Немолодая гвардия

Улица Молодогвардейская считается одной из самых статусных локаций города. Причем эта статусность обусловлена не столько «исторической памятью», сколько современной реальностью. Целый «набор» брендовых арендаторов, среди которых бутики и филиалы крупных банков, здания правительственных структур, закрепили за этой улицей народный эпитет - «коридор власти».

По сравнению с июлем 2009 года, когда журнал «Недвижимость. Rent&Sale» проводил мониторинг коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, современный объем вакантных помещений здесь незначительно увеличился. В 2009 году на улице было вакантно в общей сложности 7359 кв. м коммерческих площадей. Сегодня общий объем экспозиции, предлагаемой в аренду, составляет 5508 кв. м, на продажу - 6745 кв. м. Однако большинство помещений в обеих экспозициях дублируется: многие собственники рассматривают вариант как аренды, так и продажи.

В структуре актуальной экспозиции преобладают торговые площади: из общего числа лишь 3 предлагаемых в аренду и 5 выставленных на продажу помещений однозначно позиционируются как офисные. Примечательно, что в 2009 году характер экспозиции был иным: пустовали в основном офисные помещения, расположенные в цоколях или на первых этажах «встройки».

Стоимость коммерческого квадратного метра на ул. Молодогвардейской в значительной степени зависит от близости помещения к наиболее топовому участку - от площади Славы до площади Куйбышева. Именно здесь концентрируется наибольшее число коммерческих площадей. Высокие цены на этом участке также связаны с непосредственной близостью к правительственным зданиям и госучреждениям. Для арендаторов-«офисников» это приятное бизнес-соседство, для банков и бутиков - лишнее подтверждение их престижа. Именно здесь журнал «Недвижимость. Rent&Sale» зафиксировал самые высокие цены: за 126,8 тыс. руб./кв. м продается универсальное помещение площадью 197,2 кв. м на ул. Молодогвардейской, 174 («Европейский квартал»). Чуть дешевле офисное помещение в 344 кв. м на ул. Молодогвардейской - 180-110 тыс. руб./кв. м. На пересечении ул. Молодогвардейской и Ленинградской также нашлась «топовая» площадь. На первой линии домов по цене 118 тыс. руб./кв. м выставлено на продажу помещение площадью 168 кв. м.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков подтвердил, что наибольший интерес у арендаторов вызывает участок от Полевой до площади Куйбышева. «Эта часть улицы наиболее активна и поэтому максимально востребована среди арендаторов и инвесторов. В частности, у нашей компании есть недавний опыт реализации помещений в этой части улицы. Площади здесь интересны в первую очередь ресторанам и банкам - есть объекты подходящего метража и со свободной планировкой, что для таких арендаторов является хорошей возможностью переделать весь интерьер помещения под себя», - говорит Дмитрий Новиков.

В противовес ценовому «потолку» самое дешевое предложение располагается в районе Молодогвардейской/ Некрасовской (офисное помещение площадью 574 кв. м по цене 23 тыс. руб./кв. м). Несколько предложений в актуальной экспозиции ул. Молодогвардейской сосредоточено в диапазоне 40-45 тыс. руб./кв. м. За такую сумму можно купить офисную площадь в хорошем состоянии (например, офис на пересечении Молодогвардейской и переулка Высоцкого площадью 142 кв. м по цене 45,8 тыс. руб./кв. м).

Средняя стоимость кв. м торговых площадей на ул. Молодогвардейской традиционно чуть выше - 46-55 тыс. руб./кв. м. По такой цене также можно найти помещение «размера XXL»: например, площадь 362 кв. м на Молодогвардейской/ Ленинградской по цене 47 тыс. руб./кв. м включает первый этаж и подвал в двухэтажном здании.

Для сравнения: цены продаж коммерческой недвижимости, попавшие в наш обзор трехгодовалой давности, едва ли могли сравниться с сегодняшней верхней планкой. Самое дорогое помещение собственник продавал по цене 75 тыс. руб./кв. м, два других стоили не в пример меньше - 36-39 тыс. руб./кв. м. В целом стоимость коммерческой недвижимости улицы Молодогвардейской в 2009 году многие эксперты оценивали как низкую, даже несмотря на весь внешний лоск этой локации.

Размер арендных ставок также четко дифференцирован в зависимости от близости к топовым участкам, на которых располагаются как правительственные здания, так и элитное жилье. Так, все то же универсальное помещение площадью 197,2 кв. м на ул. Молодогвардейской, 174 сдается по ставке 1500 руб./кв. м. Сразу несколько предложений сосредоточено в ценовом диапазоне 800-1100 руб./кв. м. Как правило, за такую сумму можно арендовать достойное помещение с хорошим ремонтом. Самые дешевые предложения по аренде едва дотягивают до 500 руб./кв. м. За 484 руб./кв. м сдается в аренду торговое помещение площадью 248 кв. м на пересечении Молодогвардейской и Ленинградской, а за 530 руб./кв. м - просторная площадь (408 кв. м на 1-м этаже и 385 кв. м в подвале) на Молодогвардейской /Полевой.

Получается, что в аренду объекты на ул. Молодогвардейской менее востребованы, чем в покупку. Иначе как объяснить тот факт, что цены продажи коммерческих площадей на этой улице находятся на максимуме средних цен по городу, а арендные ставки «покоятся» на позициях «средненького объекта» нецентральных районов Самары?

В 2009 году на ул. Молодогвардейской можно было найти типичный офисный неликвид: например, по ставкам от 150-200 руб./кв. м сдавались в аренду офисы на 1-м и цокольном этажах, расположенные на пересечении с переулками Репина и Высоцкого. Ценовой максимум в экспозиции 2009 года был немного ниже сегодняшних цен: за 900 руб./кв. м сдавалось помещение на пересечении с ул. Первомайской, за 1000 руб./кв. м - на пересечении с ул. Полевой. Площади, находившиеся в отдалении от «эпицентра» престижности, предлагались в аренду по ставке 400-500 руб./кв. м.

А вот на коммерческую недвижимость в крупноформатных коммерческих объектах время не повлияло. В 2009 году офисные площади в ОЦ «БЭЛ Плаза» стоили 1000 руб./кв. м, по такой же ставке они экспонируются и сейчас.

Потенциал улицы Молодогвардейской в разное время эксперты оценивали по-разному, общим оставалось лишь одно: улице нужна глобальная «встряска» в виде расширения пропускной способности и реконструкции. В кризисный 2009 год, когда Молодогвардейская демонстрировала угрюмую стабильность, эксперты рынка коммерческой недвижимости уверяли, что улица достигла своего «потолка». Уже тогда перспективы дальнейшего развития улицы связывали с реконструкцией исторических кварталов и расширением проезжей части, которое привлечет на Молодогвардейскую транспортные и пешеходные потоки. Те же самые ожидания специалисты рынка высказывают и сейчас. «Серьезный толчок к дальнейшему развитию Молодогвардейской может дать проведение в Самаре матчей мундиаля в 2018 году, подготовка к которому будет связана в первую очередь с развитием центра города. В городской генплан изменения всей застройки улицы уже внесли, однако до практической реализации этому проекту пока, конечно, далеко. Однако только так можно привлечь на улицу новых крупных инвесторов. Когда это произойдет, у улицы появится новый потенциал для развития бизнеса», - считает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк.

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Пожалуй, самые большие перспективы - у той части улицы Молодогвардейской, которая расположена в старой части города. Подготовка к проведению чемпионата мира по футболу, вероятно, затронет этот участок улицы и подтолкнет его к дальнейшему развитию. Впрочем, на пересечении Молодогвардейской и Ленинградской положительные изменения можно заметить уже сейчас. Буквально 2-3 месяца назад эта часть улицы пестрела баннерами об аренде и продаже, но в последнее время их количество заметно уменьшилось: на улицу пришел новый бизнес. Получается, что этот участок постепенно возвращает себе былую, докризисную репутацию. Будем надеяться, то же самое произойдет с другими «застывшими» участками улицы.

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:

— Многие представители бизнеса, планирующие покупку или аренду коммерческой площади, не хотят идти на улицу Молодогвардейскую. По статистике нашей компании, желающих занять коммерческую площадь здесь сегодня много. Это связано с небольшим объемом трафика - как автомобильного, так и пешеходного. Более того, если заказы от желающих разместиться на Молодогвардейской и поступают, то спросом пользуются строго определенные участки улицы. Среди таковых - отрезок от Первомайской до Вилоновской и от Вилоновской до Ульяновской. Эти участки улицы являются наиболее проходными и проездными, чего не скажешь о других участках Молодогвардейской.

Экспозиция коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, октябрь 2012 года

Объект/ Адрес	Площадь	Стоимость/ Арендная ставка
АРЕНДА
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской, 174/ пл. Куйбышева Помещение в «Европейском квартале» 1-я линия, отдельный вход, витринное остекление. Все коммуникации, качественный ремонт	197,2 кв. м	1500 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 180/ Ульяновской Помещение в два этажа. Все коммуникации, ремонт	344 кв. м	1100 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пл. Славы	570 кв. м	1150 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 172/ Ульяновской Цокольный этаж жилого дома, отдельный вход, парковка. Хороший ремонт	10 кв. м	800 руб./кв. м (+ электроэнергия)
Нежилое помещение на ул. Молодогвардейской/ Ульяновской 1-я линия, 1-й этаж, планируется перевод в нежилой фонд. Парковка. Хороший ремонт	71 кв. м	764 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Маяковского Отдельный вход, два зала, витринные окна. Все коммуникации	200 кв. м	750 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой 1-й этаж, отдельный вход. Все коммуникации	800 кв. м	650 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой 1-я линия, два отдельных входа, витринные окна. Подвал	413 кв. м 378 кв. м - подвал	1100 руб./кв. м 120 руб./кв. м - подвал
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 146/ пл. Куйбышева Отдельный вход, 1-й этаж 6-этажного дома, 1-я линия, парковка. Все коммуникации	160 кв. м	625 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 98/ сквере Высоцкого 1-й этаж 3-этажного жилого дома, отдельный вход. Все коммуникации, свободная планировка	70 кв. м	714 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 90/ Ленинградской 1-й этаж и подвал в 2-этажном здании, 1-я линия, парковка. Все коммуникации	248 кв. м	484 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 78/ Ленинградской 1-й этаж 3-этажного здания, 1-я линия. Все коммуникации, отличный ремонт	168 кв. м	890 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 215/ Полевой 1-я линия, парковка, витринное остекление. Все коммуникации	408 кв. м 385 кв. м - подвал	530 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Дворце спорта Отдельный вход, все коммуникации	900 кв. м	1000 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской Витринные окна, хороший ремонт	154 кв. м	600 руб./кв. м
ПРОДАЖА
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской Двухэтажное офисное помещение, отдельный вход. Ремонт. Заполнено арендаторами	574,8 кв. м	13,2 млн руб. (23 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской, 174/ пл. Куйбышева Помещение в «Европейском квартале» 1-я линия, отдельный вход, витринное остекление. Все коммуникации, качественный ремонт	197,2 кв. м	25 млн руб. (126,8 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Венцека Два отдельных входа, три кабинета. Все коммуникации, хорошее состояние, есть арендатор	94 кв. м	3,9 млн руб. (41,5 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Высоцкого Хорошее состояние, все коммуникации, охрана	142 кв. м	6,5 млн руб. (45,8 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 180/ Ульяновской Помещение расположено на двух этажах. Отдельный вход, парковка. Все коммуникации	344 кв. м	37,8 млн руб. (110 тыс. руб./кв. м)
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой 1-й этаж жилого дома. Свободная планировка, хороший ремонт	169 кв. м	12,7 млн руб. (75 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 80/ Ленинградской 1-й этаж и цоколь	470 кв. м	22 млн руб. (46,8 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 78/ Ленинградской 1-й этаж 3-этажного здания, 1-я линия. Все коммуникации, отличный ремонт	168 кв. м	20 млн руб. (118 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Маяковского Торговая площадь в «Шанхае». Отдельный вход, все коммуникации	2587,5 кв. м	147,4 млн руб. (57 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской 1-й этаж жилого дома, 1-я линия, 2 отдельных входа, витринные окна. Все коммуникации, евроремонт	154 кв. м	13 млн руб. (84,4 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Ленинградской 1-й этаж 2-этажного дома, 1-я линия, два отдельных входа. Все коммуникации, хороший ремонт	489 кв. м 200 кв. м - подвал	20 млн руб. (45 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 215/ Полевой 1-я линия, парковка, витринное остекление. Все коммуникации	408 кв. м 385 кв. м - подвал	41 млн руб. (51 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 90/ Ленинградской 1-й этаж и подвал в 2-этажном здании, 1-я линия, парковка. Все коммуникации	362 кв. м	17 млн руб. (47 тыс. руб./кв. м)

Экспозиция коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, июль 2009 года

Объект/ Адрес	Площадь	Стоимость/ Арендная ставка
АРЕНДА
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Пионерской Отдельно стоящее здание	500 кв. м	400 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Репина 1-й этаж	130 кв. м	230-500 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Высоцкого 1-й этаж	150-1500 кв. м	150-500 руб./кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской 1-й этаж	180 кв. м	230-500 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Л. Толстого 2-й этаж отдельно стоящего здания	120 кв. м 1170 кв. м	500 руб./кв. м - 120 кв. м; 750 руб./кв. м - 1170 кв. м
Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Вилоновской Цоколь и 1-й этаж встроенного помещения	100 кв. м - цоколь; 170 кв. м - 1-й этаж	500 руб./кв. м - цоколь; 600 руб./кв. м - 1-й этаж
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Ульяновской 1-2 этажи встроенного помещения	276 кв. м	500 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой 1-й этаж, встроенное помещение	53 кв. м	1000 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Первомайской 1-й этаж, встроенное помещение	220 кв. м	900 руб./кв. м
ПРОДАЖА
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Венцека 1-й этаж	90 кв. м	39 тыс. руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской Отдельно стоящее здание	100 кв. м	75 тыс. руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Л. Толстого 2-й этаж встроенного помещения	500 кв. м	36 тыс. руб./кв. м