Подпишись на наш Телеграм-канал!

Как заработать 1,5 млн?

Покупка квартиры с целью последующего перевода в нежилой фонд – чрезвычайно распространенная среди частных инвесторов практика. Доход от такого вложения будет априори выше, чем от простой сдачи такого жилья в аренду. Однако о том, как грамотно инвестировать в такую недвижимость и у каких объектов есть хороший коммерческий потенциал, могут рассказать только профессионалы рынка. Генеральный директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк провела мастер-класс по расчету сроков окупаемости и доходности на примере конкретного объекта. Несмотря на то что эксперты рынка сегодня жалуются на дефицит квартир, которые было бы выгодно перевести в нежилой фонд, рассматриваемое помещение вполне заслуживает звания интересного для инвестирования объекта.

как.jpg
фото 2 к Камертону ava.jpg













Этап затрат
Чтобы получить прибыль, более весомую, чем доход от сдачи жилья в аренду, приобретенную квартиру нужно прежде всего перевести в нежилой фонд. Для этих целей частному инвестору требуется сумма около 250 тыс. руб. Также в будущем коммерческом помещении необходимо сделать ремонт, отвечающий его новому предназначению. Специалисты советуют «закладывать» на этот процесс сумму не меньше 10 тыс. руб. с квадратного метра. В общей сложности эти траты увеличат стоимость квадратного метра рассматриваемого помещения до 77 750 руб. Помимо этого, инвестор должен предусмотреть траты на страховку и оценку объекта недвижимости. По сравнению с другими статьями расходов, они незначительны, но тем не менее пренебрегать ими не будем.

как2.jpg














Этап прибыли
«Разделавшись» с этапом затрат, инвестор переходит к более приятному периоду – этапу извлечения прибыли от своего вложения. Нужно понимать, отмечают эксперты, что немаловажную роль в расчетах сроков окупаемости и выхода на получение дохода играет размер арендной ставки, по которой инвестор сможет сдавать свой объект в аренду. Средняя арендная ставка, на которую вполне может рассчитывать покупатель рассматриваемого нами помещения,  – 1000 руб./кв. м. И это, как считают аналитики рынка, при условии стабильного развития рынка и инфраструктуры вокруг объекта. При такой ставке инвестор получит «чистый» срок окупаемости своего объекта длиной около 6,5 лет.

как3.jpg










А если в кредит?
Частное инвестирование в недвижимость для многих участников рынка сопряжено с кредитованием. Насколько увеличится срок окупаемости в случае, если инвестор приобретет этот объект с участием заемных средств?
Предположим, 30% от стоимости помещения частный инвестор внесет из своего кармана, а оставшиеся 70% возьмет в кредит под 18% годовых. С учетом процентов по кредиту общая сумма его затрат, конечно, увеличится, но, что приятно, ненамного. По сути, это и есть лучшее доказательство привлекательности объекта недвижимости в цифрах.

как4.jpg


















Последующая продажа
Вкладывая средства в объект коммерческой недвижимости, инвестор должен просчитывать не только вариант сдачи этой площади в аренду, но и последующей продажи объекта. В случае с данным помещением последующая реализация может принести существенный доход, причем опять же при условии как вложения целиком наличных средств, так и инвестирования с кредитом. Хорошие характеристики помещения, а также проведенный в нем ремонт и установленный размер арендной ставки позволят реализовать объект по цене 100 тыс. руб./кв. м. Посчитать доход, который инвестор получит в этом случае, можно следующим образом.

как5.jpg
















Алексей Гурьянов,
генеральный директор
ГК «Институт оценки»:
– Объект с таким сроком отдачи, безусловно, привлекает внимание. Многие объекты коммерческой недвижимости в стрит-ритейле сегодня выходят на доходность через 10–12 лет. На высокий размер арендной ставки и конечную стоимость, по которой уже переведенное в нежилой фонд помещение выйдет на рынок, влияют характеристики объекта. Так, расположение на первой линии домов добавляет объектам стрит-ритейла 30–40% от стоимости помещений на второй линии. Поэтому любые внешние изменения, связанные с расположением объекта (если нынешняя первая линия вдруг станет второй) и трафиком (если объем пешеходов и автомобилей вблизи объекта вдруг резко сократится), повлияют на срок окупаемости, увеличив его.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11