Делаем расчетливый выбор

А теперь мы попросим всех, кто покупал когда-то квартиры во вторичном фонде честно самому себе ответить на вопрос: вы купили и въехали в квартиру, не делая при этом ремонта и не производя улучшения? Вас действительно устраивает то, как видели свое жилище предыдущие хозяева? Вам нравятся полы, устланные линолеумом и белорусская (в лучшем случае) плитка на кухне? Не на все вопросы есть утвердительные ответы. Правда? Именно поэтому мы решили произвести соответствующие расчеты и проверить на практике десятилетний стереотип о том, что вторичное жилье покупать выгоднее, чем квартиру в новостройке.

Сначала нам пришлось отказаться от сравнения вторичек и первичек по абсолютным величинам. Так как при детальном рассмотрении вопроса оказалось, что при сопоставимой стоимости квартир в новых и в старых домах они имеют совершенно разный метраж. Например, 1-комнатные вторички имеют площадь до 49 кв.м, а в новостройках с цифры 50 метражи самых маленьких квартир только начинаются. Следовательно, если сравнивать общую стоимость квартир новостройки и вторички, то цена будет примерно одинакова. А вот стоимость метра в этом случае в старом доме окажется существенно выше.

Об этом говорят и специалисты в области недвижимости. По данным последних исследований, стоимость 1 кв.м первичного жилья в Октябрьском районе 45-47 тыс. руб., вторичного – 50-55 тыс. руб., а в Промышленном – 38-41 и 47-50 тыс. руб. соответственно. А если судить по объявлениям, размещенным в открытом доступе на площадках продаж разных видов недвижимости, то разница окажется еще существеннее – до 73 тыс. руб./кв.м за готовую квартиру, в стоимость которой могут быть включены и ремонт, и встроенная техника, которые, возможно, вам совершенно не нужны. Ведь, переезжая в новую квартиру, планируешь начать новую жизнь, купить все новое, а не платить за вкусы прежних хозяев. Такие совпадения, когда входишь в полностью упакованную квартиру и понимаешь «это мое» – крайне редки.

 

Кстати, о ремонте. Как уже упоминалось выше, представляется, что сделать ремонт во вторичном жилье гораздо проще и дешевле, чем в новостройке. Так как в новом доме придется к ремонту еще и готовить поверхности стены и пола. Но ведь, если вы купили квартиру там, где вам понравился район, дом, этаж, совершенно не факт, что вас устроит ремонт в самой квартире. И демонтаж старых дверей, полов, окон обойдется вам в сумму, сопоставимую со стоимостью стяжки пола новостройки. И хорошо, если вам не нужно будет так же готовить поверхности стен и пола потом в этой квартире. Иначе вы получаете дополнительные расходы времени и средств. И судя по прайсам компаний, которые специализируются на ремонтах, стоимость работ в новостройке не дороже, чем капитальный ремонт во вторичке. Одна из причин – демонтаж по цене 3,5-7 тыс. руб./кв.м во вторичке и 4-6 тыс. руб./кв.м в новостройке. Практика показывает, что ремонт квартиры (как в новостройке, так и во вторичке) может обойтись в сумму от 200 до 450 тыс. руб. Эта сумма приведена для обычного ремонта категории «без фанатизма», без «авторских изысков» и «эксклюзивных» строительных материалов.

Стоимость ремонта квартиры в отсутствие мебели и жильцов обходится на 30% дешевле, чем с ними. Об этом тоже стоит помнить, если вы планируете переехать и потом потихонечку сделать ремонт, уже живя в квартире.

Поэтому даже если вы купили вторичку, вам все равно придется где-то жить во время ремонта. А потому к сумме покупки квартиры стоит прибавить сумму аренды квартиры примерно на 3 месяца. В среднем это от 13 до 15 тыс. руб./мес. Но есть квартиры и по 45 тыс. руб./мес. (с эксклюзивом) и по 10 тыс. руб./мес. (без мебели).

В результате простых подсчетов мы можем вывести сумму, потраченную на 1 кв м в ходе покупки и приведения в порядок нашего жилища.

	1-комн. квартира в новостройке, 54,5 кв.м	1-комн. квартира во вторичном фонде, 38 кв.м
Стоимость квартиры/стоимость кв.м, руб.	2 343 000/ 43 000	2 350 000/ 61 800
Ремонт квартиры, руб.	472 500	428 000
Аренда квартиры на 3 мес., руб.	45 000	45 000
Стоимость квартиры с ремонтом/стоимость кв.м, руб.	2 860 500/52 000	2 823 000/ 74 000

Из приведенной ниже таблицы вы можете видеть, что выгоднее купить квартиру в новостройке. Причем выгоднее со всех сторон. При одной и той же общей стоимости общих затрат вы получаете новое жилье в 2 раза большей площади, с собственной котельной, с новыми коммуникациями, стеклопакетами и дополнительным сервисом по обслуживанию дома. С практической точки зрения также важен факт планировки. Если перенести стену во вторичке – это серьезный и затратный шаг, то в новостройке, как правило, вы можете расположить стены ваших комнат как угодно в процессе текущего ремонта или еще на этапе строительства.

Выбор всегда есть. Но цифры – упрямая вещь. И мы убедились в том, что так или иначе зависим от них. Только эмоции выраженные в цифрах позволят вам принять единственно правильное решение.

«При выборе, что купить – вторичку или первичку, – каждый решает сам, — говорит Денис Шевяков, директор агентства оценки «Интеллект», — что для него на данный момент более приемлемо. Некоторые ориентируются в этом вопросе на свои финансовые возможности, некоторым важен район. Я считаю, что здесь решающим фактором должно быть понимание назначения квартиры. Если вам в ней жить, то, конечно, стоит выбирать то, что вам нравится. То, что вам по душе. Сюда стоит включить и существующие сервисы по обслуживанию жилья, и транспортные развязки, и район. Я, например, думаю, что на себе экономить нельзя.