Таблетка от «бездомности»

Социологический опрос, проведенный среди россиян 10 лет назад, показал, что около 30% опрошенных считают, что ипотека - это медицинский препарат. Конечно, сегодня жители нашей страны знакомы с ипотекой гораздо лучше, чем прежде, но многие по-прежнему считают, что это «лекарство» - то, которое может помочь при диагнозе «отсутствие собственного жилья». На вопросы RS о доступности ипотеки отвечает исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Марина Мичкина. 

RS: Марина Владимировна, кому сейчас доступна ипотека?

М.М.: Ипотека доступна всем, у кого есть стабильный доход, так как любая организация, будь-то наш фонд или коммерческий банк, в первую очередь оценивает платежеспособность потенциального клиента.

RS: Доход - это и 5, и 15, и 50 тыс. рублей. Каков должен быть его размер, чтобы человек мог позволить себе задуматься об ипотеке?

М.М.: Ипотека начинает быть доступной тогда, когда совокупный доход семьи приблизительно равен стоимости 1 кв. м жилья. Для Самарской области - это примерно 45 тыс. рублей. Так что если супруги зарабатывают вместе примерно такую сумму, то взятый ипотечный кредит не ляжет на них тяжелым бременем. Но и меньшая сумма дохода вполне приемлема для рассмотрения вопроса об ипотечном кредитовании, если у потенциального клиента есть либо накопления, либо как минимум комната в собственности. Ее можно продать, сделать первоначальный взнос и тем самым уменьшить размеры своих ежемесячных платежей. Кроме того, клиенты с накоплениями вызывают гораздо большее уважение у кредитных организаций, так как сразу видно, что эти люди умеют обращаться с деньгами и планировать свою жизнь на много лет вперед.

RS: Как вы считаете, может ли ипотека стать по-настоящему массовой и реально доступной в России для самых широкий слоев населения?

М.М.: Конечно может, но для этого необходим ряд условий. И в первую очередь доступности ипотеки мешает достаточно высокий уровень инфляции в стране. К тому же не упускают свой интерес и коммерческие банки. Они на открытом рынке берут средства минимум под 7%. Плюс к этому, чтобы выйти в ноль, банкам необходимо накрутить еще не менее 3%. Таким образом, кредитная ставка ниже 10% годовых для банков просто не имеет смысла.

RS: Многие наши читатели уверены в том, что фонд обслуживает в основном те категории граждан, которые претендуют на государственное жилье. Так ли это?

М.М.: Нет, это не совсем так, хотя социальная составляющая в нашей работе все-таки присутствует. Мы работаем и с молодыми семьями, и с бюджетниками, помогаем им получить различные субсидии, принимаем в зачет материнский капитал. Но все же основной вид нашей деятельности - это ипотечное кредитование , мы готовы помочь каждому, кто желает приобрести жилье на территории Самары и Самарской области с использование ипотечного кредита по стандартам АИЖК. Сегодня у нас одни из самых привлекательных условий на рынке.

RS: Многие коммерческие банки сейчас тоже стали активно развивать ипотечное направление работы. Есть ли какие-то различия в деятельности вашего фонда и аналогичных коммерческих структур?

М.М.: Возможно, я вас разочарую, но отличий практически никаких. Процедура везде стандартная. Принимаются документы клиента, проверяются, выносится решение, принимаются документы по квартире, заказывается отчет по оценке, выносится решение, готовятся документы к сделке, вместе с договором страхования. После проведения сделки документы отдаются на регистрацию, после регистрации получение денег. Точно так же действуют и коммерческие банки, отличаются в основном процентные ставки.

RS: Многие молодые мамы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, интересуются, как разумнее распорядиться материнским капиталом, чтобы максимально облегчить многолетнее ипотечное бремя?

М.М.: Самый простой вариант - это прийти к нам, посоветоваться с профессионалами и сделать грамотный долгосрочный расчет. Самое разумное, по моему мнению, это использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса на квартиру, хотя существуют и другие варианты. Но сразу хочу отметить: программ без внесения первоначального капитала не существует ни у нас, ни у коммерческих банков.

RS: Какие заемщики, с вашей точки зрения, являются наиболее предпочтительными? Работники по найму, индивидуальные предприниматели или собственники бизнеса?

М.М.: Могу вам сразу сказать, что с собственниками бизнеса мы не работаем вообще, потому что в подобных случаях требуется уже оценка эффективности и доходности бизнеса, а это очень кропотливая работа, и ее нельзя поставить на поток. С работниками же по найму и индивидуальными предпринимателями мы охотно и взаимовыгодно работаем, а профессия нашего заемщика, будь он секретарь, бухгалтер или директор по продажам, не имеет никакого значения.

RS: Насколько опасно, с вашей точки зрения, сейчас вступать в ипотеку?

М.М.: Это, конечно, решает каждый сам для себя, если есть возможность, надо брать, но риски необходимо учитывать. Могу сказать лишь одно: я всегда советую людям платить по возможности несколько больше, чем установленная сумма ежемесячного платежа, создавая тем самым своеобразную «подушку безопасности» на случай болезни, снижения доходов, потери работы и других негативных факторов, способных повлиять на платежеспособность клиента. Можете платить 20 тыс. рублей вместо 15-ти - платите, это защитит от штрафов, пеней, просрочек и прочих неприятностей, связанных с нарушением сроков оплаты. Пример : в банке клиент открывает расчетный счет при этом дает банку длительное распоряжение на ежемесячное списание определенной суммы ( в соответствии с графиком платежей) или перечисления определенной суммы в кредитную. организацию N. Деньги ежемесячно перечисляются, а остаток копится. Эти средства могут пойти на досрочное гашение, на оплату страховки или на очередной платеж.

RS: Представим себе такую ситуацию. Приходит к вам, допустим, дворник со справкой о ежемесячной зарплате в 100 тыс. рублей. Как вы отнесетесь к такому клиенту?

М.М.: Для начала мы проверим подлинность этой справки, но даже если выяснится, что он действительно работает дворником у миллиардера и это его реальный доход, мы будем рассчитывать ему график погашения ипотечного кредита исходя из средней в нашем регионе заработной платы по данной специальности. Ведь миллиардер может завтра его уволить, а кредит все равно придется выплачивать. В этом случае банки страхуют как свои риски, так и риски заемщика, который, оказавшись на рынке свободного труда, может быстро потерять существенную часть своих доходов.

RS: Клиент уже подобрал себе будущую квартиру, но он пока еще не знает, хватит ли тех денег, которые вы ему выделите, на ее приобретение. Так как же лучше поступать: сначала выяснить, какими средствами он будет располагать после заключения договора с вашим фондом или же все-таки в первую очередь искать квартиру?

М.М.: Оба варианта имеют право на жизнь. Только не нужно забывать о том, что на понравившуюся квартиру может не хватить средств, ибо, как я уже говорила, мы в первую очередь исходим из дохода клиента. И, согласитесь, обидно упускать понравившуюся квартиру из-за нехватки 100 тыс. рублей. Поэтому я бы посоветовала клиентам, имеющим достаточные накопления, потихоньку подыскивать варианты, а тем, у кого лишних средств нет и не предвидится, начать с консультации наших специалистов, чтобы точно знать, на какую сумму кредита можно рассчитывать.. Если же этой суммы окажется недостаточно, можно привлечь созаемщиков и учитывать их доход.

RS: Какие этапы проходит заемщик от первого обращения к вам до покупки квартиры, какие дополнительные расходы он несет?

М.М.: Клиент приходит к нам и приносит документы. Рассматриваем мы все обращения бесплатно. Срок рассмотрения - 3 дня. Вынесли положительно решение - клиент обрадовался и пошел искать квартиру. Необходимо помнить, что срок действия решения - два месяца, но мы всегда можем его продлить. Когда жилье найдено, клиент снова приходит к нам с пакетом документов на квартиру, мы проверяем их правильность и комплектность и отправляем на оценку, чтобы точно знать, сколько стоит данная квартира на рынке сегодня. Средняя стоимость оценки составляет примерно 3 тыс. рублей, по ускоренной схеме, естественно, дороже. Мы сейчас устанавливаем терминал, чтобы все платежи выполнять в одном месте.

Получив заключение об оценке, мы отправляем все документы в страховую компанию, которая дает свое заключение и определяет размер страховой премии. Страхуется квартира, а также жизнь и трудоспособность заемщика. Это составляет 0,5-0,7% от размера кредита. После этого начинаем подготовку документов к сделке, стоимость этой работы - 10 тыс. рублей. И последний расход - это госпошлина при регистрации сделки в Регистрационной палате. Нужно иметь в виду, что первоначальный взнос уплачивается до сделки.

RS: На что в первую очередь нужно обратить внимание при подписании кредитного договора? Какие подводные камни могут подстерегать там заемщика?

М.М.: Прежде всего нужно внимательно изучить раздел «обязанности заемщика». Там прописано много пунктов, которые нужно неукоснительно соблюдать, чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. Конечно, своевременно вносить квартплату и платежи по кредиту, извещать кредитора об изменениях регистрации, места работы, номера телефона и других личных данных. Причем лучше попросить экземпляр кредитного договора еще до сделки, так как в Регистрационной палате читать его будет просто некогда, и внимательно его изучить. Сейчас мы разрабатываем специальную памятку для наших клиентов, которая будет напоминать им об их обязанностях и в конечном счете позволит легче жить.

RS: Марина Владимировна, а вы сами, не как руководитель фонда, а как человек, как относитесь к ипотеке?

М.М.: Меня всегда настораживает, когда сотрудник колбасного цеха не ест произведенную собственными руками колбасу. Это показатель того, что его продукт весьма невысокого качества. А у меня… у меня есть ипотечный кредит, и я считаю его весьма удобной и посильной формой приобретения жилья в собственность.

RS: Какие квартиры наиболее востребованы сегодня на ипотечном рынке?

М.М.: Конечно, в основном это все вторичное жилье. «Первички» и строятся гораздо меньше, и цены на них выше. Кстати, я была недавно на учебе в Мордовии и по-хорошему удивилась тому, как четко и с выгодой для клиента работает система ипотечного кредитования в этой республике. Достаточно сказать, что ежемесячный взнос по кредиту в среднем составляет 7-8 тыс. рублей при ставке около 5% годовых. Если с новым губернатором к нам из Мордовии придет и этот опыт, то я, как исполнительный директор Фонда жилья и ипотеки, буду это только приветствовать.