Подпишись на наш Телеграм-канал!

Купить, чтобы окупить

Выбирая объект покупки, вы часто встречаете в объявлениях такие понятия, как «доходность %», «срок окупаемости». Конечно, это усиливает конкурентные преимущества конкретного помещения, но насколько эти показатели обоснованы? Нужно ли «верить написанному»? Можно ли самостоятельно рассчитать сроки окупаемости и доходность объекта коммерческой недвижимости? Вот несколько инструментов, применение которых вам добавит уверенности.

купить чтобы окупить


Расчеты, доступные профессионалам
Понятия доходности и сроков окупаемости объекта недвижимости уже давно перестали быть сухими математическими формулами, понятными только профессионалам финансовой сферы. Сегодня этими терминами активно пользуются частные инвесторы – собственники и покупатели коммерческой недвижимости. Показатели сроков окупаемости и доходности стали важнейшими критериями привлекательности объекта и, соответственно, целесообразности вложения в него средств. Поэтому, выбирая коммерческое помещение для инвестирования, будущие собственники сегодня обращают внимание не только на его внешние характеристики (местоположение, состояние, оснащенность), но и на экономическую «начинку».

При этом ответы на вопрос, как же правильно посчитать окупаемость объекта недвижимости «в домашних условиях», диаметрально противоположны.

Первая точка зрения трактует окупаемость и доходность как строгие экономические понятия, которые бессмысленно рассчитывать «на бумаге» – уж слишком много есть дополнительных факторов, которые нужно учесть, чтобы расчет оказался верен. Как рассказал финансовый консультант, руководитель компании «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков, правильная методика расчета сроков окупаемости коммерческого помещения едина, все ее вариации лишь искажают реальные показатели. «По сути, окупаемость является макроэкономическим понятием со строгим алгоритмом расчета. Другое дело, что в реальности этот показатель часто подменяют чем-то другим и неверно интерпретируют. Так возникают прецеденты неправильных расчетов, когда инвестору показали одну идеальную картинку, которая потом никак не увязывается с реальным функционированием объекта. Заведомо идеализированные сроки окупаемости возникают тогда, когда собственники объектов недвижимости желают намеренно скрыть существенные недостатки своих объектов. На эти красивые цифры и реагируют многие частные инвесторы».

Сложность самостоятельного расчета сроков окупаемости заключается в том, что при таком подходе есть возможность подсчитать только «идеальную» окупаемость без учета реальных показателей, которые могут ее снизить. «Учесть все факторы риска могут только профессиональные оценщики, – считает финансовый консультант Иван Абросимов. – При расчетах они отталкиваются от того, что средняя капитализация объектов коммерческой недвижимости составляет 10–15% годовых, но с учетом нашей экономики этот показатель достигается не всегда».

Действительно, очень часто в объявлениях о продаже объектов недвижимости можно встретить «обещания», что объект окупит себя за 5 лет. Стоит ли слепо верить таким гарантиям? Очевидно, нет. Можно ли самостоятельно рассчитать хотя бы приблизительные сроки, в течение которых получится выйти на безубыточное владение объектом и начать получать доход со своей инвестиции? Многие профессиональные участники рынка считают, что это возможно. Вторая точка зрения на показатели сроков окупаемости и доходности такова: они «поддаются» простому расчету, который доступен каждому.


Технология расчета

Участники рынка коммерческой недвижимости считают методику расчета сроков окупаемости и доходности рабочим инструментом, однако всецело на него полагаться не рекомендуют. Заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев отмечает, что обращаться к таким расчетам нужно на определенном этапе. «Подсчитывать параметры окупаемости и доходности объекта недвижимости «вручную» целесообразно лишь на первом этапе, когда инвестор только присматривается к объекту. Принимать окончательное решение о покупке, основываясь на собственных расчетах, неверно и недальновидно. Самостоятельно, без профессиональной помощи, можно рассчитать доходность и окупаемость объекта лишь приблизительно».

Впрочем, и этих приблизительных расчетов вполне может быть достаточно, считают эксперты. По крайней мере, они помогут инвестору понять, стоит ли выбранное помещение его внимания. Если выяснится, что стоит, то придет время для более детальных расчетов с привлечением профессионалов.

Итак, чтобы самостоятельно подсчитать сроки окупаемости и доходность объекта, можно воспользоваться следующими формулами. «Для расчета сроков окупаемости возьмем коммерческое помещение площадью 50 кв. м, которое стоит 5 млн руб., – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. – Предположим, что ставка, по которой эту площадь можно сдавать в аренду, составляет 1000 руб./кв. м. То есть за месяц это помещение приносит 50 тыс. руб. дохода. Сумму ежемесячного дохода в 50 тыс. руб. умножаем на 12 месяцев и получаем 600 тыс. руб. – размер ежегодного дохода. А затем общую стоимость помещения нужно разделить на размер ежегодного дохода – в итоге мы получим цифру порядка 8. Это и есть количество лет, за которое вложение себя окупит».

Председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк рассказала о формуле, которая внешне чуть изменена, однако результат при расчетах дает аналогичный. «Стоимость квадратного метра помещения делится на размер арендной ставки и затем делится на 12. Предположим, помещение площадью 70 кв. м продается по цене 77,5 тыс. руб./кв. м. Инвестор покупает его и находит арендатора по ставке 1000 руб./кв. м. Соответственно, нужно 77,5 тыс. руб. разделить на 1000 и разделить на 12. В итоге мы получим цифру, соответствующую сроку окупаемости этого объекта, – 6,5 лет». «Формула довольно проста, но нужно учитывать, что в этом случае не берется в расчет ежегодная индексация, то есть берется чистый доход от арендной ставки», – уточняет Ирина Семенюк.


Как учесть все?

Чтобы приблизить расчеты сроков окупаемости и выхода на доходность к идеальным, нужно в расчетах учитывать важнейшие дополнительные условия. «При расчете сроков окупаемости и объемов доходности необходимо учитывать целый ряд факторов: наличие и статус арендатора, состояние помещения и коммуникаций, наличие кредитных средств при покупке помещения, стоимость коммунальных платежей, налог на имущество, является ли помещение памятником архитектуры и т. д. Если у помещения уже есть постоянный и надежный арендатор, то расчет окупаемости будет отталкиваться от арендных платежей. Если же арендатора на момент приобретения нет, то в сроки окупаемости непременно нужно закладывать время на его поиски, а также затраты на приведение помещения в товарный вид», – объясняет Андрей Николаев.

При этом многие практики рынка коммерческой недвижимости считают размер арендной ставки самым важным показателем, от которого стоит отталкиваться при расчетах выгодности вложения. Мораль проста: если инвестору известен уровень арендной ставки, по которой он будет сдавать свое помещение, и, более того, если уже есть потенциальный арендатор, готовый платить за аренду в таком размере, то все остальные показатели отходят на второй план и большой роли не играют. «При расчетах сроков окупаемости нужно в первую очередь отталкиваться от размера арендной ставки, руководствоваться потенциальным спросом на объект недвижимости. Если помещение интересно арендаторам, которые готовы платить ставку в рамках ценовых ожиданий инвестора, то можно смело рассчитывать сроки окупаемости, опираясь на размер будущей арендной ставки. Если же помещение не пользуется спросом на рынке, то считать сроки его окупаемости чисто математически бессмысленно: без реального арендатора оно все равно неспособно окупить инвесторские затраты в срок», – убежден Дмитрий Новиков.

Однако попытаться учесть факторы, которые вполне могут повлиять на сроки окупаемости, все же стоит. Так, основными моментами, требующими внимания, являются налоги, которые инвестор будет платить за приобретение помещения и пользование им, ежегодная индексация и связанный с ней рост стоимости недвижимости, в частности рост арендной платы. При идеальном раскладе эти показатели в сумме отнимают минимум 6% от чистого дохода со сдачи помещения в аренду. Соответственно, не меньше этого процента нужно вычесть из ежемесячного дохода, чтобы подсчитать, сколько лет вложение будет окупать себя. Впрочем, и здесь есть свои рабочие «рецепты». «Инвестор может ежегодно увеличивать размер арендной ставки на размер инфляции, сведения о котором находятся в открытом доступе на сайте Росстата. В итоге эти 6%, которые он может потерять от общего дохода аренды, вполне можно нивелировать. Причем сделать это можно еще на этапе заключения договора аренды, заранее обговорив с арендатором процент, на которой ставка будет ежегодно повышаться», – отмечает Дмитрий Новиков. Идеальная окупаемость и реальные осложнения.

Руководствуясь простой формулой расчета сроков окупаемости и выхода на безубыточное владение, можно самостоятельно проверить, насколько обещаемые собственниками прогнозы близки к реальности. Даже приблизительный грубый расчет даст довольно-таки объективную картину. Очевидно, что минимальные сроки окупаемости должны насторожить, в большинстве случаев такие показатели все же являются преувеличенными. Максимально выгодным вложением эксперты называют объекты коммерческой недвижимости со сроком окупаемости 5–7 лет. Встретить такие помещения в экспозиции реально, хотя и затруднительно.

Однако даже грамотно рассчитанные сроки окупаемости еще не гарантируют того, что в означенный час инвестор начнет получать доход от своего вложения. Уже на этапе владения и распоряжения объектом сам инвестор может негативно повлиять на сделанные прогнозы и существенно отсрочить момент выхода на безубыточное владение. Очевидно, что сократить сроки окупаемости коммерческого помещения своими силами куда сложнее, чем растянуть их во времени. О самом распространенном перегибе, который удлиняет процесс окупаемости объекта, рассказал Андрей Николаев. «Предположим, инвестор вложил серьезные деньги в помещение и хочет как можно быстрее получить доход. Он подсчитал окупаемость на калькуляторе, получил идеальную цифру и всеми силами будет к ней стремиться. После этих расчетов он ориентируется на определенную арендную ставку, ниже которой не хочет сдавать свое помещение, чтобы окупить его в означенный срок. А арендаторы по такой ставке идти на объект не хотят. Тем временем помещение простаивает, и сроки его окупаемости увеличиваются из-за прихоти инвестора, который упорен в своих запросах». В итоге мы возвращаемся к уже обозначенной аксиоме: в расчетах сроков окупаемости нужно в первую очередь ориентироваться на реальную арендную ставку, по которой можно будет сдавать помещение, и на спрос, которым пользуется этот объект в данный момент.

справка
Одним из самых востребованных способов вложения в недвижимость для частных инвесторов сегодня является покупка квартиры на первом этаже жилого дома с целью последующего перевода в нежилой фонд. О том, как можно рассчитать сроки окупаемости такого вложения, рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. 

Объект вложения: 
квартира площадью 55 кв. м на 1-м этаже в доме по ул. Гагарина/ Митирева 
Стоимость объекта: 3,5 млн руб.
Стоимость перевода в нежилой фонд: 250 тыс. руб.
Стоимость ремонта помещения: 10 тыс. руб. с кв. м
Итоговый объем затрат: 4,3 млн руб.
Размер будущей арендной ставки (есть договоренность с будущим арендатором): 1000 руб./кв. м
Ежемесячный доход со сдачи в аренду: 55 тыс. руб.
Ежегодный доход со сдачи в аренду: 660 тыс. руб.
Срок окупаемости помещения: 6,5 лет.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Француз Томас Ходгкинсон предлагает для Самары амбициозный, яркий и неоднозначный проект. О том, что...
14.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11