Подпишись на наш Телеграм-канал!

Коммерческая недвижимость: итоги и тренды полугодия

В течение шести месяцев 2013 года мы наблюдали за рынком коммерческой недвижимости Самары , чтобы предоставить арендаторам и покупателям картину предложений и ценовые ориентиры. В сегодняшнем обзоре мы подводим итоги и обозначаем наметившиеся тенденции, чтобы помочь вам, дорогие читатели, принять адекватные решения в отношении покупки или аренды коммерческих помещений.

ком недв.jpg

Деловой центр сместился на Безымянку
Одним из самых ярких трендов стало смещение акцентов – спросового и ценового – в сторону Кировского, Советского и Промышленного районов. Здесь отмечались самая высокая активность покупателей и арендаторов и самые высокие цены сделок.
Так, если средние продажные цены держались здесь в пределах 30–50 тыс. руб./кв.м (и для офисов, и для ритейла), то верхняя планка доходила и до 110–130 тыс. руб./кв.м (на торговые площади). Что гораздо выше стоимости квадратного метра даже в топовых локациях Ленинского, Октябрьского и Самарского районов.
Арендные ставки в «новом деловом центре» также «на высоте»: в среднем 400–500 руб./кв.м для офисов и 600–800 руб./кв.м для торговых площадей, для последних максимум – 2000 руб./кв.м. Это вполне сопоставимо с ценами помещений на ул. Ново-Садовой в зоне «золотой мили».
Наибольшим спросом пользуются нежилые помещения, расположенные на первой линии домов в местах с высоким пешеходным трафиком: на ул. Гагарина, Победы, Стара-Загора, Ново-Садовой, Ново-Вокзальной, Георгия Димитрова, Московском шоссе, проспекте Кирова и проспекте Металлургов. По словам Максима Рахмана, коммерческого директора ГК «Камертон», спрос на помещения в этой локации превышает предложение: «Постоянно поступают запросы на средние площади от 50 до 300 кв.м, расположенные на первых этажах в этой локации. При этом интерес проявляют как представители торговли, так и банковские структуры».
Параллельно с ростом популярности коммерческой недвижимости в бывших «спальных» районах наблюдается снижение спроса и цен на нее в историческом центре города. Самарский район пестрит плакатами «Сдаю/Продаю». И помещения здесь уходят в продажу по цене 50–90 руб./кв.м, а в аренду – максимум за 1500 руб./кв.м (дефицитные здесь торговые площади). Офисы можно снять в среднем за 400–600, максимум – за 1000 руб./кв.м. Снижению спроса и цен способствуют дефицит парковочных мест и ограниченный потенциал использования улиц и помещений. Кроме того, выбор качественных объектов в старом центре невелик, особенно в сегменте торговой недвижимости.
К причинам перемен в экономической географии Самары также можно отнести растущую сосредоточенность населения в «спальных» районах. В связи с этим там растет количество магазинов и заведений сферы услуг. А поскольку к рабочим местам в центре города порой просто невозможно пробиться через пробки, в бывших «спальных» районах также множится число офисов и складов.
Об этом же тренде свидетельствует тот факт, что в отдельно взятом жилом микрорайоне Самары «Крутые ключи» реализовано в общей сложности более 1 500 000 кв.м нежилых площадей. Цена аренды – 1000 руб./кв.м, продажа – 75 000 руб./кв.м.

ком недв2.jpg
Торговля – это наше все
Как отмечает Дмитрий Новиков, начальник отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант», на рынке коммерческой недвижимости наблюдается медленный, но уверенный рост цен, причем рост стоимости аренды опережает рост цен по продаже: «Основная тенденция – желающих купить хорошую, качественную недвижимость на рынке больше, чем соответствующих предложений». Сходной точки зрения придерживается Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»: «Хороших предложений – как для инвесторов, так и под собственный бизнес – на рынке сейчас нет, поэтому покупателям и арендаторам приходится довольствоваться тем, что есть».
Повышенным спросом во всех районах города пользуются торговые помещения, расположенные на первой линии улиц с высоким пешеходным и транспортным трафиком. Рост спроса диктует рынку и повышение цены продажи и арендных ставок на эти объекты. Стоимость таких помещений в продажу составляет от 100 000 руб. за кв.м и выше, а средняя арендная ставка увеличилась с 1000 до 1500 руб. за кв.м.
Что касается остальной коммерческой недвижимости – офисов, производственных площадей, помещений на второй линии домов, – каких-либо значительных изменений с начала года не произошло: уровень спроса, предложения и цен остается стабильным, в среднем по городу цена аренды – 300–600, продажи – 
40–60 тыс. руб./кв.м.
По мнению Станислава Кочетова, генерального директора АН «Пять звезд», существует ряд факторов, влияющих на ситуацию: «Во-первых, это связано с политикой местных властей, которые ведут активную работу по сносу киосков и павильонов, во‑вторых – с законодательными нововведениями, вступившими в силу в начале года и ужесточившими требования к торговле пивом. Это вынудило владельцев таких объектов искать новые торговые площадки. Также продолжается активное развитие федеральных и региональных сетевых компаний: банков, магазинов продуктов, аптек и т. п.». Кроме того, на фоне нестабильной экономической ситуации инвесторы предпочитают вкладывать накопления в реальные активы, к которым, несомненно, относится коммерческая недвижимость.

Будем брать!
Если рассматривать покупку коммерческой недвижимости для собственного бизнеса, то нужно учитывать ряд факторов, необходимых для успешного развития конкретного бизнеса, а это тема отдельных публикаций и расчетов.
Если же подходить к покупке с точки зрения инвестирования с целью последующей сдачи в аренду и извлечения максимальной прибыли, конечно, следует приобретать ликвидные объекты с хорошим сроком окупаемости. Для помещений на первой линии в местах с высоким трафиком приемлемым сроком окупаемости можно считать период до 8 лет. «Хотя при правильной работе по поиску арендаторов объекта сроки окупаемости можно сократить, – уверен Станислав Кочетов. – Такие объекты всегда пользуются спросом у покупателей и арендаторов, имеют высокие арендные ставки и при стабильной экономической ситуации с годами только прибавляют в цене».
В связи с упомянутыми выше тенденциями эксперты рекомендуют «выискивать и брать» нежилые помещения стрит-ритейлового формата площадью до 70 кв.м с отдельным входом, в свободной планировке и с мощностями в 15 кВт. А еще лучше – квартиру на первом этаже, дабы затем перевести ее в нежилье. Почему именно такие объекты интересны? Дмитрий Новиков убежден: «Именно они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов, и сам спектр этих арендаторов весьма и весьма широк – от банковских структур, открывающих дополнительные офисы, до кулинарий и пивных магазинов». Преимущества таких капиталовложений: высокая арендная ставка, хорошие сроки окупаемости, ежегодное удорожание самого актива, а при необходимости срочной продажи – прибыль и минимальный риск потерять в деньгах.

Станислав КочетовСтанислав Кочетов, генеральный директор
АН «Пять звезд»:
– Анализ рынка позволяет говорить о нехватке качественных складских помещений, которые сегодня достаточно востребованы. Но такие объекты крайне редко продаются, поэтому тем, кто желает стать владельцем современного складского комплекса в Самаре, можно посоветовать задуматься об инвестировании в строительство такого объекта.


таблица.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11
Очень разные, завершенные частично и полностью либо запланированные на ближайшие годы, эти пять прое...
20.11