Депозиты или недвижимость: во что инвестировать в 2025 году

Можно ли считать два самых популярных инструмента для вложения капитала прямыми конкурентами? Или банковские вклады и покупка жилья могут дополнять друг друга, создавая единую стратегию инвестирования? Эти вопросы эксперты обсудили на тематическом инвест-шоу «Баланс интересов» в студии ГТРК Самара. 

Как растут депозиты и недвижимость

Ставки по банковским продуктам зависят от ключевой: в 2024 году эти показатели менялись динамично. Как это повлияло на привлекательность депозитов в нынешних условиях? Руководитель представителя брокерской компании «Финам» в Самаре, финансовый эксперт, председатель комитета по инвестициям и инновациям Самарского регионального отделения ОПОРЫ РОССИИ Владислав Рощин напомнил, что по мере роста ставки рефинансирования банки предлагали все более щедрые проценты, и это влияло на настроения потребителей.

— Однако важен не только размер ставки по банковскому продукту, но и ее траектория, — уточнил эксперт. — Хороший пример — ситуация в конце 2024 года, когда ставка была 21%, но из-за возросшей инфляции и жесткой риторики регулятора на очередном заседании ЦБ РФ ожидания были в пользу того, что она еще подрастет. В прогнозах звучала цифра до 24%, да и сами банки разделяли эти ожидания, уже тогда предлагая депозитные продукты с доходностью до 24%. При этом ключевая ставка на тот момент не изменилась.

Если на рынке банковских депозитов ситуация складывалась хорошо, значит ли это, что рынок недвижимости испытал недостаток внимания со стороны инвесторов? Многие ли по итогам 2024 года передумали вкладывать средства в квадратные метры и отнесли их в банк? Коммерческий директор девелоперской компании «Альянс Менеджмент» Мария Иванова отметила, что процесс повышения ставок по вкладам неминуемо вступает в прямую конкуренцию с решением приобрести недвижимость, и особенно отчетливо это видно по рынку строящегося жилья.

— Именно сегмент новостроек, по сути, является инвестиционным, даже если человек выбирает новую, более статусную квартиру для жизни. Покупая первичное жилье, человек все деньги или их часть отдает сейчас, но пользоваться продуктом сможет позже. Поэтому в условиях, которые сложились в конце 2024 года, даже те, кто планировал покупку квартиры для себя, начинали задумываться и смотрели в сторону депозитов. Интерес к вкладам отчетливо обозначился после ставки 17% и выше.

Эксперт рынка недвижимости поделилась показательной статистикой. За 2024 год депозиты по всей стране приросли на 26% и достигли суммы около 56 триллионов рублей.

— При это на покупку новостроек в прошлом году люди потратили в 4 раза меньше: 14 триллионов рублей, — сообщила Мария Иванова. — Очевидно, что силы неравны. Но, как всегда, самое важное — в деталях, которые скрыты от взгляда тех, кто просто читает заголовки в СМИ. Конечно, рынок недвижимости в 2024 году ощутил на себе эти перемены. Было немало тех, кто отказался от покупки недвижимости в пользу размещения свободных денег на вкладе. Однако важно понимать, какие последствия имеет такое решение. Если разместить на депозите крупную сумму и каждый месяц снимать часть, то инфляция «съедает» тело вклада. И когда заканчивается срок депозита, покупательская способность размещенных там денег оказывается сильно сниженной.

Темп роста процентных ставок и размещенных на депозитах средств отследить несложно — этими данными охотно делятся банки. А как оценить динамику на рынке недвижимости? Мария Иванова подчеркнула, что в данном случае официальная статистика и реальные рыночные показатели дают совершенно разное представление о процессах.

— По данным самого крупного институционального оператора жилищной политики России, рост цен на новостройки в Самарской области с учетом всех малых городов составил 12%. И этот официальный показатель совершенно не существенен для обычного человека. Казалось бы, можно положить деньги на депозит, в течение года они вырастут более чем на 20%, а недвижимость подорожает всего на 12% — вроде бы ничего страшного и можно остаться в плюсе. Однако на практике мы видим, что удорожание строящейся недвижимости происходит в иных пределах, и это становится разочарованием для тех, кто отложил покупку до лучших времен. По итогам регулярного мониторинга рынка новостроек Самары можно с уверенностью сказать, что в 2024 году наш город вышел на статус «стотысячника»: минимум 100 тысяч рублей стоит сейчас квадратный метр жилья в Самаре. Дешевле предложений нет даже среди объектов, которые строятся на окраинах. Иначе говоря, дешевле, чем 4 миллиона рублей даже маленькая квартира в Самаре стоить не будет, хотя еще пару лет назад можно было купить студию за 2,5-3 миллиона рублей. Реальный рост цен на стоящие объекты за год оказался более внушительным, чем говорит официальная статистика. Он составил в среднем от 15 до 30%.

Столичный опыт

Многие федеральные тренды впоследствии транслируются на региональный рынок недвижимости. Можно ли уловить такую связь сейчас? Эксперт в сфере недвижимости и основатель агентства One Moscow Александр Кузин отметил, что ситуация с ценами и спросом на столичном рынке недвижимости неоднозначная.

— В целом, рынок неплохо прошел конец 2024 и начало 2025 года. Однако основным процессом можно назвать рассегментацию: часть проектов, особенно в сегменте бизнес-класса, сильно просела по спросу и цена, соответственно, тоже стагнирует. Но некоторые проекты, особенно в локациях, где не очень большая конкуренция или высокое качество самого продукта, напротив, выросли в цене. Местами мы фиксируем рост цены 20-30% за год. Вторая значимая тенденция — активное вымывание продукта на рынке недвижимости. Новых проектов не появляется, маржинальность у многих застройщиков скатывается с 20-25% до 5-6% или уходит в минус. Площадки есть, но новые проекты девелоперы притормозили. В этой ситуации покупателю порой непросто подобрать вариант под свой запрос.

Кроме того, в конце января 2025 года мы зафиксировали рост активности на вторичном рынке. Большое число сделок происходит за наличные или в рассрочку. Это хороший признак: если деньги попадают на вторичный рынок, они впоследствии оказываются на рынке новостроек, в том числе направляются на инвестиционные проекты.

Мария Иванова отметила, что, в целом, эти тенденции уже сейчас коррелируют с трендами на самарском рынке недвижимости:

— Наблюдаем в городе аналогичную картину: рост цен за квадратный метр в течение года на отдельных объектах составил порядка 30%, если говорить о ценах совершенных сделок. Например, в девелоперском проекте «Баланс Towers» средняя цена совершенных сделок за квадратный метр в течение года выросла на 33%.  

Как найти недвижимость для инвестиций

Если на рынке есть недвижимость, способная за короткий промежуток времени вырасти в цене на 20-30%, это однозначно делает ее покупку более выгодным инструментом для сохранения и приумножения средств, чем банковский депозит. Где и как искать такие объекты и какой должна быть грамотная стратегия инвестирования в недвижимость — рассказал директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко:

— Важно не предавать себя и свою жизненную стратегию. Попытка противопоставить разные направления инвестирования иногда заводит нас в тупик. На самом деле, между недвижимостью и депозитом нет антитезы: банковский вклад выполняет свою роль, а у инвестирования в недвижимость цель своя. Депозит — это возможность получения дохода на коротком треке, потому что его прибыльность зависит от ключевой ставки, а та, в свою очередь, зависит от массы факторов, 99% которых находятся вне нашего контроля. Если есть деньги, которые не нужны здесь и сейчас, но разместить их необходимо, то выбрать депозит — полезная привычка. И она не зависит от количества денег. Но при этом просто положить деньги на депозит и жить на эти проценты всю жизнь — это не идеальная жизненная стратегия. Все же эффективнее и устойчивее для экономики, когда основной доход человеку приносит его труд. Все остальное приводит к рождению пузырей либо на финансовом рынке, либо на рынке недвижимости.

Почему разные новостройки растут в цене по-разному? В ответе на этот вопрос и кроется секрет выбора правильного объекта недвижимости для инвестирования.

— В нынешних экономических условиях, когда недвижимость становится по-настоящему дорогой, а возможности приобретения сужаются, человек начинает относиться к выбору жилья иначе, — продолжил Олег Никитенко. — Он понимает, что, возможно, покупает квартиру навсегда. Раньше логика потребительского поведения на рынке недвижимости была другой: сейчас возьму ипотеку, 5-6 лет в квартире поживу, потом возьму лучше. Сегодня каждый задается вопросом: «Смогу ли я через этот период улучшить свои жилищные условия?». И в этой связи актуальной стратегией становится выбор жилья для долгосрочного владения. Тогда ощутимое преимущество получают проекты с хорошей инфраструктурой, планировкой, которую можно будет модифицировать в зависимости от жизненного сценария. А главное — чтобы этот объект недвижимости выглядел современным не только по меркам сегодняшнего дня, но и завтрашнего. Чтобы даже через десятилетия жилье не потеряло ценности.

Если смотреть на недвижимость как объект для инвестиции, то именно качественные характеристики должны выходить на первый план. В первую очередь, достойным и ликвидным, созданным с учетом значимых для покупателя ценностей должен быть сам девелоперский проект. А что еще важно оценить?

—  Инвестирование в недвижимость решает две задачи: это и парковка капитала, и улучшение условий собственной жизни, — подчеркнул Олег Никитенко. — Можно выбрать более доступную квартиру в спальном районе и ездить из нее ежедневно по всем основным маршрутам. Каждый день два часа жизни будут уходить на дорогу. И можно посчитать, сколько всего получится сделать за это время — с точки зрения работы, бытовых дел и даже отдыха. А если выбрать жилье с концепцией 15-минутного города, когда все необходимое рядом? Когда до школы и сада несколько минут, когда даже до рабочего места можно прогуляться пешком. Это очень ощутимая составляющая для экономики отдельного домохозяйства. Потому что время — деньги и транспорт — деньги. Ведь бензин не подешевел, как и стоимость владения автомобилем. В этом смысле инвестицию в хорошую жилую недвижимость нужно измерять не тем, как она прирастет в течение года, а сколько она даст владельцу с точки зрения высвобождения времени на более значимые задачи. Получается, что выбор между депозитом и недвижимостью — если он вообще стоит — это выбор между разными стратегиями инвестирования. Либо вложить средства в краткосрочное потребление, пусть и на более высоком уровне. Либо улучшить качество жизни, получив при этом ощутимую отдачу.

— Инвестиции в недвижимость с целью улучшить качество жизни — это действительно особый вид инвестиций, — согласился Владислав Рощин. — Но для многих вложение средств в недвижимость подразумевает именно инвестиционную часть: покупают не для того, чтобы там жить и повысить качество жизни, а чтобы приумножить свободный капитал. И тут если сравнить депозит и недвижимость, я считаю, что важно и интересно все. Будучи сторонником диверсификации, думаю, что для крупного капитала в структуре активов должны быть и инвестиции в недвижимость, и свободные деньги на накопительных счетах и вкладах, и инвестиции в валюту. Искренне не понимаю людей, которые покупают 5-6 инвестиционных квартир, но при этом не имеют вложений и не используют другие инструменты для накоплений. Однако очевидно, что на долгом горизонте инвестирования депозит — это не тот выбор, который нужно делать.

— Выбор конкретной квартиры в периметре жилого комплекса — это важнейший этап, — продолжила Мария Иванова. — И здесь очень важно понимать потенциальные сценарии своей жизни. Например, покупка для сдачи в аренду подразумевает квартиру-студию как самый выгодный вариант. На втором месте по уровню привлекательности — уже 2-комнатная квартира, тогда как «однушка» — это промежуточный вариант, который не дает повысить арендную ставку значительно, по сравнению со студией. При этом ставка за 2-комнатную квартиру уже значительно выше, потому что этот объект ориентирован на семейных арендаторов и арендаторов-туристов. Стоимость квартиры в периметре дома зависит от этажности, вида, даже от расположения на лестничной площадке и количества квартир на этаже. Можно выбрать средний этаж, с которого уже открывается хороший вид, но при этом не переплачивать за высоту. Я советую 11-15 этажи: они пользуются спросом у массового покупателя и позволяют сэкономить около 15% от цены, не переплачивая за высотный вид.

Как комбинировать инструменты

Когда объект недвижимости для инвестирования найден, важно определиться со стратегией покупки. Мария Иванова напомнила, что у современных покупателей есть возможность комбинировать финансовые инструменты: девелоперы предлагают такие решения.

— Предположим, сумму в 10 миллионов рублей можно потратить на покупку недвижимости целиком, можно разместить на депозите, а можно разделить пополам и оформить покупку в рассрочку. И за год-полтора, что девелопер дает на рассрочку, этот капитал прирастет и косвенно дисконтирует конечную стоимость квартиры. Недвижимость может дать большое число сценариев не только с точки зрения покупки, но и с позиции ее использования. Например, мы посчитали, что самой выгодной моделью владения недвижимостью является покупка с целью сдачи в аренду в течение 5 лет и продажей спустя еще 5 лет. Такой сценарий обеспечит самый высокий уровень доходности, который можно получить от владения жильем. Но если квартиру не рассматривать как инвестицию, с которой нужно будет расставаться, то также есть масса сценариев эффективного использования. Поэтому объект и должен быть качественным.

— Рассрочка действительно остается финансовым инструментом на краткосрочную перспективу, — добавил Олег Никитенко. — Банки раздражены тем, что рынок придумал компенсаторный механизм по отношению к сократившейся в объемах ипотеке. Для самих финансовых организаций, разумеется, более выгодной и менее рискованной является ипотека. А покупателя недвижимости рассрочка заставляет мобилизовать ресурс, стремиться упорядочить свои активы и зарабатывать больше. Причем в различных нештатных ситуациях очевидно, что девелопер пойдет навстречу покупателю, оказавшемуся в сложной финансовой ситуации, легче, чем банк.