Семейная ипотека-2025: как самая востребованная программа влияет на рынок жилья в Самаре

Льготная программа семейной ипотеки за последний год претерпела заметные изменения. При этом именно этот финансовый инструмент остается ключевым драйвером рынка новостроек: около 90% сделок в сегменте массового жилья совершается с его участием. Как семейная ипотека меняет рынок недвижимости Самарской области — обсудили эксперты на круглом столе в Самарском областном вещательном агентстве.

Как меняется рынок жилья

Точкой отсчета для изменения льготных ипотечных программ стало 1 июня 2024 года. Часть из них тогда прекратила действие, другая подверглась трансформации. Прошло больше года — можно уже подводить итоги, как государственная ипотека влияет на рынок жилья в Самаре и регионе. Главный редактор мультимедиа-центра «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale», общественный советник Губернатора Самарской области по вопросам сохранения исторической среды Олег Никитенко выделил две важные тенденции:

— Во-первых, рынок жилья сегодня держится на семейной ипотеке и других льготных программах. Около 90% продаж в сегодняшних новостройках происходят с участием ипотечного кредита, а это позволяет жителям улучшать жилищные условия. Но есть и оборотная сторона — некое измельчание продукта. Новостройки переориентируются на малые форматы квартир, которые подходят под условия семейной ипотеки. На рынке был период, когда в экспозиции жилья от застройщиков начинала расти доля 2- и 3-комнатных квартир. Сейчас равновесие немного качнулось в сторону увеличения предложения в сегменте студий и однушек. Причина в том, что у льготных ипотечных программ есть лимиты по объему займа. К тому же повышение требований к качеству строящегося жилья, удорожание проектирования, стройматериалов, рабочей силы приводит к повышению конечной стоимости квадратного метра. Ключевая ставка влияет на стоимость проектного финансирования, особенно на фоне снижения динамики продаж. Когда темпы продаж высокие, эскроу-счета наполняются быстро — застройщики практически не платят проценты. Сейчас обслуживание кредитов для них стало дороже. Наверно, снижение ключевой ставки может помочь, но не окажет радикального влияния на себестоимость.

Коррекция предложения на рынке первичного жилья, в свою очередь, влечет всплеск инвестиционной активности. Олег Никитенко отметил, что, по сравнению с первой половиной 2025 года, снижение ключевой ставки и вслед за ней процентов по депозитам приводят к тому, что покупатели вновь обратились к недвижимости как к инвестиционному инструменту.

— Одна из причин — в сложившемся на рынке медленном цикле продаж. Новостройки возводятся с меньшей скоростью и продаются тоже медленно — от котлована до ввода в эксплуатацию проходит больше времени, чем 3-5 лет назад. И это преимущество для инвестиций. Если дом строится два года, то разница в стоимости на старте и к финалу строительства фактически стирается. А когда строительный цикл — 3-4 года, она заметнее.

Факт того, что цены на недвижимость в Самаре за последние пару лет заметно выросли, зафиксировали, пожалуй, даже те, кто не следит за колебаниями цен на рынке. Баннеры с предложениями о продаже квартир по цене до 2 миллионов рублей или около этой суммы, давно исчезли с улиц. Ипотечный брокер Елена Ершова проанализировала темпы роста цен в цифрах:

— По статистике, актуальная среднерыночная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке жилья составляет около 148-150 тысяч рублей. На вторичном рынке — около 110-115 тысяч рублей. В новом жилье динамика роста оказалась более заметной. Очевидно, что этот рост продолжится, потому что в ближайшие годы нас ожидает дефицит новостроек. На вторичном рынке также есть дефицит хороших квартир, что также влияет на цену. Жилья большой площади или не очень ликвидных предложений много, они снижаются в стоимости. А хорошие варианты еще надо найти.

В условиях удорожания себестоимости строительства девелоперы стремятся найти и предложить компромиссные решения.

— В площадь, на которой раньше размещалась просторная однушка, стремятся уместить 2-комнатную квартиру. Соответственно, распространенный метраж 3-комнатного жилья сегодня — около 72 — 75 кв. м, — рассказал Олег Никитенко. — Эти тенденции отчетливо видны в девелоперских проектах, к работе над которыми компании только приступают. Застройщики пытаются снижать общую площадь, но при этом сохранять количество функций. В связи с этим стоит ожидать интересных трансформаций с точки зрения архитектурных образов. Ведь спроектировать компактные 2- или 3-комнатные квартиры в большом многоподъездном доме сложно: здание получится очень тонким. А вот свободно ориентированная секция башенного типа позволяет набрать нужный объем компактных планировок, «усушить» их. Там, где пространство позволяет, мы будем наблюдать именно такую архитектуру, потому что именно в ней возможна реализация этой задачи.

Как меняется семейная ипотека

Об актуальных условиях семейной ипотеки для жителей региона рассказал руководитель Абсолют Банка в Самаре Алексей Ларгин:

— Максимальная ставка по этой программе рынком определена на уровне 6%, банки могут ее немного снижать, но не повышать. Первоначальный взнос — от 20% от стоимости жилья. Возраст ребенка — до 6 лет включительно на момент выдачи кредита. Если в семье есть ребенок-инвалид, то оформить займ на льготных условиях можно до его восемнадцатилетия. Заемщик и ребенок обязательно должны быть гражданами РФ. В большинстве банков предлагается, чтобы родители выступали созаемщиками, максимальная сумма займа, которая им доступна, — 6 миллионов рублей на срок до 30 лет. А еще правом на льготную ипотеку можно воспользоваться один раз.

До 2025 года по программе семейной ипотеки можно было купить только жилье в новостройке, а теперь программу расширили, включив в нее «вторичку». Однако выбрать квартиру, которая попадет под условия, можно только в населенном пункте из определенного перечня — Самара, разумеется, в их число не входит.

— Нельзя сказать, что семейная ипотека стала строже, особенно если учитывать, что требования к заемщикам по льготным госпрограммам, как правило, четкие и жесткие. Важно подходить под условия программы, иметь сумму в размере минимального первоначального взноса, подтвердить свой доход и справляться с финансовой нагрузкой с учетом нового кредита. Если клиент отвечает этим параметрам, он легко получит одобрение.

Семейную ипотеку на вторичном рынке пока стоит оценивать не как конкурентный финансовый инструмент, а, скорее, как инструмент социальной поддержки для отдельных категорий заемщиков.

— Распространение льготной программы на рынок вторичного жилья не совершило тектонического сдвига, — рассуждает Олег Никитенко. — Семейная ипотека предполагает возможность для семьи улучшить жилищные условия. Получается, если в моем городе ничего не строят, я не могу улучшить их? Это вопрос социальной справедливости для небольших городов, где нет нового строительства. Это малые населенные губернии за исключением Самары, Тольятти, Сызрани, Новокуйбышевска, Чапаевска, Отрадного. Там нет нового жилья и стоимость квадратного метра ниже самарских. Действительно, льготная ставка дает возможность приобрести квартиру большей площади — получается, справедливо говорить именно об улучшении жилищных условий.

Елена Ершова подтверждает: на старте нововведения интерес среди заемщиков был, но сейчас пошел на спад:

— Когда в семейную ипотеку только включили вторичное жилье, можно было заметить пик активности среди заемщиков из региона. Сейчас особого ажиотажа не наблюдаю: кто ждал эту возможность — сумел ею воспользоваться. Все же драйвером семейной ипотеки остаются новостройки.

— Помимо покупки квартиры в актуальной программе семейной ипотеки можно выделить два направления, — напомнил Алексей Ларгин. — Во-первых, рефинансировать ранее взятую коммерческую ипотеку, которую люди оформили несколько лет назад по ставке выше, чем семейная ипотека. Если за это время у семьи появился ребенок, и теперь они подходят под условия льготной программы, можно улучшить условия по текущему займу. Второе направление — кредитование земельных участков у застройщика. Такой участок должен застраиваться по проекту, обладать подведенными коммуникациями, обязательно газифицирован. И он должен располагаться на расстоянии не более 20 километров от границы города. На все остальные объекты — машино-места, кладовые, апартаменты — средства семейной ипотеки направить не получится.

Чтобы подать заявку на семейную ипотеку, достаточно на старте заполнить онлайн-анкету, приложить паспорт и СНИЛС. Ближе к сделке специалисты выбранного банка попросят дополнить заявку документами на детей, чтобы подтвердить право заемщика на участие в программе.

Как меняются покупательские ожидания

Покупать или подождать — один из вечных вопросов на рынке недвижимости. В фокусе льготной ипотечной программы эксперты советуют менять выжидательную позицию на проактивную.

— Не надо откладывать свою жизнь на завтра. Многие из тех, кто ждал снижения стоимости квадратного метра или процентной ставки, в итоге не дождались коррекции, — советует Елена Ершова.

 — Вопрос о том, стоит ли повременить с покупкой жилья, корректно задавать только для инвестиционных квартир, — считает Олег Никитенко. — Если жилье нужно сейчас, и это связано с семейными обстоятельствами — значит, верный вариант — искать способ для покупки. Даже если условия для покупки неидеальны, впоследствии можно будет рефинансировать кредит, а может, и приобрести другое жилье. А вот идеальных условий для покупки не будет никогда: даже если процентная ставка снизится, а за ней и цены на рынке — объем предложения станет меньше. Еще одно верное решение — расширить радиус поиска жилья. Регион интенсивно развивается, и новое жилье в Тольятти и Новокуйбышевске будет стоить гораздо дешевле, но будет более оптимальным по соотношению цены и качества, по инфраструктурному наполнению. В условиях ограниченности финансовых ресурсов стоит смотреть по сторонам: современное качественное жилье может стоить дешевле, чем мы привыкли в Самаре.