Подпишись на наш Телеграм-канал!

Сносить нельзя легализовать?

Наверное, вы уже такое наблюдали в Самаре: буквально на частных сотках под индивидуальное жилье (ИЖС) строятся дома в 3 этажа, которые явно будут использоваться в коммерческих целях. Это так называемый «формат доходных домов» – люди скупают участки, строят там дома на несколько квартир и продают их или сдают в аренду. Иногда такие дома превращаются в офисные центры.

строительство

Первые многоквартирные малоэтажные дома в дачных массивах появились на самарском рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса. Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы. Учитывая пробелы в федеральном законодательстве, застройщики в качестве физических лиц начали строительство таких многоквартирных жилых домов, скупая несколько участков, оформленных «для ведения личного подсобного хозяйства», а затем легализовать вновь построенный дом по декларации в рамках закона о «Дачной амнистии».
Власть в этом вопросе, похоже, еще «изучает практику». В различных регионах позиция судов весьма разная: Краснодарский край, Екатеринбург и Сочи сносят «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. Были случаи и в соседней Ульяновской области, когда такие объекты законом квалифицировались как самовольно построенные, и принималось решение о сносе здания.

Мошенническая схема?

Схема используется следующая:
Де-факто строится многоквартирный дом. Де-юре строится частный жилой дом; юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме; дом строится не выше 3 этажей, площадью не больше 1500 кв. м; дом является общей долевой собственностью N-го количества граждан; оформляется вновь построенный дом по декларации в рамках закона о «Дачной амнистии».
В дальнейшем данный дом так и остается в долевой собственности, и покупатели заключают что-то вроде соглашения о порядке использования данного дома либо просто заключают соглашение о разделе дома – каждый получает свою долю объекта недвижимости, выделенную в натуре.

Почему появилась такая схема?

Это выгодно. Так можно серьезно выиграть в деньгах во время оформления строительства, тогда к застройщику меньше требований, совсем не как в случае многоквартирников. Например, застройщик индивидуального жилого дома на одну семью (при высоте дома не более трех этажей) вполне может обойтись и без проекта дома. Более того, при возведении многоэтажки необходимо заключать договор подряда с лицензированным застройщиком, так как строительство ведется не по проекту индивидуальной жилой застройки.
Так в чем же проблема? Как показывает практика, чаще всего размещение таких домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов. И самый интересный вопрос для приобретателя такого жилья. Узаконить строение можно как долевую собственность даже при отсутствии разрешительной документации, а вот как выделить эти «квартиры» в объекты? Гарантии, что вы это сделаете, нет.

Практика. Что такое ИЖС?

Как ни печально, но по стране многоквартирники на землях под ИЖС сносят. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи и Краснодарском крае. Объясняется это тем, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено.
Так что же это такое – ИЖС? В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации таковыми объектами именуются «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Вот как нам прокомментировал эту ситуацию адвокат Антон Бегеба, старший партнер Адвокатского бюро «Яблоков,
Лапицкий и партнеры»:

«Если речь идет об участках под ИЖС, то можно сделать вывод, что расположены они в зонах Ж-1, Ж-2 в соответствии с картой правового зонирования. Указанные зоны предполагают строительство спаренных односемейных домов, а также односемейных жилых домов блокированного типа.
В соответствии с СаНиП односемейные жилые дома блокированного типа (таунхаусы) должны отвечать следующим требованиям:
– не иметь помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
– не иметь общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
– не иметь самостоятельных систем вентиляции;
– не иметь самостоятельных систем отопления или индивидуальных вводов и подключения к внешним тепловым сетям.
В случае если данные условия соблюдены, постройка соответствует требованиям зонирования территорий. В Самарской области обширной судебной практики по этому вопросу не существует, как правило, государственная регистрация прав на таунхаусы осуществляется в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В случае если указанные условия при строительстве не соблюдены, то признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом вполне возможно».
В качестве иллюстрации приведем выдержку из материалов судебного дела по сносу многоквартирного дома на земле ИЖС в славном городе Сочи:
«В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством… В ходе судебного разбирательства представители ответчиков не отрицали того, что их доверители членами одной семьи не являются и приобретали доли земельного участка для возведения многоэтажного дома в целях дальнейшего использования его обособленных помещений для проживания».
Регистрирующие органы сегодня еще вырабатывают генеральную линию и могут ошибаться. Так, один застройщик пожелал зарегистрировать дом по «Дачной амнистии», но получил отказ от Росреестра. Мотивация – «после реконструкции дом может быть использован как многоквартирный». В случае же сноса постройки по суду прежде всего пострадает незадачливый собственник, а не госорган. А потом раздаются такие вот монологи о несправедливости, пишет Василий Петрович, пострадавший от неблагоприятного развития ситуации с жильем:
«Моя семья скоро может остаться без жилья! Мы добросовестно приобрели 1-комн. квартиру в новостройке 27 кв. м. Зарегистрировали сделку в юстиции, получили свидетельства о долевой собственности, прописались, сделали ремонт… А районным судом было принято решение признать недействительным свидетельства о госрегистрации, обязать аннулировать запись права собственности и снести наш дом!!! А нас даже не пригласили в суд! Когда мы покупали квартиру – никто об этом ничего не говорил. В нашем доме порядка 30 человек имеют свидетельства на собственность. Ну как так можно? Выдать все документы, прописать, а потом принять такое решение? Я же свидетельство о регистрации не на вокзале покупал, а получал в юстиции (в госучреждении)».
И уж ничто не спасет вашу собственность, если дом признан небезопасным. Суд легко и просто выносит решение о его сносе. В судебной практике есть и те, и другие решения. Потому держите ухо востро – дом должен быть приведен в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.
Как не попасть впросак, приобретая такое жилье? Если мы не имеем в виду «крутые» клубные дома (там по определению все юридически грамотно), то часто в домах на несколько семей квартиры приобретаются теми, кто решил сэкономить.
Однако на чем нельзя экономить, так это на юридически верном принятии решения и правильном оформлении собственности. Приведем несколько советов, чтобы никто не попался мошенникам «на крючок».

строительство

При покупке квартиры будьте бдительны:
1. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды и т. д. разрешенный вид использования должен быть «под малоэтажное строительство», но никак не «для ИЖС», «для дачного строительства» или «для садового участка».
2. Обязательно смотрим разрешение на строительство, там также не должно быть написано «строительство индивидуального жилого дома, с количеством этажей не более 3, для проживания одной семьи». Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется это ну никак не «индивидуальный жилой дом».
3. Смотрим градостроительный план, без которого не выдают разрешения на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы видите фундамент на весь участок, то это вас должно как минимум насторожить.
4. Просим у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям. Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 м3/сут. (это объем на семью из 2 человек, норма потребления 0,25 м3/сут. на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5–2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) – отказывайтесь сразу же! Даже если вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства. Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсоснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к 214-ФЗ. Это значит, что объект не будет зарегистрирован в Регпалате, дом не будет передан на баланс города, и никакой управляющей и обслуживающей организации у вас не появится, пока вы ее сами за свои деньги не наймете, что означает: вы сами будете биться головой об стены, чтобы подключиться хоть к чему-нибудь!
5. Вы станете владельцем доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой «квартирой» вам не доставит удовольствия. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в вашем доме 48 «квартир». Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить вашу долю, и только в том случае, если они все откажутся, у вас появится шанс… Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит, за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.
А избежать всей этой головной боли можно, всего-навсего проверив документы до сделки. Отсюда вывод: не загоняйте себя в угол, покупка квартиры – это очень серьезный шаг, и, если вы сами не вполне подкованы, возьмите юридическое сопровождение для проверки чистоты сделки.  
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Очень разные, завершенные частично и полностью либо запланированные на ближайшие годы, эти пять прое...
20.11
Француз Томас Ходгкинсон предлагает для Самары амбициозный, яркий и неоднозначный проект. О том, что...
14.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11