Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Найти хороший офис
Нам предстоит решение интересной задачи. Условия ее таковы: небольшая компания вот уже несколько месяцев ищет (покупка/аренда) офисное помещение площадью 100–150 кв.м. Требования довольно стандартны: помещение площадью 100–150 кв.м с кабинетной системой, расположенное в оживленных районах города (в приоритете – Октябрьский и центральная часть Промышленного района). Важное условие – офис должен располагаться на первой линии домов, так как компании важна узнаваемость, которой как нельзя лучше поспособствует заметная вывеска, хорошо просматриваемая с дороги. Нужно и чтобы сам офис был в неплохом, «рабочем» состоянии.Вроде бы характеристики довольно распространенные, и найти такое помещение в большом городе можно довольно легко. Однако на практике все оказалось иначе: компания уже довольно долго ведет безрезультатные поиски «хорошего офиса», который отвечал бы всем ее требованиям и при этом в ценовом отношении находился бы «в рынке». В чем причина затянувшегося поиска? Есть ли в городе объективная нехватка качественных и при этом доступных офисных помещений?
Офисы на продажу: не дешевле 50 тыс. руб./кв.м
Мониторинг актуальных предложений в сегменте офисной недвижимости показал, что найти вакантное офисное помещение, отвечающее всем заявленным требованиям, довольно сложно. Географию поиска составили три района города – Октябрьский, Промышленный и Железнодорожный, – которые имеют устойчивую репутацию оживленных с точки зрения деловой активности локаций. В итоге меньше всего предложений, хотя бы как-то отвечающих заявленным требованиям, удалось обнаружить в Железнодорожном районе, наибольшее число – в Октябрьском. Там же экспонируются два помещения, которые максимально отвечают нашему запросу. Так, по цене 51,9 тыс. руб./кв.м продается офис на ул. Ново-Садовой в районе Постникова оврага. Помещение площадью 133 кв.м расположено в новом доме на первой линии, с хорошим ремонтом и новыми коммуникациями. Есть перед домом и небольшая парковка, а само место неплохо просматривается с проезжей части. Еще один вариант – офис на ул. Советской Армии близ ДК «Современник». Площадь в 101,6 кв.м продается по цене 30,5 тыс. руб./кв.м. За такую стоимость предлагается офис на первой линии с отдельным входом и кабинетной системой, а также с хорошим ремонтом. Однако подавляющее большинство актуальных предложений в сегменте офисной недвижимости в Октябрьском районе расположено на 2-й линии.
В Промышленном районе мониторинг обнаружил предложение, лидирующее по цене среди всей экспозиции. Офис площадью почти 120 кв.м на пересечении Ново-Вокзальной и Московского шоссе продается по 96,7 тыс. руб./кв.м. Цена, «достойная» торговых помещений с самыми лучшими характеристиками! За такую стоимость предлагается площадь на первой линии, с двумя отдельными входами, безусловно, готовая к работе. Это предложение соответствует запросу по всем пунктам, кроме одного – ценовой доступности. Все же за такую цену можно стать собственником коммерческой площади в более топовой городской локации.
В целом купить офисное помещение, отвечающее всем (или почти всем) вышеперечисленным требованиям, в оживленных районах Самары можно в рамках ценового диапазона 50–70 тыс. руб./кв.м. При этом в большей степени цена зависит от характеристик самого помещения, нежели от локации. И самое главное – подходящих предложений действительно мало.
Предложения по аренде во всех трех районах превышают экспозицию на продажу, но и здесь далеко не все объекты отвечают всем требованиям. Большинство вакантных офисов расположено на второй линии, окнами выходит во дворы – стало быть, их арендаторы лишены возможности визуальной самопрезентации. Стоят такие помещения, естественно, дешевле офисов на первой линии – например, арендовать офисную площадь на второй линии в Октябрьском районе можно от 450–500 руб./кв.м. При этом по своим качественным характеристикам такие предложения могут быть весьма интересны.
Лидером по числу подходящих предложений опять же является Октябрьский район. Здесь же был обнаружен и ценовой максимум: офис площадью 135,7 кв.м на пересечении улиц Ново-Садовой и Лейтенанта Шмидта (окна на Ново-Садовую) экспонируется по цене 1200 руб./кв.м. Офис полностью отвечает заданным требованиям, однако такая арендная ставка сопоставима со стоимостью аренды качественных торговых помещений на максимально оживленных городских улицах. Тогда как для офисного помещения такая ставка – скорее исключение, чем норма.
Кто ищет — всегда найдет
Практика одной самарской компании и проведенный нами мониторинг показывают, что найти качественное офисное помещение, которое отвечало бы ряду стандартных, но обязательных требований, не так-то просто. Вакантные помещения в экспозиции единичны, и их покупателями или арендаторами, как правило, оказываются самые «быстрые». Если же в гонке за привлекательной и доступной коммерческой площадью одержать победу не удалось, то это не значит, что предложение упущено окончательно. Президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев называет фактор цены самым решающим в процессе подбора офисного помещения. «Если потенциальный арендатор хочет занять именно это помещение, он всегда может предложить большую цену. Помещения рассматриваемого формата редко обременены длительными договорами аренды, поэтому при появлении более платежеспособного арендатора собственник часто идет ему навстречу и освобождает для него помещение». Однако такой вариант поиска связан с необходимостью «перебивать» цену и, по сути, переплачивать за помещение. А в заданных условиях задачи четко оговорено: компания ищет качественный, но доступный офис. И здесь уже могут возникнуть проблемы с поиском. «Пожалуй, из всех требований, предъявляемых в данном случае к помещению, проблема может возникнуть только с расположением на первой линии. Все же в большинстве топовых локаций города такие площади заняты всерьез и надолго», – уточняет Дамир Дусаев.
«Определенный дефицит офисных помещений, расположенных на первых этажах с выходом на проезжую часть, безусловно, есть, – подытоживает заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. – И этот дефицит имеет объективные причины. Во-первых, такие же требования к офисному помещению предъявляют банки, страховые компании и многие другие представители бизнес-сферы. Помещения с такими характеристиками очень ликвидны, и на них объективно большой спрос. Во-вторых, таких помещений не хватает потому, что во многих новых домах подобные площади сразу сдаются или продаются под торговый бизнес (зачастую даже без «нарезки»). Наконец, если рассматривать вариант перевода квартиры на первом этаже в подобное офисное помещение, то возникает сложность с площадью. Чтобы получить требуемый офис, нужно объединить две или три квартиры – такие операции на рынке довольно редки. Получается, любой из вариантов организации офисного помещения с указанными характеристиками сопряжен с дефицитом предложения
— Среди требований, которые сегодня массово предъявляются к офисным помещениям, я бы отметил наличие парковки (эта проблема для города становится все более актуальной), наличие ремонта в помещении (большинство «средних» арендаторов не из числа федеральных сетевых компаний, как правило, не любит делать ремонт, предпочитая разместиться в уже готовом для работы помещении), а также наличие кабинетной системы (свободная планировка опять же обременяет арендатора необходимостью тратить время и средства на ремонт).
— Спрос на офисные помещения площадью 100–150 кв.м очень стабильный, такие площади интересуют многих арендаторов – отсюда и определенные сложности с поиском. Среди основных требований, которые сегодня предъявляются к качественным офисам: наличие отдельного входа, парковка, коммуникации, ремонт – словом, все, что нужно для комфортабельной работы. Однако, пожалуй, еще важнее фактор местоположения: если компания ищет офис на первой линии, то это должна быть локация с большим пешеходным или автомобильным трафиком. При этом многие готовы «пожертвовать» другими характеристиками, например ремонтом, ради удачного местоположения. Если офис расположен в хорошем месте, то многие арендаторы согласятся сделать ремонт и подготовить помещение к работе своими силами.
Экспозиция офисных помещений площадью 100-150 кв. м в оживленных районах города (сентябрь 2013 г.)
|
Описание объекта |
Площадь |
Стоимость/ арендная ставка |
|
Октябрьский р-н | ||
|
ПРОДАЖА | ||
|
Помещение на Московском шоссе (ЖК «Москва») Отдельный вход, 1-я линия, черновая отделка |
111 кв.м |
40,3 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Осипенко/ Лесной Офис в отдельно стоящем офисном здании, 2-й этаж. Кабинетная система, все коммуникации, качественный ремонт. парковка |
131,9 кв.м |
76 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Лейтенанта Шмидта 1-я линия от Волги, возможность оборудовать отдельный вход, парковка. Черновая отделка |
144,9 кв.м |
69 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Сов. Армии/ ДК «Современник» Отдельный вход, кабинетная система, 1-я линия. Хороший ремонт, все коммуникации. Парковка |
101,6 кв.м |
30,5 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Ново-Садовой/ Постниковом овраге 1-й этаж 13-этажного дома, 1-я линия, парковка. Отдельный вход, все коммуникации, кабинетная система, ремонт |
133 кв.м |
51,9 тыс. руб./кв.м |
|
АРЕНДА | ||
|
Помещение на Московском шоссе/ Центральном автовокзале 1-я линия, отдельный вход. Свободная планировка, ремонт. Возможность размещения вывески на фасаде |
105 кв.м |
1000 руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Гая/ Революционной 1-я линия, 1-й этаж 6-этажного дома, отдельный вход. Кабинетная система, все коммуникации, ремонт |
120 кв.м |
550 руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Ново-Садовой/ Осипенко 1-я линия, 1-й этаж, два отдельных входа. Все коммуникации, ремонт |
101 кв.м |
762 руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Стара-Загора/ Сов. Армии 1-я линия, все коммуникации, кабинетная система |
125 кв.м |
900 руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Ново-Садовой/Л. Шмидта 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, кабинетная система, евроремонт. Возможность размещения вывески на фасаде |
135,7 кв.м |
1200 руб./кв.м |
|
Промышленный р-н | ||
|
ПРОДАЖА | ||
|
Помещение на пр. Кирова, 36а 1-я линия, отдельный вход, парковка. Кабинетная система, хороший ремонт |
119,2 кв.м |
38 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Ново-Вокзальной/ Московском шоссе 1-я линия, два отдельных входа, парковка. Все коммуникации, ремонт |
118,9 кв.м |
96,7 тыс. руб./кв.м |
|
Помещение на ул. З. Космодемьянской, 21 2-й этаж 2-этажного пристроя к жилому дому, отдельный вход. Кабинетная система, новый ремонт, все коммуникации. Парковка |
100 кв.м |
70 тыс. руб./кв.м |
|
АРЕНДА | ||
|
Помещение на ул. Ново-Вокзальной/ Стара-Загора 1-я линия, высокий цоколь (как 1-й этаж без ступеней) |
100 кв.м |
600 руб./кв.м |
|
Помещение на пр. К.Маркса, 320 1-я линия, 1-й этаж 5-этажного дома, два отдельных входа, парковка. Все коммуникации, новый ремонт |
100 кв.м |
600 руб./кв.м |
|
Помещение на ул. Ново-Садовой, 347а 1-я линия, 2-й этаж, возможность оборудовать отдельный вход. Кабинетная система, все коммуникации, ремонт |
110 кв.м |
500 руб./кв.м |
|
Помещение на 7-й Просеке/ Солнечной 1-й этаж, отдельный вход, парковка. Все коммуникации, кабинетная система |
120 кв.м |
600 руб./кв.м |
|
Железнодорожный р-н | ||
|
ПРОДАЖА | ||
|
Помещение на пр. К.Маркса/ Дачной Отдельный вход, 1-й этаж, парковка. Кабинетная система, ремонт, все коммуникации |
136,5 кв.м |
62 тыс. руб./кв.м |
|
АРЕНДА | ||
|
Помещение на ул. Владимирской, 41а 1-й этаж 12-этажного дома, 1-я линия. Все коммуникации, ремонт |
100 кв.м |
650 руб./кв.м |
|
|
|
|
|