Говорит и показывает КН

Какие коммерческие помещения оказались самыми востребованными в конце 2013 года? На примере самых показательных декабрьских сделок можно сделать вывод об основных тенденциях периода конца 2013 - начала 2014 гг. Сенсаций нет: самыми популярными являются торговые площади на первых линиях. Их по всему городу ищут (и, если повезет, находят) и инвесторы, и покупатели.

На пике спроса

Конец календарного года традиционно является периодом повышенного оживления на рынке коммерческой недвижимости. Инвесторы стремятся успеть вложить свои средства в ликвидные коммерческие объекты, представители бизнеса подыскивают помещения, чтобы с нового года начать свое дело на новом месте, арендаторы подыскивают новые площади, потому что сроки договоров с прежними собственниками истекают. В конце 2013 года эти закономерные процессы подкреплялись извечным выбором инвесторов между недвижимостью и банковским депозитом как двумя основными инвестиционными инструментами, причем для многих выбор был не в пользу банковского сектора. 

Тогда как рынок коммерческой недвижимости оживился заметно - это отмечают многие профессионалы-практики. Например, по словам руководителя отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрия Новикова, общий объем сделок в сфере коммерческой недвижимости в декабрьской практике компании вырос существенно. «В декабре нам удалось перевыполнить месячный план по показателю валовой доходности в четыре раза, - отмечает Дмитрий Новиков. - В общей сложности, специалисты компании провели 41 сделку за месяц: 23 по аренде и 18 по продаже. Из этого числа 27 объектов относились к сегменту торговой недвижимости, 9 - к офисной и 5 - к складским помещениям. Отсюда делаем вывод, что наиболее популярным сегментом в конце 2013 года стала торговая недвижимость: из 27 реализованных торговых помещений продано было 14 объектов, а сдано в аренду 13. Причем, что показательно, все проданные объекты были реализованы под арендный бизнес». 

Управляющий партнер АН «Визит» Михаил Минаев самыми востребованными на период конца 2013 года назвал объекты стрит-ритейла и с точки зрения покупки, и с точки зрения аренды площадей. При этом, по мнению эксперта, за стабильно высоким спросом не всегда поспевает предложение.«Из-за ограниченности предложений и редкого появления новых помещений в продаже удовлетворить удается не все заявки. В сфере аренды коммерческой недвижимости спрос также увеличился на торгово-офисные помещения. Часто поступают заявки на торговые площади на первом этаже зданий, с отдельным входом, на первых линиях улиц, от 50 до 300 кв. м». А вот производственные и складские помещения, по словам Михаила Минаева, интересуют потенциальных инвесторов все меньше.

Словом, ничего необычного или неожиданного в структуре спроса в конце 2013 года не произошло, разве что стабильно востребованные коммерческие площади в преддверии нового года стали еще востребованнее. Конечно, такая ситуация не могла не спровоцировать дефицит качественных предложений, о котором не устают говорить эксперты рынка. Так, президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев отмечает, что численное превалирование желающих купить коммерческую недвижимость над желающими продать в нашем городе сохраняется уже в течение нескольких лет.«Подъем покупательской активности, который мы почувствовали в конце прошлого года, вновь натолкнулся на сложности с поиском помещений, которые с уверенностью можно назвать ликвидными и качественными. Максимально быстро выстреливали отдельные предложения, но обычно объекты с такими характеристиками в экспозиции не задерживаются. Предложения с хорошей локацией, юридически чистые, без банкротств и рисков уходят с рынка за считанные дни, и этот факт никак не связан с сезонностью».

Показательная практика

Из примеров объектов коммерческой недвижимости, которые были реализованы в декабре 2013 года, можно заключить, что подавляющее большинство проданных помещений находится в ценовой границе до 10 млн руб. Сами эксперты рынка подтверждают это наблюдение, отмечая, что в конце года особо активизировались инвесторы, которые приобретали коммерческую недвижимость под собственный бизнес - либо торгово-офисный, либо рентный. Единственный ценовой рекордсмен, попавший в наш обзор, - целый комплекс зданий на ул. Арцыбушевской, который нашел своего покупателя по цене 80 млн руб. Все прочие помещения, как торговые, так и офисные, находятся однозначно ниже этой условной границы в 10 млн руб.

Подавляющее большинство реализованных предложений - торговые или универсальные помещения, в наш обзор попал единственный оборудованный склад и крупноформатный комплекс зданий, о котором уже говорилось. Примечательно, но отнюдь не удивительно, что существенная часть реализованных в конце года помещений расположена на первой линии домов. Для профессиональных риэлторов и инвесторов давно не секрет, что такие предложения расходятся максимально быстро, и очередной всплеск покупательской активности пришелся именно на декабрь 2013 года.

Еще одна особенность, подтверждающая давно обозначившуюся тенденцию: наиболее охотно покупатели и арендаторы выбирают помещения, расположенных на первых этажах новых многоэтажных домов. Из приведенных примеров видно, что стоимость квадратного метра подобных помещений может составлять от 40 до 70 тыс. руб./кв. м, а арендная ставка варьируется от 500 до 700 руб./кв. м (за помещения, расположенные не на классических для стрит-ритейла локациях, а в обычных новостройках с неплохой транспортной доступностью). Все больше инвесторов и арендаторов сегодня выбирает качественные коммерческие площади, максимально готовые для бизнеса. Из получившегося среза можно сделать вывод, что приобретатели нежилых площадей ценят хороший ремонт, удобство подъездных путей, просматриваемость, новые коммуникации и наличие парковок. Эти классические требования, предъявляемые к ликвидным коммерческим площадям, были в очередной раз продемонстрированы участниками рынка.

География реализованных в конце года коммерческих объектов довольно широка. Из тенденций можно отметить, что игрокам рынка интересны площади, расположенные в центральной части города, преимущественно в новых жилых комплексах и кварталах. Также востребован для бизнеса географический центр города и активные спальные районы, размещение в которых может быть потенциально интересно для представителей торгового бизнеса в стрит-ритейле и для офисных филиалов федеральных и местных компаний. 

Экспозиция коммерческой недвижимости, реализованной в декабре 2013 года (по данным АН Самары):

Описание объекта	Площадь	Стоимость
Продажа
Комплекс зданий на ул. Арцыбушевской	762 кв. м 1200 кв. м	80 млн руб.
Торговое помещение в ЖК «Москва»	93 кв. м	4,7 млн руб. (50,5 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Самарской	129,7 кв. м	5,6 млн руб. (43,2 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Тополей, 3 1-й этаж 9-этажного дома, 2 отдельных входа, огороженная парковка, все коммуникации	130 кв. м	9,4 млн руб. (72,3 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. М.Горького, 78а 2-й этаж 4-этажного здания. Все коммуникации, качественный ремонт	100 кв. м	5,8 млн руб. (58 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на ул. Ленинской, 196 1-й этаж жилого дома, отдельный вход, свидетельство на перевод в нежилой фонд. Кабинетная система, хороший ремонт	53,5 кв. м	3,5 млн руб. (65,4 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на ул. Водников, 49 1-й этаж 10-этажного дома, 1-я линия, два отдельных входа. Все коммуникации, отличный ремонт. Парковка	230 кв. м	9,2 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м )
Складское помещение на ул. Гаражный проезд, 5 Отдельно стоящее капитальное здание и земельный участок, огороженная охраняемая территория.	642,2 кв. м – площадь склада; 732 кв. м – площадь земельного участка	4,95 млн руб.
Универсальные помещения на ул. А.Толстого/Ленинградской Цоколь жилого дома. Все коммуникации, высокие потолки, свободная планировка	40-140 кв. м	39 тыс. руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Осипенко, 1 2-й этаж офисного здания, кабинетная система, качественный ремонт. Парковка	131,9 кв. м	10 млн руб. (76 тыс. руб./кв. м)
Аренда
Универсальное помещение на ул. Центральной, 31 1-й этаж 22-этажного дома, отдельный вход, свидетельство на нежилое помещение	101,6 кв. м	600 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Самарской, 267 Цоколь 20-этажного дома. Все коммуникации, евроремонт, отдельный вход. Парковка	176,3 кв. м	795 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Ставропольской, 214 1-й этаж 11-этажного дома, 1-я линия. Все коммуникации, хороший ремонт	114 кв. м	500 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Дыбенко, 23 Цокольный этаж жилого дома, отдельный вход, ремонт под арендатора. Парковка	167 кв. м	650 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Молодежной, 6б/ пр. Кирова 1-й этаж 16-этажного дома, отдельный вход. Свободная планировка, хороший ремонт, все коммуникации	210 кв. м	700 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. А.Толстого, 135 1-й этаж 10-этажного дома, три отдельных входа, свободная планировка. Ремонт в счет аренды	370 кв. м	500 руб./кв. м