Подпишись на наш Телеграм-канал!

Внимание инвесторов будет сосредоточено на банкротстве банков, оставшихся без лицензии

Интересные предложения в сегменте коммерческой недвижимости сосредоточены не только в базах крупных агентств недвижимости или на ярких уличных вывесках. Немало перспективных объектов ожидает частных инвесторов на рынке электронных торгов. О специфике этой площадки и «правилах игры» на ней издатель журнала «Строительство. Недвижимость.Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с организатором электронных торгов и известным консультантом по недвижимости Александром Бухарцевым.



Бухарцев Александр.JPGАлександр Бухарцев, организатор электронных торгов:


— Как вы освоили такой привлекательный и не простой сегмент участия в торгах и аукционах?

— Несколько лет я представлял интересы, в основном, собственников отдельно стоящих объектов недвижимости, которые выкупали землю под зданиями или хотели взять ее в аренду на действующих льготных условиях. Не секрет, что этот процесс, завязанный напрямую на органы власти, был самым сложным: пакеты документов и заявки «лежали» годами, а коммерсанты не могли смириться с такими сроками принятия решений. Они обращались ко мне и вместе мы старались решать эти вопросы - в том числе и в судебном порядке. А в 2009–2010 году мне предложили купить компанию, которая занималась проведением торгов и аукционов. И с этого времени мы начали организовывать торги, у нас был пакет контрактов с Росимуществом по продаже прав аренды на земельные участки. По формату мы проводили материальные аукционы с собранием людей, объявлением цены. А далее началась наша модернизация, которая совпала с модернизацией власти. Именно тогда пришло понимание, что в электронной форме должны осуществляться не только госзаказы, но и банкротные торги, и продажа всех залоговых активов. Все эти действия также должны были стать максимально прозрачными для соблюдения интересов кредиторов, госкорпораций и всех заинтересованных лиц. В 2011 году начали действовать поправки к закону «О несостоятельности и банкротстве», которые предписывали, что все аукционы по продаже имущества должны проводиться в электронной форме. Тогда мы и начали работать по-новому.


Специфика торгов в электронном формате

— На какой площадке происходят электронные аукционы?

— Сейчас действует порядка 18 площадок, все они аккредитованы правительством. По своему формату электронные аукционы очень похожи на чаты: все происходит в реальном времени, каждый участник предлагает свою цену. Бывают и курьезные случаи, когда проводятся первые торги, а участников нет вообще. На следующих торгах с дисконтом в 10% появляются участники, которые в пылу борьбы поднимают цену, превышающую первичную стоимость примерно на 20%.

— Как участники торгов гарантируют организаторам свою платежеспособность?

— Организаторы аукциона подстраховываются тем, что берут с участников задаток — 5–20% от стоимости лота, что обусловлено законом. Если участник приобретает объект на аукционе, то внесенный им задаток идет в зачет стоимости, а если нет — то задаток ему не возвращается. В некоторых аукционах, проводимых Росимуществом, были прецеденты, когда участники отказывались выкупать доставшийся им объект, а в ответ организаторы аукциона пытались взыскать с них задаток в пятикратном размере. В электронных торгах такого нет, но надо понимать, что и сумма задатка там иная.

— Какие объекты реализуются на электронных торгах?

— В таком формате реализуется все банкротное имущество - как залоговое, так и не находившееся в залоге у банков. Это целый спектр объектов: права на земельные участки и на любые объекты недвижимости, права аренды, дебиторская задолженность, а также товары, оборудование, ценные бумаги. Под ограничение попадает лишь имущество стоимостью до 100 тыс. руб. — его можно продать без торгов.

Сейчас для того, чтобы участникам было проще ориентироваться в системе электронных торгов, делается много с позиции предоставления электронных услуг. Это и электронная кадастровая карта, и возможность через интернет заказать любые выписки, и возможность зарегистрировать сделку, находясь за пределами региона, а значит, приобрести объект недвижимости в другом городе.


Конъюнктура рынка и признаки привлекательных объектов

monako_big_wikimapia.org_.jpg— Какие интересные объекты реализуются через электронные торги? Можно ли как-то с ними ознакомиться?

— Перечень банкротных объектов недвижимости в каждом регионе — это не секрет. Существует единый электронный реестр банкротств с понятным интерфейсом: можно искать объекты по региону, по должнику, по сроку проведения торгов. Второй вариант - просто внимательно следить за происходящим на рынке, отслеживать сообщения о банкротстве или смене управляющего на предприятии, которые периодически появляются в прессе.

— Какие объекты недвижимости, представленные на рынке банкротной недвижимости Самары сегодня, заслуживают особого внимания?

— На самом деле, интересными являются объекты из разных сегментов: и земля, и офисы, и торговые помещения. Ни для кого не секрет, что сейчас происходит процесс банкротства сельскохозяйственного комплекса «СВ-Поволжское», и у них есть здания в Самаре и на Просеке и в Ставропольском районе. Банкротится и коттеджный поселок «Монако», и в этой ситуации можно весьма недорого приобрести коттедж на территории поселка. Думаю, что внимание игроков также будет сосредоточено на банкротстве банков, оставшихся без лицензии.

— Что отличает объекты недвижимости, выставленные на торги и оказавшиеся в Вашем личном топе самых интересных предложений?

— Во-первых, цена. Дисконт на эти объекты в среднем составляет 30–40%, но может доходить и до 60%. Например, квадратный метр просторного торгового помещения, расположенного на первом этаже на первой линии, в пригодном для эксплуатации состоянии стоит 20 тыс. руб. при том, что рыночная цена его аналога составляет 60 тыс. руб. Еще один пример — офис в хорошем здании с качественным ремонтом можно купить не за 50–60 тыс. руб., как он стоил бы «в рынке», а за 35 тыс. руб.

— Какие основные проблемы могут быть у объекта недвижимости, приобретаемого на электронных торгах? От чего его чаще всего приходится «очищать»?

— В торгах участвуют и абсолютно «чистые» объекты. Если же говорить о проблемах, то среди основных можно выделить наличие обременения, арендаторов (если размер арендной платы не устраивает покупателя) у объектов недвижимости. Для земельного участка проблемой является отсутствие коммуникаций, охранные зоны. В процессе преодоления всех трудностей, связанных с объектом, очень четко действует принцип решения проблем по мере их поступления.


Перед входом на рынок: советы инвесторам

— Как частный инвестор может принять участие в электронных торгах и купить «интересный» залоговый объект? И всегда ли объекты недвижимости выставляются на торги по привлекательной цене? Много ли переоцененных объектов?

— Система электронных торгов, несмотря на имеющиеся недостатки, — это все же бизнес с человеческим лицом. Скажем, на торги выставлен переоцененный объект с рыночной стоимостью 50 млн руб., но оценен он при этом в 150 млн руб. Однако рынок диктует свои правила: мы понимаем, что за эту сумму этот объект никто не купит. Хоть рынок электронных торгов и является довольно широкой площадкой, люди приходят на аукционы прежде всего за тем, чтобы купить дешевле. Значит, с учетом нормального дисконта у этого переоцененного объекта недвижимости есть все шансы быть проданным за 35 млн руб. Для участников торгов всегда есть две ровные ситуации: когда люди знают точно, ЧТО покупают и когда они покупают фактически кота в мешке. Во втором случае инвесторы всегда настроены на дисконт минимум 30-40% от рынка.

— А на практике такой дисконт возможен?

— Да, но с этим нужно быть аккуратным, перед покупкой необходимо пристально изучить объект недвижимости, особенно когда его стоимость исчисляется несколькими десятками миллионов. Понятно, что реальная выгода всегда там, где большие деньги, и из одного миллиона долларов два миллиона сделать проще, чем из одного миллиона рублей два миллиона рублей.

Я выступаю не только организатором торгов, но и привлеченным консультантом по покупке таких активов недвижимости. На первый взгляд привлекательный объект после детального изучения может оказаться проблемным. Например, земля может лежать в водоохранной зоне или рядом с ней может проходить коммуникация. В конечном итоге, все эти показатели напрямую влияют на размер дисконта.

Приведу конкретный пример из практики. Самарский частный инвестор был настроен на покупку земельного участка в Подмосковье для девелоперского проекта. Мы нашли для него участок площадью 10 га для ИЖС. Он располагался не на первой линии у воды, но неподалеку от водоема (Клязьменское водохранилище), достоинством также была близость к МКАД (12 км). По всем прочим показателям этот участок идеально подходил для покупки: ровная территория, на которой поле плавно переходит в лесопосадку. В своей цене на торгах он уже дошел до публичного предложения, хотя цена стартовала со 130 млн руб. (130 тыс. руб. за сотку), что само по себе недорого для рынка. Но когда мы поехали на участок, то выяснилось, что он лежит четко на линии посадки самолетов в Шереметьево и расположен близко к аэропорту. Естественно, инвестора смутило то, что над участком беспрестанно садятся самолеты, и от покупки он отказался. Тогда, по моим ощущениям рынка, стоимость этого объекта должна была дойти либо до 67 млн руб., либо до 58 млн руб. В итоге участок действительно ушел с аукциона на шаге в 67 млн руб. (67 тыс.руб. за сотку), и купивших его московских инвесторов факт близости к аэропорту не смутил. Кстати, демпинг на данном объекте действительно оказался существенным: в этом же поселке буквально по соседству продавались и пустые участки, и участки с подрядом по средней цене за сотку 250–300 тыс. руб.

— А есть ли аналогичная самарская практика, когда дисконт оказывался столь же существенным?

— Есть несколько примеров, когда самарские или тольяттинские объекты выходили на продажу и довольно сильно «проседали» в цене. Часто таким образом попадают на торги сельскохозяйственная земля, торговые и офисные помещения, отдельно стоящие здания, квартиры. Их цены в среднем также ниже рынка на 30-40%, потому что надо понимать, что людей, которые дошли до участия в электронных торгах, уже не устроит рыночная цена.

— Каков порог входа на электронный аукцион для частного инвестора? Ведь сегодня многие из них жалуются на дефицит предложений на открытом рынке и на высокую стоимость единичных качественных предложений, при этом посматривая в сторону залоговых и банкротных объектов.

— Во-первых, чтобы зайти на этот рынок, нужно обзавестись хорошим консультантом, который сможет разыскать объект не только на стадии предложения, но и на «зачаточном» этапе, когда этот объект недвижимости еще не оценен. Во-вторых, инвестор, желающий зайти на рынок электронных торгов, должен иметь денежное «плечо», некий объем средств, до которого при необходимости можно быстро «дотянуться». В торгах все происходит довольно оперативно, здесь нет рассрочек. Реальное достаточное материальное «плечо», с которым можно работать и извлекать 100%-ную прибыль — от 10 млн руб. Правильнее, если эти деньги будут не кредитными, потому что с объектом могут возникнуть проблемы, на решение которых потребуется время, но за это время очень неприятно будет платить проценты. Но, с другой стороны, объект объекту рознь, и встречаются на торгах такие, под покупку которых не грех воспользоваться кредитными средствами. Впрочем, размер материального «плеча» может быть и меньше: на рынке торгов хоть редко, но все же встречаются интересные объекты стоимостью меньше 5 млн руб.

— Бывают ли случаи, что инвестор не зарабатывает, а, напротив, теряет средства, покупая залоговый или «банкротный» объект? Допустим, он купил объект с дисконтом 30-40%, но потом эту же сэкономленную сумму потратил на то, чтобы привести этот объект в порядок юридически и физически, после чего попросту не смог продать свой объект по цене выше рынка.

— Действительно, с некоторыми объектами недвижимости на торгах можно попасть впросак. Такое случается, когда человек принимает решение в одиночку, когда отсутствует четко выработанный план работы с объектом.

— Объекты с торгов инвесторы чаще всего покупают под свой бизнес или чтобы потом перепродать?

— Примерно 50/50.

— А какой сценарий Вы бы посоветовали инвесторам?

— Все зависит от самого объекта. Например, офисное помещение я бы посоветовал перепродать. Хотя, по большому счету, есть простой расчет: если человек все свои деньги вложил в один объект, его надо перепродавать, чтобы потом дифференцировать расходы на то, что покупается для перепродажи, и то, что покупается для сдачи в аренду. А если человек вложил лишь 20-30% от своего материального «плеча», а сам объект привлекательный и с долгой амортизацией, то его стоит оставить себе. Потому что все, что окупается за 5 лет аренды, - крайне выгодно.

— Закончите фразу: Вам стоит участвовать в электронных торгах, если Вы…

— …стрессоустойчивы и готовы к риску.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11