторые площади здесь еще пока пустуют, но это явление временное – арендаторы готовятся к «заселению»). Они же являются лидерами в ценовом отношении: информация об арендных ставках в каждом из этих торговых центров предоставляется по запросу, так как в открытой экспозиции вакантных помещений нет. Впрочем, по данным RS, арендные ставки на самые «топовые» площади в ТЦ «Русь-на-Волге» сегодня доходят до 3500 руб./кв. м, а в ТРК «Парк Хаус» – до 3000 руб./кв. м. Все торговые центры, расположенные на Московском шоссе, нетрудно проранжировать по степени востребованности среди посетителей и арендаторов. 
 
Есть среди успешных ТЦ на Московском шоссе относительные «новички». Например, ТЦ «Самолет», который так и не смог вырваться в лидеры по самым разным причинам. При этом арендная ставка на торговые площади соответствует – 1500–2500 руб./кв. м. В ТЦ «М5», формально относящемся к проспекту Кирова, стабильно экспонируется не более 1–2 площадей (а в подготовке этого обзора вакантных помещений и вовсе не нашлось), а средний размер ставки находится в границах 1000 руб./кв. м (помещения на первом этаже стоят около 1500 руб./кв. м). Диапазон ставок в ТЦ «Мост» колеблется от 700 до 2000 руб./кв. м. Например, на 1-м этаже ТЦ экспонируется площадь в 53 кв. м по ставке, близкой к максимальной границе, – 1835 руб./кв. м. 
 
На Московском шоссе предлагаются в аренду торговые объекты, в которых всегда есть свободные площади и ставки не меняются годами. Классический пример – ТЦ «Империя Центр», в котором арендовать торговую площадь можно по средней ставке 800–1000 руб./кв. м, или ТОЦ «Скала», для которого ставка в 600 руб./кв. м на помещения, расположенные на 2-м этаже, уже стала «классикой». 
 
Наконец, в отдельную группу можно объединить активно развивающиеся торговые центры. Это в первую очередь крупноформатная премьера 2012 года – ТЦ «Нота», который за этот год успел «набрать» якорных арендаторов и благодаря им начинает активно формировать ценовую политику на рынке торговой недвижимости. Не выходит из группы «активистов» и ТЦ «МЕГА»: арендаторский пул здесь формируется, а посетительские потоки стабильно продолжают нарастать, через некоторое время он совсем «затянет» к себе посетителей ТЦ. 
 
Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

— Не теряет своих лидирующих позиций ТЦ «Русь-на-Волге», и это по-настоящему парадоксальный факт. Торговый центр абсолютно неправильно реконструирован, нелогично организован, отличается низкими потолками и ограниченной парковкой, но, несмотря на это, неизменно популярен как среди арендаторов, так и среди посетителей. Там стабильно сданы все площади, и попасть туда крайне сложно. А вот другой признанный лидер, ТРК «Парк Хаус», по моим ощущениям, все же немного сдал в этом году свои позиции. Его якорные арендаторы уже не эксклюзивны и с трудом заслуживают звания «якорей», проявилась нехватка парковочных мест, для логистики внутри ТРК неудобны вертикальные связи. Словом, «Парк Хаус» я бы определил как стагнирующий торговый центр. В этом году он был популярен скорее по инерции. Что касается заметных «взлетов» в сфере крупноформатной торговой недвижимости, то я бы не выделил по-настоящему громких премьер и открытий.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11