Коммерческая недвижимость в Самарском районе: что почем?

Ценовые «вилки» на офисные и торговые помещения в Самарском районе традиционно велики, потому что весьма разнится качество предлагаемых площадей. Купить офис можно в среднем от 35 тыс. руб./кв.м, торговую площадь – от 40 тыс. руб./кв.м (как правило, это цоколи либо помещения большой площади). Средние ценовые диапазоны можно обозначить как 40–55 тыс. руб./кв.м для офисных помещений и 60–80 тыс. руб./кв.м для торговых площадей. Впрочем, ценовые «рекордсмены» здесь тоже встречаются. В качестве примера можно привести действующий магазин площадью 30 кв.м на пересечении улиц Венцека и Фрунзе, который экспонируется по 152 тыс. руб./кв.м. Однако это скорее исключение: в целом цены на коммерческую недвижимость в Самарском районе находятся в рамках рынка.

Арендные ставки в этой городской локации также не удивят участников рынка коммерческой недвижимости. Средняя ставка аренды для офисных помещений находится на уровне 400–600 руб./кв.м, для торговых – 700–1000 руб./кв.м. Ценовой максимум, который здесь можно встретить, эксперты определяют в 1500 руб./кв.м, но такие предложения единичны. Самые дешевые предложения в сегменте аренды – все те же цоколи и площади в домах старого фонда. Арендные ставки начинаются от 200 руб./кв.м за офисы и от 400 руб./кв.м за торговые помещения.

В целом экспозиция и арендаторский пул Самарского района не производят впечатления ажиотажных, считает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. «Уже довольно долгое время район живет своей жизнью: здесь нет активной ротации, но и депрессивного застоя тоже нет. Активность со стороны арендаторов и инвесторов средняя, она и задает характер ценовой динамики, которая также в последнее время находится в ситуации стагнации. Даже на «доминантах» района – улицах Ленинградской и Куйбышева – эта ситуация ровного спроса и предложения сохраняется. «Эйфория» арендаторов и собственников относительно этих локаций прошла, ставки и цены выровнялись. Для многих стало очевидно, что эти улицы, как, впрочем, и многие улицы исторического центра города, имеют ограниченный потенциал использования и подойдут далеко не для каждого бизнеса. Хорошие площади арендаторы здесь занимают годами, другие площади находятся в более или менее продолжительной ротации».

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков отмечает, что центральные улицы Самарского района вызывают противоречивые эмоции: спрос на коммерческие площади здесь стабилен, но предложение весьма специфично. «Выбор качественных помещений здесь, увы, невелик – особенно в сегменте торговой недвижимости. Большинство предложений в экспозиции требует специфического бизнеса. Например, на улицах района много полуподвальных и подвальных помещений, которые подойдут для некоторых кафе, но не для бутиковых магазинов, собственники которых традиционно стремятся в исторический центр города. Даже если взглянуть на улицу Ленинградскую, можно увидеть всю концептуальную противоречивость здешней коммерческой недвижимости. Бутики по-прежнему соседствуют с магазинами эконом-класса, а основная масса пешеходного трафика представляет собой праздно гуляющую молодежь, которая не особо ориентирована на покупки. Вместе с тем на улице М. Горького мы сдавали в аренду площади по 1000 руб./кв.м, хотя средняя ставка там находится на уровне 500–600 руб./кв.м. Однако находятся арендаторы, готовые платить больше. Словом, район производит очень спорное впечатление». 

   RS — Справка   

Старый город интересен для размещения бизнеса. Улицы исторического центра имеют малую плотность населения: основная застройка здесь представлена старым фондом, высотные новостройки же точечны и общий тон не задают. Общий вектор расширения городских границ сейчас движется в сторону Промышленного района, в сторону будущего стадиона. Поэтому более дальновидным было бы присмотреться именно к тем территориям. В старом городе остаются те же проблемы: сложность с парковкой на многих улицах, изношенность нежилого фонда. Аппетиты многих собственников сейчас несколько поумерились: цены и ставки на многие площади уже нельзя назвать неоправданно завышенными.